Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» к ФИО3, ФИО7 АлексА.не, ФИО5 о признании незаконным выдела земельного участка и признании недействительной постановку его на кадастровый учет,

установил:

Истец ООО «ЦЧ АПК» обратилась в суд с иском, в котором указал, что 20.11.2007г. между ООО «Елань-Агро» и собственниками земельного участка с кадастровым номером №1, общей площадью 8901900 кв.м., имеющего адресные ориентиры: был заключен договор аренды земельного участка. 15.10.2011г. права и обязанности арендатора по договору уступки прав были переданы ООО «ЦЧ АПК». Этап перехода права аренды на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п.1.2 договора аренды земельного участка договор заключен сроком на 15 лет с 20 ноября 2007 года по 20 ноября 2022 года. Договор аренды земельного участка зарегистрирован 27 декабря 2007 года. Срок действия данного договора, согласно сведениям ЕГРН, составил с 27.12.2007 года по 27.12.2022 года. То есть, в настоящее время договор аренды земельного участка является действующим и арендатором земельного участка с кадастровым номером №1, является истец. 17 ноября 2021 года проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок, по итогам которого, большинством собственников земельного участка принято решение о продлении срока действия договора на 10 лет, до 27.12.2032 года, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано дополнительное соглашение. На общем собрании участников долевой собственности от ответчиков ФИО5 и ФИО7, по доверенностям ФИО6 голосовала против продления договора аренды, утверждения увеличения арендной платы. 30 ноября 2021 года в газете «Воронежский курьер» № 47 (4070) от 30 ноября 2021 года было опубликовано извещение, согласно которого кадастровый инженер ООО «Гео-Ника» ФИО8 извещает о согласовании двух проектов межевания, подготовленных в отношении земельных участков, выделяемых в счет долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером №1, расположенный: . Заказчиком кадастровых работ выступил - ФИО1.

27 января 2022 года путем выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером №1 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №2, площадью 93704 кв.м., расположенный: . Обременение в виде права аренды земельного участка Обществом с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» управлением Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области не перенесено на земельный участок с кадастровым номером №2, при том, что договор аренды не расторгался. Истец считает, что выдел земельного участка является незаконным, нарушает права Арендатора - Общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания». Согласия на образование нового участка в период действия договора аренды от 20 ноября 2007 года, ООО «ЦЧ АПК», являясь арендатором земельного участка, из которого при выделе образуется земельный участок, не давало. Ввиду вышеизложенного, образование земельного участка с кадастровым номером №2, площадью 93704 кв.м, расположенного по адресу: является незаконными. Согласно п.4 ст.11.2 ЗК РФ сособственники вправе производить выдел, раздел в период действия договора аренды земельного участка с согласия арендатора. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Просил суд признать незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером №2 площадью 93704 кв.м., из земельного участка с кадастровым №1. Признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №2. Исключить из единого Государственного реестра недвижимости записи о регистрации № от 27 января 2022 года и № от 27 января 2022 года на земельный участок с кадастровым номером №2, площадью 93704 кв.м., расположенный по адресу: . Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №1, существовавшие до выделения земельного участка с кадастровым номером №2. Исключить запись № от 10 февраля 2022 года и о государственной регистрации ограничений прав и обременения объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №2, а также запись № о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.01.2022 года в пользу ФИО3.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, указав, что в нарушение определения Таловского районного суда от 28 февраля 2022 года об обеспечении иска, Управлением Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 01 марта 2022 года произведена Государственная регистрация договора купли-продажи земельной доли, запись государственной регистрации №. Кроме того при совершении сделки - договора купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 15.02.2022 года между ФИО5 ИП ФИО9 КФХ ФИО3 допущены нарушения положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Уведомление с предложением приобрести земельную долю ФИО7 не направлялось, отказ от приобретения доли не был получен. Истец также просил признать недействительной сделку по купле-продаже земельной доли, совершенной между КП ФИО9 КФХ ФИО3 и ФИО5, в том числе применить последствия недействительности ничтожной сделки и исключить запись о регистрации договора купли-продажи № от 01 марта 2022 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий по доверенности поддержал исковые требования, в том числе уточненные, по изложенным в иске основаниям.

Ответчики ФИО3, ФИО7, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что 17 ноября 2021 года проведено собрание участников общей долевой собственности на земельный участок, на котором ФИО5 и ФИО7, воспользовавшись гарантированным правом на голосование против повестки дня, включающей, в том числе вопросы изменения условий ранее заключенного договора аренды, проголосовали «против» предложенных условий. Голосование против условий договора аренды, порождает право голосовавшего участника общей долевой собственности, на дальнейшее выделения земельного участка в счет принадлежащей доли. Данная позиция согласуется с п. 5 ст. 14 Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Впоследствии, 27 января 2022 года, путем выдела из исходного, на государственный кадастровый учет был поставлен образованный земельный участок. Истец полагает данный выдел незаконным, по причине того, что на момент общего собрания - 17 ноября 2021 года, а также на момент реализации процедуры выдела, договор аренды являлся действующим и для осуществления юридически значимых действий в представляемых в регистрирующий орган документах, должно среди прочих содержаться согласие землепользователя (Арендатора). Однако, согласия на образование нового земельного участка ООО «ЦЧ АПК» не давало, вследствие чего выдел, по мнению последнего, не является законным. По мнению истца, сособственники вправе производить выдел исключительно с согласия Арендатора.

Также истец указывает еще на одно нарушение его прав, в виде не перенесения записи о существующем обременении в виде записи об аренде с исходного, на образованный земельный участок. С указанной правовой позицией истца не согласен. Так, в регистрационном деле содержится дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (исходного земельного участка от 20.11.2007 года). Датировано указанное дополнительное соглашение 18.11.2021 года. Согласно п. 4 дополнительного соглашения она распространяет свое действие с 01 января 2022 года. Таким образом, условия договора аренды, с которыми было выражено несогласие на общем собрании начали действовать с даты подписания соглашения, вне зависимости от того когда оно было зарегистрировано и с какого срока стороны согласовали начальный срок вступления его в силу. Согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется. По общему правилу, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий. Собственник не ограничен в реализации своих прав, после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения. В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды, не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию п.5 ст.14 Закона N 101-Ф3 - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Так как ФИО5 и ФИО7 голосовали против принятия решения об изменении существенных условий договора аренды, то правомерно использовали один из способов выдела земельного участка, обратившись к кадастровому инженеру с целью проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания границ выделяемого ответчикам земельного участка в счет принадлежащих им долей, без получения согласия арендатора, что не противоречит положениям п.5 ст.14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В силу п.2 ст.181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Такие последствия утвержденного решением собрания дополнительного соглашения, наступили для заявителя, голосовавшего против решения собрания, для иных участников собрания, в том числе арендатора, являющегося как участником долевой собственности, так и арендатором спорного участка. Достигнув согласования по всем условиям договора аренды и подписав дополнительное соглашение 18 ноября 2021 года, проголосовавшие «против», имели право приводить в исполнение свое намерение. Объявление, предшествующее выделу, опубликовано 30 ноября 2021 года. Возражений от истца относительно проекта межевания не поступало.

Следовательно, выдел земельного участка произведен на законных основаниях. Более того, говоря о доводах истца об отсутствии в регистрационных документах согласия Арендатора на выдел земельного участка, следует заметить, что согласно пункту 7 статьи 47 Закона N 21 8-ФЗ, в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. С учетом зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, ИП ФИО9 КФХ ФИО3 имел право преимущественного выкупа доли в арендуемом участке. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 также просила в удовлетворении исковых требований отказать, так как ответчики ФИО7 и ФИО5, в ее лице, на собрании голосовали против продления срока и изменения условий договора аренды земельного участка. С 18.11.2021г., с момента подписания дополнительных соглашений, прежний договор аренды был прекращен и ее доверители имели право на выделение земельных долей без согласования с прежним арендатором и на последующее распоряжение выделенным земельным участком.

Ранее, в судебном заседании представитель ответчика ФИО7 – ФИО10 исковые требования признала. Пояснила, что в настоящее время истец предлагает более выгодные условия. Была ли нарушена процедура выдела земельной доли, пояснить не смогла.

Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, нашел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из положений ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 14 Закона №101-ФЗ (пункты 1, 3) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ).

Таким образом, правом на выдел земельной доли без согласия арендатора обладает только тот участник долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду или с условиями договора аренды. Это единственное исключение в отношении арендуемого земельного участка, дающее право на выдел без согласия арендатора, установленное Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО ЦЧ АПК» и участниками долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №1, общей площадью - 8901900 кв.м., находящийся по адресу: , в том числе и с ответчиками ФИО5, ФИО7, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей.

Указанный договор аренды, с учетом перехода права аренды к истцу на основании договора уступки прав, был зарегистрирован органом регистрации прав 27.12.2007г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

Срок действия договора аренды был установлен с 27.12.2007 по 27.12.2022.

Подпунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор заключает новый договор аренды земельного участка со всеми собственниками, имеющими долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

17.11.2021 по инициативе истца, как арендатора земельного участка с кадастровым номером №1, состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором большинством голосов принято решение об изменении срока договора аренды земельного участка и об изменении размера арендной платы, то есть изменились существенные условия договора аренды.

Ответчики ФИО7 и ФИО5 на общем собрании голосовали против изменения условий договора аренды, о чем внесены записи в протокол общего собрания от 17.11.2021г.

На основании Протокола общего собрания участников долевой собственности от 17.11.2021 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым были изменены срок аренды на 25 (двадцать пять) лет (до 20.11.2032 г.) и размер арендной платы.

При этом ответчиками ФИО7 и ФИО5 было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 93704 кв.м. с кадастровым номером 36:29:9200017:492, образованный путем выдела в счет принадлежащих им долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №1.

29.01.2022г. между ФИО5, ФИО7 и ИП КФХ ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером 36:29:9200017:492, площадью 93704 кв. м, сроком на 15 (пятнадцать) лет.

Договор аренды зарегистрирован органом регистрации прав 10.02.2022г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №

Суд исходит из того, что ответчики ФИО5 и ФИО7, заключая 29.01.2022г. договор аренды выделенного земельного участка с ответчиком ИП ФИО3, осуществили процедуру выдела земельного участка в счет своих земельной долей из земельного участка с кадастровым номером №1, договор аренды в отношении выделенного участка прекратил свое действие на основании пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ, и ответчики ФИО5 и ФИО7 были вправе распорядиться выделенным в счет своих земельных долей земельным участком по своему усмотрению, в том числе предоставить образованный земельный участок иному арендатору. Иное противоречило бы положениям п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, а также положения ст. ст. 35, 36 Конституции Российской Федерации.

При выделе земельного участка в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №1 был образован новый объект гражданско-правовых отношений - земельный участок площадью 93704 кв.м. с кадастровым номером №2, который ранее в качестве объекта аренды, подлежащего передаче арендатору, в частности истцу по договору его с собственниками ФИО5 и ФИО7, не выступал, а поэтому положения ст. 621 ГК РФ в рассматриваемом споре не могут быть применены.

15.02.2022г. на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ФИО5 продала, а ИП ФИО9 КФХ ФИО3 купил ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 93704, с кадастровым номером №2, расположенный по адресу:

Само понятие распоряжение имуществом (землей) по своему усмотрению подразумевает под собой возможность владельца земельного участка проявить волю на самостоятельное использование земли, как в прочем и распорядиться иным образом продать, подарить и т.п., иное означало бы ограничение гарантированных статьями 34 (часть 1) и 36 (часть 1) Конституции Российской Федерации прав лиц, иметь в частной собственности землю, и свободно использовать свое имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положения абзаца второго пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают возможность продажи или дарения долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выдела их в натуре лишь ограниченному кругу лиц, использующих данный земельный участок: другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства.

В силу того, что принадлежащие ответчикам доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №2 не были обременены договором аренды с истцом, препятствий для передачи его в аренду ИП ФИО9 КФХ ФИО3 и последующей продаже арендатору доли в праве, не имелось.

Разрешая спор суд, применив положения действующего законодательства и, исходя из представленных сторонами доказательств, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным выдела земельного участка с кадастровым номером №2, исключении записи о государственной регистрации договора аренды данного участка, признании недействительной сделки по купле-продажи земельной доли в право общей долевой собственности на данный участок, а также удовлетворении иных вытекающих из основных требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» к ФИО3, ФИО7 АлексА.не, ФИО5 о признании незаконным выдела земельного участка и признании недействительной постановку его на кадастровый учет, признании недействительной сделки купли-продажи земельной доли, применении последствий недействительности сделок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Таловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – с 27 апреля 2022 года.

Судья М.В. Кондратьев