Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя Кирилловой Алёны ВА.вны к Багаевой Т. А. о взыскании задолженности по договору аренды,

Установил:

Истец обратилась в суд с иском к Багаевой Т.А. о взыскании задолженности по договору аренды в размере 87 120 рублей, неустойку по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки и далее по день фактической оплаты долга.

Заявленные требования мотивированы тем, что 01.11.2019г. между ИП Кирилловой Алёной ВА.вной (ОГРНИП №, ИНН 543311509839) и Багаевой Т.А.ДД.ММ.ГГГГ г.р. был заключен договор аренды.

В соответствии с п. 1.1 Договора Истец передал Ответчику в аренду помещения общей площадью 44 кв.м., расположенные на втором этаже нежилого здания общей площадью 1 989,6 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата за пользование арендуемым помещением устанавливается в следующем порядке:

- с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 400 (двадцать шесть тысяч четыреста) рублей, которые оплачиваются в следующем порядке:

8 800 (восемь тысяч восемьсот) рублей до ДД.ММ.ГГГГ

- с ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 400 рублей ежемесячно, которые оплачиваются согласно п. 3.4. настоящего договора.

Согласно п. 3.4. Договора арендная плата и коммунальные платежи вносятся Арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет Арендодателя авансовым платежом не позднее 15-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца).

Счета на оплату арендной платы выставлены Истцом и получены Ответчиком 31.12.2019г. на сумму 8 800 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 800 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 800 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 26 400 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 26 400 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 26 400 руб., ДД.ММ.ГГГГ на сумму 7 920 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В период действия договора ответчик перечислил истцу арендную плату:

- за декабрь 2019 г. в сумме 8 800 руб., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№;

- за январь 2020 г. в сумме 8 800 руб., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№;

за февраль 2020 г. в сумме 8 800 руб., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.

Не уплачена арендная плата:

за март 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.;

за апрель 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.;

за май 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.;

за июнь в размере 7 920 рублей 00 коп.

Таким образом, задолженность Ответчика перед Истцом составляет 87 120 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 5.1 договора в случае нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы или денежных сумм, предусмотренных настоящим Договором, он обязан уплатить Арендодателю неустойку в следующем размере: 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На момент подачи искового заявления размер неустойки (пени) составляет 10 625 рублей 12 коп.

«29» июня 2020 <адрес> направил Ответчику претензию с требованием оплатить сумму задолженности. Однако ответчик данную претензию добровольно не удовлетворил и на письмо не ответил.

В судебное заседание истец Индивидуальный предприниматель Кириллова Алёна ВА.вна не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Коротаева М.Л. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Багаева Т.А. в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, представила письменный отзыв (л.д. 26-29), согласно которому ссылалась на следующие обстоятельства. Так, ДД.ММ.ГГГГ или ДД.ММ.ГГГГ в офисе по <адрес> состоялась ее личная встреча с Белых (Лысенко) М.С. и Елгиным А.Г. (представителем арендодателя) для обсуждения условий договора аренды и передачи денежных средств. В связи с тем, что на момент встречи статус индивидуального предпринимателя ответчиком еще не был приобретен (документы для регистрации в ИФНС были поданы ДД.ММ.ГГГГ), было принято решение заключить договор аренды с ней, как физическим лицом и внесением в договор п.ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому она была обязана зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в срок до ДД.ММ.ГГГГ К дате встречи банковский счет на ИП открыт не был, обеспечительный платеж был внесен путем передачи наличных денежных средств Елгину А.Г. в присутствии Белых (Лысенко) М.С. Передача наличных денежных средств документально не оформлялась. ДД.ММ.ГГГГ обеспечительный платеж был внесен от имени ИП Багаева Т. А. в безналичном порядке, что не оспаривается истцом. Однако наличные денежные средства в сумме 26 400 рублей 00 копеек ответчику до настоящего времени возвращены не были. Представитель истца Елгин А.Г. от общения уклоняется, отказ в возврате денежных средств ничем не обосновывает.

После перевода денежных средств безналичным путем на расчетный счет арендодателя, ДД.ММ.ГГГГ состоялось встреча с риэлтором арендодателя Белых (Лысенко) М. С. в офисе по <адрес>, она предоставила уже подписанный арендодателем договор аренды.

В период действия договора обязательства по оплате аренды ответчиком исполнялись добросовестно и своевременно. Согласно расчету суммы задолженности и пени, предоставленному в материалах дела, истцом была начислена неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за период 16-ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.3.4. договора, арендная плата и коммунальный платеж вносится Арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет Арендодателя авансовым платежом не позднее 15-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца). Согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. 15-ое февраля 2020 г. является нерабочим днем (суббота), следовательно, последним днем срока оплаты считается первый рабочий день, а именно 17-е февраля 2020 <адрес> плата была перечислена ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается истцом. Из этого следует, что требование оплаты неустойки за 16-ДД.ММ.ГГГГ в размере 17,60 руб. неправомерно.

Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» дни с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были объявлены нерабочими. Указом Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» нерабочими днями были признаны все дни с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением губернатора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории <адрес> от чрезвычайной ситуации» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ деятельность торгово-развлекательного центра, в котором расположено арендуемое помещение, была приостановлена. Деятельность компании ответчика также попала под ограничение деятельности, т.к. производимые Багаевой Т.А. товары не входили в перечень товаров первой необходимости. В последующем, срок приостановления деятельности многократно продлевался.

В связи с тем, что использование помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.3. договора аренды (для размещения мастерской для мыловарения), и ведение предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, не представлялось возможным, ответчиком было принято решение о прекращении предпринимательской деятельности, во избежание несения дополнительных убытков. На предложение Багаевой Т.А. расторгнуть договор и согласовать дату вывоза оборудования из занимаемого помещения, представитель арендодателя Елгин А.Г., предложил оставить оборудование в помещении и при этом уведомил, что арендная плата не будет взиматься за период вынужденного простоя. Тот факт, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не начислялась, подтверждается и письмом арендодателя № б/н от ДД.ММ.ГГГГ Счета на оплату аренды за апрель-май 2020 г. не выставлялись и не направлялись. В связи с этим, требование истца об уплате арендной платы за апрель-май 2020 г. в размере 52 800 рублей, а, следовательно, и неустойки за просрочку соответствующих платежей за апрель и май, являются необоснованными и противоречат договоренностям сторон.

Постановлением губернатора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О внесении изменения в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№» приостановление деятельности ТРЦ, а также деятельности компании ответчика было продлено до ДД.ММ.ГГГГ В связи с этим Багаева Т.А. незамедлительно связалась с представителем арендодателя Елгиным А.Г. и уведомила о готовности в кратчайшие сроки вывезти оборудование и освободить помещение, т.к. договоренность о бесплатном пользовании помещением на июнь 2020 г. отсутствовала, а нести убытки в виде арендных платежей при отсутствии прибыли в связи с вынужденным простоем в отсутствие сведений о дате открытия ТРЦ, не являлось разумным и обоснованным.

В период с 01 по ДД.ММ.ГГГГ оборудование было полностью вывезено из арендуемого помещения. Факт освобождения помещения был зафиксирован путем фотосъемки на мобильный телефон. Представитель арендодателя был уведомлен о необходимости прибыть для приемки помещения, однако ни 1-го, ни 2-го июня представитель арендодателя для приемки помещения не прибыл. В связи с этим ключ от помещения и акт-приема передачи в 2 (двух) экземплярах был передан арендатору соседнего помещения, о чем арендодатель был уведомлен. Таким образом, фактический срок пользования помещением в июне 2020 г. составил 2 дня (1 и 2 июня).

ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) ответчик направила арендодателю письмо с предложением считать расторжение договора расторжением по соглашению сторон, а не расторжением по инициативе арендодателя, т.к. фактически расторжение договора стало следствием существенного изменения обстоятельств. В соответствии со ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В сложившейся ситуации введение режима повышенной готовности в связи распространением коронавирусной инфекции, вызвавшее полную остановку торговой деятельности, является существенным, т.к. при существовании указанных обстоятельств на дату заключения договора, договор не был бы заключен вовсе.

В связи с тем, что расторжение договора вызвано обстоятельствами, не зависящими от обеих сторон договора, применение п.8.7. договора о невозврате обеспечительного платежа не подлежит применению. В силу п.3.9. договора обеспечительный платеж, перечисленный на расчетный счет арендодателя, в сумме 26 400 рублей подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды. Последним полным месяцем аренды помещения по договору аренды, подлежащим оплате, является март 2020г. Таким образом, требование истца по оплате арендной платы за март 2020г. и соответствующей неустойки за просрочку данного платежа является необоснованным.

Расчет периода пользования помещением с 01 по ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным, т.к. период пользования помещением составил 2 дня. Обязательство по освобождению арендуемого помещения было исполнено.

В июне 2020 г. 30 календарных дней, следовательно, стоимость одного дня аренды составляет 880 рублей. Два дня пользования помещением составляет 1 760 рублей. В связи с тем, что ранее был внесен обеспечительный платеж не только путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, но и наличными денежными средствами, которые до настоящего момента находятся в пользовании арендодателя, ответчик выражает согласие на удержание из обеспечительного платежа, оплаченного наличными денежными средствами, суммы в размере 1 760 рублей в счет погашения задолженности за 2 дня аренды в июне 2020 г. В связи с тем, что наличные денежные средства в сумме 26 400 рублей с момента их передачи арендодателю по настоящее время находятся в распоряжении арендодателя, начисление неустойки за несвоевременную оплату, является неправомерным.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 01.11.2019г. между ИП Кирилловой А.В. и Багаевой Т.А.ДД.ММ.ГГГГ г.р. был заключен договор аренды, в соответствии с п. 1.1 которого Истец передал Ответчику в аренду помещения общей площадью 44 кв.м., расположенные на втором этаже нежилого здания общей площадью 1 989,6 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>. (л.д. 10-13)

8 800 (восемь тысяч восемьсот) рублей до ДД.ММ.ГГГГ

- с ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 400 рублей ежемесячно, которые оплачиваются согласно п. 3.4. настоящего договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положением ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Исходя из п. 2.1 Договора аренды от 01.11.2019г., стороны согласовали срок аренды до 31.09.2020г.

Из материалов дела следует, что 01.06.2020г. Багаевой Т.А. направлено в адрес арендодателя обращение о расторжении Договора аренды от 01.11.2019г. по соглашению сторон с возвратом Обеспечительного платежа в связи с распространением коронавирусной инфекции и закрытием ИП. (л.д. 30)

В силу п. 8.6 Договора, договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендатора или Арендодателя при условии уведомления второй стороны о расторжении договора за 60 календарных дней.

Согласно п. 8.7 Договора, в случае расторжения договора по вине или инициативе Арендатора, обеспечительный платеж не засчитывается за последний месяц аренды и возврату не подлежит.

Из материалов дела следует, что на обращение Багаевой Т.А. от 01.06.2020г. со стороны арендодателя ИП Кирилловой А.В. поступило предложение о заключении Дополнительного соглашения. (л.д. 31-32)

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательств заключения между сторонами дополнительного соглашения к Договору от 01.11.2019г., изменение условий договора, суду не предоставлено.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, а также с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Акцептом считается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Судом установлено, что 29.06.2020г. ИП Кирилловой А.В. в адрес Багаевой Т.А. направлена досудебная претензия, согласно которой в связи с неисполнением арендатором условий договора по оплате арендных платежей, арендодатель уведомляет арендатора об отказе от исполнения договора, договор считается прекращенным по истечении 7 дней со дня направления претензии.

Таким образом, суд, руководствуясь положениями ст. 452 ГК РФ, приходит к выводу, что Договор аренды от 01.11.2019г. расторгнут 08.07.2020г. Доказательств иного суду не предоставлено.

При этом доводы стороны ответчика относительно того, что оборудование было вывезено из арендуемого помещения 02.06.2020г., и соответственно договор аренды от 01.11.2019г. расторгнут с 03.06.2020г., суд полагает несостоятельными, не соответствующими условиям заключенного сторонами договора (п. 8.6 Договора), положениям ст. 438, 452 ГК РФ, поскольку действия арендодателя-истца на свидетельствуют по убеждению суда о принятии оферты ответчика от 01.06.2020г. о расторжении договора по обоюдному соглашению сторон с изменением условий договора о возврате обеспечительного платежа.

Из материалов дела следует и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что Багаевой Т.А. в период действия договора аренды перечислена истцу арендная плата за декабрь 2019 г. в сумме 8 800 руб., за январь 2020 г. в сумме 8 800 руб., за февраль 2020 г. в сумме 8 800 руб. (л.д. 22)

Согласно расчету задолженности по арендным платежам, предоставленным истцом, не уплачена арендная плата за март 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.; за апрель 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.; за май 2020 г. в размере 26 400 рублей 00 коп.; за июнь в размере 7 920 рублей 00 коп. Таким образом, задолженность Ответчика перед Истцом составляет 87 120 руб. 00 коп.

В ходе рассмотрения дела ответчик исковые требования не признавала, указывала, что арендные платежи за период с марта по май 2020г. истцом не взимались, соответственно начисления не производились, что следует из текста письма на обращение ответчика от 01.06.2020г. (л.д. 31) При этом, заявляя довод о необходимости обнуления арендной платы, Багаева Т.А. также ссылалась на неблагополучную эпидемиологическую ситуацию в стране в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Оценивая доводы ответчика, суд приходит к следующему.

Так, с 01.04.2020г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", статьей 19 которого установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Одновременно, исходя из положений Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества применяются по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до ДД.ММ.ГГГГ начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее ДД.ММ.ГГГГ и не позднее ДД.ММ.ГГГГ поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы и на ее уменьшение на условиях, указанных в п. 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели – арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключённым до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). (вопрос №)

Также, согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос № указанного выше Обзора, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Факт отнесения бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД).

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 434 утвержден перечень отраслей Р. экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из материалов дела следует, что основным видом деятельности арендатора ИП Багаевой Т.А. являлось производство парфюмерных и косметических средств (код ОКВЭД 20.42), который в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 434, не входит.

Между тем, Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 102-п "О реализации мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в <адрес> в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", был утвержден перечень основных видов деятельности согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), в отношении которых реализуются ограничительные и иные мероприятия, направленные на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения, не требующие обязательного приостановления деятельности организаций.

Судом установлено, что код ОКВЭД 20.42 в перечень основных видов деятельности, не требующих обязательного приостановления деятельности организаций, утвержденный Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 102-п, не входит, таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания права ответчика на уменьшение размера ежемесячной арендной платы и отсрочку ее уплаты.

Постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 72-п, на территории <адрес> с 18.03.2020г. введен режим повышенной готовности.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории <адрес> от чрезвычайной ситуации» с 27.03.2020г. юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность на территории <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано приостановить проведение досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных подобных мероприятий с очным присутствием граждан, а также оказание соответствующих услуг, в том числе в парках культуры и отдыха, торгово-развлекательных центрах, на аттракционах и в иных местах массового посещения граждан; приостановить посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для проведения указанных в подпункте 1 настоящего пункта мероприятий (оказания услуг), в том числе ночных клубов (дискотек) и иных аналогичных объектов, кинотеатров (кинозалов), аквапарков, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, иных развлекательных и досуговых заведений, а также ввести запрет на курение кальянов в ресторанах, барах, кафе и иных общественных местах; приостановить работу торгово-развлекательных центров, за исключением расположенных в них аптек и объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары; приостановить работу салонов красоты, косметических, СПА-салонов, фитнес-центров, спортивных клубов, массажных салонов, соляриев и иных объектов, в которых оказываются подобные услуги, предусматривающие очное присутствие гражданина, за исключением услуг, оказываемых дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что задолженность по арендной плате за период с 18.03.2020г. по 09.06.2020г. (с даты введения на территории <адрес> режима повышенной готовности до даты окончания периода взыскания арендных платежей согласно расчету истца) подлежит уменьшению на 50%, учитывая при этом, что стороны не пришли к соглашению о проценте снижения арендной платы, при этом ответчик просил обнуление арендных платежей, а истец не представил обоснованных возражений против уменьшения арендной платы.

Также суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления ответчику отсрочки в уплате указанных платежей в соответствии с п. 3 Требований у условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. №.

Сумма подлежащих взысканию арендных платежей составляет 50 798 рублей 70 копеек, исходя из следующего расчета:

26400/31*17+26400/31*14*50%=14477,4+5961,3=20 438,7 руб. (задолженность по арендной плате за март 2020г.)

(26400 (арендная плата за апрель)+26400(арендная плата за май)+7920 (арендная плата за июнь по 09.06.2020г. включительно))*50%=30360 руб.

При этом учитывая, что задолженность образовалась в период действия режима повышенной готовности на территории <адрес>, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон в условиях сложившейся в условиях пандемии ситуации, суд полагает возможным предоставить отсрочку исполнения арендатором обязательств по оплате указанной суммы долга до ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая доводы ответчика о необходимости удержания суммы задолженности из выплаченного обеспечительного платежа в размере 26 400 рублей, что подтверждается платежным поручением от 08.11.2020г., суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для возврата обеспечительного платежа при установленных судом обстоятельствах, исходя из следующего.

Так, согласно ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее ДД.ММ.ГГГГ отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.2019г. сторонами заключено не было, условия п. 8.7 Договора не изменены соглашением сторон, суд, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов как арендатора, так и арендодателя, полагает, что у арендатора не было оснований для немотивированного отказа от исполнения договора и то основание, что в определенный период деятельность торговых центров была приостановлена, не освобождает арендатора с учетом действия специальных антикризисных мер от исполнения условий договора в части досрочного его расторжения по инициативе арендатора.

При этом ссылку Багаевой Т.А. на то обстоятельство, что обеспечительный платеж в размере 26 400 рублей был выплачен ею дважды, суд также находит несостоятельной, при этом, руководствуясь положениями ст. 56, 60 ГПК РФ полагает, что данные показания не подтверждены письменными материалами дела, а между тем правоотношения в сфере денежных обязательств подлежат доказыванию только с помощью письменных доказательств.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты за период с 16.02.2020г. по 17.02.2020г., 16.03.2020г. по день фактического исполнения обязательств, суд исходит из следующего.

В п. 1 ст. 329 ГК РФ указано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что согласно п. 3.4. Договора арендная плата и коммунальные платежи вносятся Арендатором ежемесячно путем перевода денежных средств на расчетный счет Арендодателя авансовым платежом не позднее 15-го числа месяца, за который производится оплата (текущего месяца).

В соответствии с п. 5.1 договора аренды, заключенного между сторонами, в случае нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы или денежных сумм, предусмотренных настоящим Договором, он обязан уплатить Арендодателю неустойку в следующем размере: 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу п. в части 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

При этом в соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Между тем таких доказательств истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о невозможности начисления каких-либо финансовых санкций на задолженность ответчика за период с 18.03.2020г.

При этом учитывая возражения ответчика относительно взыскания неустойки за период с 16.02.2020г. по 17.02.2020г., принимая во внимание, что 15.02.2020г. – нерабочий день, а 17.02.2020г. – следующий за ним рабочий, руководствуясь положениями ст. 108 ГПК РФ, суд соглашается с доводами ответчика и полагает, что правовые оснований для взыскания неустойки за указанный период отсутствуют.

Между тем, суд, с учетом п. 3.4 Договора аренды от 01.11.2019г., а также руководствуясь положениями ст. 108 ГПК РФ, учитывая, что 15.03.2020г. является нерабочим дне, а 16.03.2020г. – следующий за ним рабочий, полагает возможным признать обоснованными требования истца о взыскании неустойки за 17.03.2020г. в сумме 0,1% от просроченной суммы - 26400 рублей в размере 26,4 рублей. В остальной части в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки суд не усматривает.

Приходя к изложенному выводу суд также учитывает, что Постановлением Губернатора Новосибирской области от 01.12.2020 N 228 "О внесении изменений в отдельные постановления Губернатора Новосибирской области", режим повышенной готовности на территории Новосибирской области продлен до 31.03.2021г.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 того же Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика Багаевой Т.А. в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1628,64 руб. из расчета:

97 745, 12 (цена иска) =100%

50 825,10 (сумма удовлетворенных требований) =52%

3132*52%=1628,64 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Индивидуального предпринимателя Кирилловой Алёны ВА.вны к Багаевой Т. А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Багаевой Т. А. в пользу Индивидуального предпринимателя Кирилловой Алёны ВА.вны задолженность по договору аренды в размере 53 644 рублей 35 копеек, неустойку в размере 237 рублей 60 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 052 рубля 60 копеек, а всего 55 934 (пятьдесят пять тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля 55 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Предоставить Багаевой Т. А. отсрочку уплаты суммы основного долга по договору аренды в размере 53 644 рублей 35 копеек до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Разуваева Е.А.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Подлинник решения находится в гражданском деле № Калининского районного суда <адрес>. УИД 54RS0№-75.

Решение не вступило в законную силу «_____» ______________ 202 г.

Судья Разуваева Е.А.

Секретарь Абкарян Л.Э.

Решение не обжаловано (обжаловано) и вступило в законную силу

«_____» _________________ 202 г. Судья