Гражданский кодекс часть 1

Хохольский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником председателя ФИО1, с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО4, представителя ответчика ООО «КФХ Агроальянс» ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Курбатовский фермер», обществу с ограниченной ответственностью «КФХ Агроальянс» о признании договора аренды земельного участка, договоров передачи прав и обязанностей по договору аренды незаконными в силу их ничтожности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом последующего изменения, просил признать заключенный 30 марта 2018 года договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:31:3800015:40, площадью 1 325 104 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, незаконным в силу его ничтожности; договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 4 октября 2019 года незаконным в силу его ничтожности; договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 декабря 2020 года № 01/2020 незаконным в силу его ничтожности, исключив из ЕГРН запись регистрации № от 19.01.2021.

В обоснование искового заявления ФИО6 указал на то, что 30 марта 2018 года между группой лиц и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Впоследствии в результате череды сделок, на совершение которых арендодатели не давали своего согласия, земельный участок поступил в распоряжение ООО «КФХ Агроальянс». Общее собрание собственников земельных долей по вопросу передачи земельного участка в аренду ФИО4 не проводилось, что нарушает требования части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В договоре аренды от 30 марта 2018 года имеются ссылки на правоустанавливающие документы, составленные после даты подписания договора аренды, что свидетельствует о фальсификации текста договора.

Истец ФИО6 извещен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержал.

Ответчик ФИО4 возражал против удовлетворения иска, пояснив, что договор аренды подписывался каждым из сособственников земельного участка в индивидуальном порядке, арендодателям были известны условия договора аренды. Договор аренды подписывался собственниками земельных долей в конце 2018 года, допускает, что при указании даты заключения договора была допущена ошибка. При этом отрицал внесение каких-либо изменений в условия договора аренды после его подписания.

Представитель ответчика – ООО «КФХ Агроальянс» ФИО5 возражал против удовлетворения иска, представив письменные возражения, в которых указал, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка производится без согласия арендодателей при условии их уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Истец ФИО6 знал об оспариваемом договоре аренды с момента его заключения, не оспаривает подписание им договора аренды. Его суждения о том, что часть участников долевой собственности договор не подписывали, ничем не подтверждены. Представитель ответчика заявил о применении срока исковой давности.

Иные участвующие в деле лица извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, письменных пояснений либо возражений не представили.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, материала проверки КУСП, суд приходит к следующему.

Судом по делу установлены следующие обстоятельства.

По договору аренды от 30.03.2018 арендодатели передали арендатору ФИО4 в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 1 325 104 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 62-71).

21 января 2019 года ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации названного выше договора аренды земельного участка (том 1 л.д. 60-61).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 29 января 2019 года (том 1 л.д. 189-190).

4 октября 2019 между ФИО4 и ООО «Курбатовский фермер» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка (том 1 л.д. 87-90).

10 декабря 2020 года между ООО «Курбатовский фермер» и ООО «КФХ Агроальянс» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка (том 1 л.д. 93-96). Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 19 января 2021 года (том 1 л.д. 189-190).

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 и пункту 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Подпункт 7 пункта 3 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено и не оспаривается участвующими в деле лицами, что общее собрание участников долевой собственности для решения вопроса о передаче земельного участка в аренду ФИО4 не проводилось.

Как следует из объяснений ФИО4, договор аренды был подписан всеми участниками долевой собственности в индивидуальном порядке, возражений по условиям договора аренды не поступило.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несоблюдение требования закона о согласовании всех существенных условий в надлежащей форме свидетельствует об отсутствии договора между сторонами.

При заключении спорного договора аренды арендодателями выражено волеизъявление на заключение договора аренды земельного участка на определенных в договоре условиях, которые стороны самостоятельно определили.

Как следует из разъяснений, содержащихся в определении Конституционного Суда РФ от 28.09.2017 № 1962-О, положения пункта 3 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, позволяя - на основе принципов коллегиальности и учета мнения большинства - оперативно разрешать вопросы, касающиеся аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.

В данном случае, общее собрание участников долевой собственности на спорный земельный участок хотя и не было проведено вопреки требованиям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности такого договора по указанному истцом основанию с учетом того обстоятельства, что договор аренды подписан всеми участниками долевой собственности, а потому следует считать, что стороны согласовали все существенные условия договора в надлежащей форме.

Об этом же свидетельствует надлежащее исполнение арендаторами обязанностей по уплате арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора аренды, доказательств обратного участвующими в деле лицами суду не представлено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Право на передачу прав и обязанностей по спорному договору аренды согласовано сторонами в пункте 4.1 договора.

Доказательств того, что сторонами договора такое право не согласовывалось, истцом не представлено, ввиду чего судом отклоняется заявленный им довод об отсутствии согласия арендодателей на переуступку права по договору аренды.

Судом установлено, что действительно в договоре аренды допущена ошибка в дате его составления, поскольку по утверждению ФИО4 договор подписывался арендодателями в индивидуальном порядке в конце 2018 года. Заявление на регистрацию договора аренды подано ФИО4 21.01.2019, договор зарегистрирован в ЕГРН 29.01.2019.

Суд считает, что ошибка в дате составления договора не может являться основанием для признания его незаконным в силу ничтожности, поскольку судом установлено, что договор сторонами подписан после согласования его существенных условий, зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке. Доказательств внесения арендатором ФИО3 в договор несогласованных сторонами изменений после его подписания и до представления на государственную регистрацию суду не представлено.

Также суд отмечает, что сторонами в пункте 2.1 договора аренды согласовано условие о применении срока действия договора с 25 марта 2018 года, т.е. действие договора распространяется на отношения, возникшие до его подписания и государственной регистрации. Доказательств нарушения прав истца в части неисполнения арендатором обязанностей по внесению арендной платы в установленные договором сроки в связи с неверной датой составления договора, истцом не представлено.

Обращаясь в суд исковым требованием о признании договора аренды незаконным в силу его ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, истец сослался на то, что при заключении договора аренды нарушены положения статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В данном пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации перечислены в качестве примера некоторые сделки, которые в силу прямого указания закона отнесены к ничтожным сделкам.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, у суда не имеется оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, для признания договора аренды незаконным в силу его ничтожности, поскольку заключение данного договора не посягало на публичные интересы и не создавало препятствий неопределенному кругу лиц и не нарушало их права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, на что обоснованно указывал ответчик ООО «КФХ Агроальянс».

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока по такому требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что договор аренды подписан ФИО6 собственноручно. При проведении проверки ФИО6 сотруднику полиции 19 апреля 2021 года даны объяснения, из которых следует, что принадлежащий ему пай передан в аренду ИП КФХ ФИО4, который предоставил ему договор для подписания, пояснив, что в нем отсутствуют какие-либо изменения с условиями ранее заключенных договоров. ФИО4 свои обязанности по договору исполнял в полном объеме. В какой-то момент времени истцу стало известно, что ФИО4 передал пай в аренду другому арендатору, с которым договор не заключался (л.д. 61 материала проверки КУСП).

Установив, что истец является непосредственной стороной сделки, подписал оспариваемый договор, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 29.01.2019, суд приходит к выводу, что истцу было известно о совершении сделки, начиная с даты государственной регистрации договора 29.01.2019 ввиду отсутствия точных сведений о дате подписания договора истцом, при получении у арендатора ежегодной арендной платы, при даче объяснений 19.04.2021 об обстоятельствах заключения и исполнения договора аренды, следовательно, на момент подачи искового заявления в суд 25.05.2022, срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

На основании совокупности исследованных доказательств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО6 требований.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении искового заявления ФИО6 о признании заключенного 30 марта 2018 года договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 1 325 104 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, незаконным в силу его ничтожности; признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 4 октября 2019 года незаконным в силу его ничтожности; признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10 декабря 2020 года № 01/2020 незаконным в силу его ничтожности, исключив из ЕГРН запись регистрации № от 19.01.2021.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в месячный срок со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов

В окончательной форме решение изготовлено 7 сентября 2022 года.