Гражданский кодекс часть 1

представителя административного соответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности Остапец А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «ОРИОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество (далее по тесту – АО) «ОРИОН» через действующего на основании доверенности представителя Александрову Н.В. обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что АО «ОРИОН» является долевым собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2021 года постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 года № 38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в размере 131 283 590,59 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «****» № 2022/466 от 14 марта 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 20 700 000, 00 рублей.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером равной его рыночной стоимости в размере 20 700 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Представитель административного истца АО «Орион» по доверенности Александрова Н.В. поддержала заявленные требования по изложенным выше основаниям.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений по доверенности Волкова А.В. пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, а также размер его рыночной стоимости, определенный независимым оценщиком – 20 700 000, 00 рублей. Кроме того, пояснила, что представленный административным истцом отчет ООО «****» под сомнение не ставит, поскольку специалистами учреждения в отчете не выявлено нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчет недопустимым доказательством по делу. Вместе с тем полагает, что заявленные требования к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области удовлетворению не подлежат, так как оспариваемая кадастровая стоимость была установлена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области».

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве административного соответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности Остапец А.В. оставила принятие решения на усмотрение суда, дав аналогичные объяснения.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее ‑ Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовали о проведении судебного заседания в отсутствие своих представителей, оставив принятие решения по делу на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо АО «Энергомаш», извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями не направило. Представило письменный отзыв, в котором заявленные требования просило удовлетворить.

Заинтересованное лицо администрация города Владимира ходатайствовала о проведении судебных заседаний по данному делу в отсутствие своего представителя, в письменных возражениях полагала административный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно в отчете не содержится анализа основных показателей социально-экономического развития Владимирской области. Кроме того полагает, что оценщик неправильно определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки и как следствие использовал некорректные аналоги. Также указывает, что решением суда от 13 сентября 2021 года была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 декабря 2020 года в размере 43 243 000, 00 рублей. Согласно представленному отчету по настоящему делу рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 20 700 000, 00 рублей. С учетом официального уровня инфляции на 2020 год 4,9% снижение рыночной стоимости земельного участка за 1 месяц более чем в два раза полагает не обоснованным.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации города Владимира, АО «Энергомаш», поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, административного соответчика, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела АО «ОРИОН» и АО «Энергомаш» являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****.

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 1 октября 2001 года.

Его оспариваемая кадастровая стоимость утверждена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» № АОКС-33-2022-000223 от 18 марта 2022 года в порядке статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в размере 131 283 590, 59 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2021 года.

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого административным истцом АО «ОРИОН» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на налоговую обязанность административного истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

22 марта 2022 года АО «ОРИОН» полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 18 апреля 2022 года №4/7-р данное заявление отклонено, поскольку в нарушение пункта 12 ФСО № 7 оценщик неправильно определил сегмент объекта оценки.

5 мая 2022 года АО «ОРИОН», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как налогоплательщика, обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке ООО «****» № 2022/466 от 14 марта 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 20 700 000, 00 рублей.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Г. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности.

Названный оценщик имеет стаж в оценочной деятельности с 1 сентября 2004 года, диплом специалиста, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности ПП № ****, выданный 26 июня 2004 года Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права; свидетельство, подтверждающее повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» от 30 августа 2013 года, выданный ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 8 июля 2021 года; является членом Саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки» и включен в реестр членов общества 15 ноября 2013 года рег. № 1980; гражданская ответственность оценщика застрахована в АО «АльфаСтрахование», страховой полис № ****, сроком действия с 19 августа 2021 года по 18 августа 2022 года.

Оценивая представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, с обоснованием произведенных расчетов и полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен подготовивший данный отчет оценщик Г., которым даны подробные объяснения, основанные на нормах действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, в том числе даны объяснения по замечаниям, указанным в решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 апреля 2022 года № 4/7-р, а также письменным возражениям заинтересованного лица администрации города Владимира.

В частности свидетель пояснил, что в ходе исследования и анализа рынка все объекты-аналоги были подобранны на дату оценки и являются сопоставимыми объектами коммерческой недвижимости по основным ценообразующим факторам, функционально и территориально не уступают по своим основным характеристикам оцениваемому объекту, а в отдельных случаях являются наиболее привлекательными. В связи с чем был применен понижающий корректирующий коэффициент. Также отметил, что на страницах 27-32 отчета приведены основные социально-экономические показатели Российской Федерации в целом. При этом социально-экономические показатели Владимирской области с ними сопоставимы, отрицательных явлений, способных в значительной степени повлиять на рыночную стоимость объекта оценки не выявлено. Объект оценки отнесен к объектам промышленной (индустриальной) застройки с учетом официальных сведений, содержащихся на портале Росреестра («для размещения промышленных объектов») и расположения объекта в одной из крупнейших промышленно-складских зон города Владимира. Расположенный на территории земельного участка магазин «Энергомаш» занимает лишь малую несущественную долю в общей площади объекта оценки. Основная часть территории - это территория складирования изделий, для последующей торговли и территория производства (котельная, трансформаторная подстанция, угольный склад). В связи с чем полагает, что основным фактическим использованием земельного участка является его использование под производственную и складскую деятельность.

Следует отметить, что каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчете ООО «****» суду не представлено.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области, административный соответчик ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» представили письменные отзывы, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а также размер определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ****. Специалистами данных учреждений в отчете ООО «****» № 2022/466 от 14 марта 2022 года не выявлено нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчет недопустимым доказательством по делу.

Аналогичные объяснения были даны представителями административного соответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» Остапец А.В., не оспаривающим примененный оценщиком метод оценки, расчетную часть отчета, а также обоснование полученной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и не настаивавшим на проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Сравнение заинтересованным лицом администрацией города Владимира рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, установленной решением суда по состоянию 1 декабря 2020 года, и рыночной стоимости, определенной оценщиком по настоящему деле, по состоянию на 1 января 2021 года, не может свидетельствовать о недостоверности отчета ООО «****» № 2022/446 от 14 марта 2022 года, поскольку речь идет об определении рыночной стоимости на иные даты оценки. Кроме того использование предшествующей оценки и вынесенного решения по определению рыночной стоимости объекта оценки на иную дату при наличии объектов-аналогов с более низкой ценой предложения, чем в предыдущих, более ранних оценках, не отвечает требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. «в» п.11 ФСО № 7.

Разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** в 6,2 раза сама по себе не свидетельствует о недостоверности отчета, поскольку при проведении кадастровой оценки используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки, в данном случае его разрешенное и фактическое использование как территорию железнодорожного транспорта. Определенная оценщиком рыночная стоимость спорного земельного участка соотносима со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным положить отчет об оценке ООО «****» № 2022/446 от 14 марта 2022 года в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 года в размере 20 700 000, 00 рублей.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7).

Датой подачи заявления АО «ОРИОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – **** в размере рыночной стоимости следует считать 22 марта 2022 года, то есть дату его обращения в Комиссию.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – **** в размере 20 700 000, 00 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административный иск акционерного общества «ОРИОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 20 700 000 (двадцать миллионов семьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска акционерного общества «ОРИОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – 22 марта 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2022 года.