Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <.......> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

<.......> обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 15729 +/-44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 64129 335 рублей 06 копеек. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение выкупной цены, при расчете которой применяется кадастровая стоимость. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании оценки специалиста составляет 25944 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В судебном заседании представитель административного истца Булычева О.Ю. поддержала первоначальные административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Аспект» № 17/02-2022 от 22 февраля 2022 года, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 25944000рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» Лопатюк О.В. против удовлетворения заявленных требований не возражала, но с учетом выводов о рыночной стоимости спорного земельного участка в заключении эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России в размере 33697967 рублей, отметив, что замечаний к данному экспертному заключению Учреждение не имеет.

Представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) Шахова Ю.В. в письменном заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие, замечаний к экспертному заключению ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России не имеет, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

В письменных объяснениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области Рубцова Ю.А., ссылаясь на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указала на необоснованное привлечение Учреждения в качестве соответчика, в связи с чем при вынесении решения к Учреждению отказать, рассмотреть дело в ее отсутствие (т. 1 л.д. 225-231).

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» Кочарян А.К. просил дело рассмотреть без участия Учреждения (т.1 л.д. 138-141).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, заявлений об отложении заседания не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и подтверждается выписками из ЕГРН, договором аренды от 27 июля 2017 года № 11228, <.......> является собственником здания по адресу: <адрес> и арендатором земельного участка, на котором оно расположено, с кадастровым номером № <...>. Земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – строительство и эксплуатация автосалона (т. 1 л.д. 18-24, 132-135, т. 2 л.д. 32, 39-41).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 25 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области».

Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 64129 335 рублей 06 копеек определена на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 13, 137).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 2 постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 года № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» установлено, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, равной 15 процентам от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (помещения в них).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «Ариороса» отчет №2265/247/2 от 27 апреля 2021 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 25944 000 рублей (т. 1 л.д. 27-120).

По ходатайству административного ответчика Облкомимущества, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу 28 октября 2021 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Ее проведение поручено эксперту ООО «Аспект».

Согласно заключению эксперта данной организации Быстровой А.О. отчет № 2265/247/2 от 27 апреля 2021 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что исключило необходимость ответа на вопрос о расчете рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года (т. 2 л.д. 1-24).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникших сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного ответчика Облкомимущества определением суда от 6 апреля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю. № 9850/5-4 от 6 июня 2022 года представленный административным истцом отчет № 2265/247/2 от 27 апреля 2021 года имеет несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года в размере 33697 967 рублей (т. 2 л.д. 101-138).

В связи с поступившими от представителя административного истца замечаниями и необходимости устранения неясности представленного экспертного заключения судом 5 июля 2022 года назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, производство которой поручено тому же эксперту ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю.

В своем дополнительном заключении № 10240/5-4 от 26 августа 2022 года эксперт изучил поступившие замечания, обосновал свою позицию по возникшим разногласиям и пришел к выводу о том, что замечания административного истца <.......> не влияют на ранее сделанный экспертом в заключении от 6 июня 2022 года вывод о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года в размере 33697 967 рублей (т. 2 л.д. 218-234).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Оценивая экспертные заключения, суд отмечает следующее.

Исследовав заключения № 9850/5-4 от 6 июня 2022 года и № 10240/5-4 от 26 августа 2022 года, выполненные экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю. по результатам повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы, сопоставив их содержание с иными материалами дела, оценив их по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности вывода эксперта о несоответствии представленного истцом отчета оценщика и расчете экспертом действительной рыночной стоимости спорного земельного участка на заданную дату.

В заключении эксперта содержится подробное описание проведенного исследования, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным, обоснование не применения иных подходов (затратного и доходного) приведено.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений, размещенных в интернет ресурсах, проанализирован рынок земельных участков категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – под офисно-торговые объекты, расположенных в г. Волгограде Волгоградской области, выставленных на продажу в период с 1 января 2019 года по 1 января 2020 года, из которых экспертом отобрано 9 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в частности, применена поправка на юридические права (собственность/аренда), на торг, на местоположение, на общую площадь участка, на наличие/отсутствие коммуникаций. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объектам недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключения повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что определенная в них итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт Иванова Л.Ю. является штатным сотрудником Федерального бюджетного учреждения Волгоградская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее строительное образование, соответствующую квалификацию судебного эксперта, достаточный стаж работы по специальности, из которых более 10 лет экспертной работы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено.

Суд, изучив и исследовав имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, в том числе отчет № 2265/247/2 от 27 апреля 2021 года оценщика ООО «Ариороса» Марковкиной С.В., а также экспертное заключение № 17/02-2022, выполненное 22 февраля 2022 года экспертом ООО «Аспект» Быстровой А.О., приходит к выводу, что они не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком и экспертной организацией при проведении оценочной экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки (оценщиком нарушены принципы, изложенные в пункте 5 ФСО № 3). Выполненные с нарушением требований части 3 статьи 59 КАС РФ не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы и определенной в них величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сторонами не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено. Само по себе несогласие административного истца с выводами судебной экспертизы не является безусловным основанием для назначения судом следующей повторной судебной экспертизы.

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы и дополняющее его заключение, выполненные экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Ивановой Л.Ю., объективными, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 64129335 рублей 06 копеек превышает его рыночную стоимость в размере 33697967 рубля менее, чем в два раза (около 47%), что затрагивает права и обязанности истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При изложенном следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, что указывает на частичное удовлетворение судом исковых требований.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что до обращения в суд с настоящим иском административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, то применительно к пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи заявления следует считать дату обращения в Комиссию - 16 августа 2021 года (т. 1 л.д. 14-15).

Оценивая доводы представителя Управления Росреестра по Волгоградской области о том, что не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 38, частью 2 статьи 247 КАС РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке.

Согласно пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В данной связи ответчиками по настоящему делу являются комитет по управлению государственным имуществом по Волгоградской области, как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и Управление Росреестра по Волгоградской области, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление <.......> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 15 729 +/- 44 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 33697 967 (тридцать три миллиона шестьсот девяносто семь тысяч девятьсот шестьдесят семь) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 3 октября 2022 года.