Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «<.......>» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 77-н от 30 октября 2020 года и на 1 января 2020 года составила 728499 011 рублей 62 копейки. Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта. С указанной оценкой административный истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика <.......> в размере 645161 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства стороны, заинтересованные лица и их представители в судебное заседание не явились.

В поступившем до судебного заседания заявлении представитель административного ответчика комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) Шахова Ю.В. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Учреждения, замечаний к заключению эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не представила.

Заинтересованные лица, участвующие в деле, несмотря на их надлежащее извещение, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон и их представителей, заинтересованных лиц не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «<.......>» с 4 декабря 2008 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 77-111).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость здания с кадастровым номером внесена 27 декабря 2020 года в сведения ЕГРН, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020года № 77-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Волгоградской области», на 1 января 2020 года составляет 728499 011 рублей 62 копейки (т. 1 л.д. 76, 214).

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 77-н, - 1 января 2020 года.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания непосредственно затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Закона об оценочной деятельности физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 12 упомянутого закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой нежилого здания и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №04-02/21 от 28 июля 2021 года, выполненного оценщиком <.......>., по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером № <...> составляет 645161 000 рублей (т. 1 л.д. 174-219).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Определением суда от 21 января 2022 года с учетом возражений стороны административного ответчика Облкомимущество о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В своем заключении № № <...> от 2 августа 2022 года эксперт ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России Малышева А.С. пришла к выводу о не соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной. В результате произведенного расчета эксперт определил рыночную стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2020 года в размере 684383 412 рублей (т. 2 л.д. 18-64).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости объекта исследования произведено в 2 этапа, на первом из которых экспертом определена стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строения; на втором – определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый объект капитального строения и далее полученная стоимость скорректирована на рыночную стоимость земельного участка, полученную на первом этапе. Результатом данного расчета является рыночная стоимость объекта оценки.

Определение рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Поскольку анализ предложений на продажу крупных (свыше 10000 кв.м) торговых и торгово-развлекательных центров не выявил объектов-аналогов в г. Волжском Волгоградской области, а также достаточного количества объектов-аналогов в пределах г. Волгограда, принимая во внимание, что г. Волжский является городом-спутником г. Волгограда, а также то, что объект исследования является одним из самых крупных объектов данного типа в Волгоградской области, эксперт дополнительно включил в анализ города-миллионники, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

Эксперт учел количественные и качественные характеристики объекта исследования, 2008 года постройки, имеющего этажность 2, вид использования – гипермаркет, нежилое здание. Принял во внимание, что объект капитального строительства имеет эксклюзивную отделку, применены современные технологии, высококачественны материалы, имеется атриум, современные световые решения, вращающиеся двери на входной группе, эскалаторы, панорамные лифты. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Экспертом проанализирован и исследован рынок предлагаемых к продаже в 2018-2019 годах зданий, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимыми с ними по ценообразующим факторами, из которых отобрано 9 объектов-аналогов, располагающиеся как в г. Волгограде, так и в г. Самаре, г. Нижнем Новгороде, г. Казани, г. Челябинске, г. Екатеринбурге, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на передаваемые имущественные права, на торг, на местоположение в пределах города и относительно «красной линии», на численность населенного пункта, на площадь здания и площадь занимаемого под ним земельного участка, на качество отделки, на наличие парковки, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорных земельных участков не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив предоставленный истцом отчет № 04-02/21 от 28 июля 2021 года оценщика <.......>, суд отклоняет его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. В нем допущены нарушения требований оценочного законодательства ввиду нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания превышает его рыночную стоимость менее, чем в два раза (на 6%, что в абсолютном выражении составляет 44115599 рублей 62 копейки), что затрагивает права и обязанности административного истца при расчете и уплате налоговых платежей.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая во внимание, что оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, то исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Следует установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в ЕГРН.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО <.......>» следует считать дату его обращения в суд, а именно 14 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 60).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<.......>» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 684383412 (шестьсот восемьдесят четыре миллиона триста восемьдесят три тысячи четыреста двенадцать) рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 9 сентября 2022 года.