Гражданский кодекс часть 1

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Краснопёровой Е.Е., с участием представителя административного истца Климова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Галерея Чижова» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

представитель административного истца Новицкая Ю.В. обратилась в суд с названным выше административным иском, указывая, что в пользовании АО «Галерея Чижова» по договору аренды находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12 685 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-деловой центр, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 102755898 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец обязан уплачивать арендную плату исходя из кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Центр финансовых услуг и консалтинга» от 15 июля 2021 г. № 22258 в размере 53087 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Климов А.В. полагал, что заключение эксперта не может быть принято судом, так как не отвечает требованиям законодательства в сфере оценки и полученные в результате ее проведения результаты не могут быть признаны обоснованными и достоверными.

Иные участвующие в деле лица и их представители в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 01.01.2020.

Судом установлено, что в пользовании АО «Галерея Чижова» по договору аренды находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12 685 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-деловой центр, расположенный по адресу: <адрес>.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за № (том 1 л.д. 12-27).

По данному соглашению арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 определена в размере 102755898 руб. (том 1 л.д. 11).

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке от 5 августа 2021 г. № 5318/21, подготовленный оценщиком ООО «Эстим-Такс» Лахиным В.А. (том 1 л.д. 28-88).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения административного дела вопросами, требующими специальных знаний, судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 119 048725 руб. (том 1 л.д. 164-181).

Суд исходит из того, что данное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Административный истец, не соглашаясь с выводами эксперта, представил заключение специалиста, выполненное оценщиком ООО «Независимая коллегия экспертов», в котором указано, что заключение не отвечает требованиям действующего законодательства в сфере оценки и судебной экспертизы в связи с тем, что в исследовании отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен исследуемый объект; в скриншоте для объекта-аналога № 1 отсутствует информация о передаваемых правах; неверно применена корректировка на площадь земельного участка.

Оценивая заключение эксперта с учетом представленных административным истцом возражений, суд приходит к следующему.

Согласно подпунктам «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа абзаца 7 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, следует, что метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Как следует из заключения, производя выборку аналогов, эксперт проанализировал имеющуюся информацию по продаже недвижимого имущества на юридически значимую дату и верно определил объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым.

В заключении эксперта содержатся сведения о том, что при определении рыночной стоимости земельных участков на ретроспективную дату, эксперт при производстве экспертизы использовал информацию статистических данных по рыночной стоимости земельных участков за исследуемый период, собранных на основе сервера системы INFOLINE. Единая база данных недвижимости Воронежа, другие общедоступные источники информации.

Эксперт установил, что для исследуемого сегмента рынка коммерческой застройки в Центральном деловом кластере г. Воронежа по месту расположения исследуемого объекта диапазон средних удельных цен составляет 8000 – 32000 руб./кв.м.

Основанием для такого вывода послужили результаты экспертно-аналитического исследования рынка земельных участков Воронежского региона по итогам 2019 года.

Проведя анализ информации о продаже земельных участков, эксперт отобрал для сравнения земельные участки в Ленинском и Коминтерновском районах города Воронежа, посчитав возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам нивелировать за счет внесения соответствующих корректировок.

Экспертом в рамках сравнительного подхода отобрано 3 объекта-аналога, расположенных в г. Воронеже и относящихся к земельным участкам под офисно-торговую застройку.

Из скриншотов объявлений усматривается, что объект-аналог № 1 может быть использован под строительство офисного здания, объект-аналог № 2 под строительство торгово-выставочного центра, объект-аналог № 3 с разрешенным использованием: под административно-бытовой корпус.

Суд соглашается с тем, что подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, отклоняя довод административного истца об отсутствии в заключении эксперта анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.

С целью нивелирования различия объектов-аналогов и объекта оценки экспертом применены корректировки на уторговывание, местоположение, площадь, расположение относительно красной линии. Обоснование примененных корректировок приведено на странице 28-29 заключения.

Дополнительное обоснование применения корректировки на площадь приведено экспертом в письменных пояснениях и показаниях при допросе в суде.

Суд считает, что исчисление корректировки на площадь путем применения корректировки, заданной в матричном виде, в соответствии с таблицей «Справочника оценщика недвижимости 2018» (Земельные участки часть 2. Под ред. Л.А. Лейфера. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2018 г.) не противоречит законодательству об оценочной деятельности.

В представленном административным истцом заключении специалиста не содержится сведений, подтверждающих, что при корректировке на площадь эксперт обязан применить иной коэффициент.

С учетом допроса эксперта в судебном заседании суд считает, что не имеется оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку судом не установлено, что нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

На все представленные по административному делу замечания экспертом даны ответы, содержащие опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Также суд учитывает, что стоимость одного квадратного метра объекта оценки составила 9385 руб., что укладывается в диапазон средних удельных цен продажи земельных участков с видом разрешенного использования «для коммерческой застройки».

Противоречий Федеральным стандартам оценки, которые могут вызвать сомнения в обоснованности определенной в заключении рыночной стоимости, судом не установлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, как об этом ходатайствует административный истец, не имеется.

Представленное административным истцом заключение специалиста является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует, в том числе в отношении вывода о несоответствии отчета об оценке от 15.07.2021 № 22258 требованиям федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости спорного объекта, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, административный истец не представил.

Более того, судом на основании письменных пояснений ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» установлено, что при проведении государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка определена методом индексации прошлых результатов оценки объектов недвижимости, для которых в индивидуальном порядке была установлена рыночная стоимость. Кадастровая стоимость определена путем умножения индекса перехода на кадастровую стоимость 95340460 руб., установленную решением Воронежского областного суда от 31.07.2019.

Тем самым, ввиду пересмотра прежней кадастровой стоимости земельного участка, оспариваемая кадастровая стоимость представляет собой его рыночную стоимость, пересчитанную с учетом индекса применительно к дате определения кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.07.2016 № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.

Имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28, следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, в связи с чем суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего административного дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что, исходя из положений налогового законодательства, недопустимо.

Принимая во внимание, что факт превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью по состоянию на дату государственной кадастровой оценки не доказан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Галерея Чижова» об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 685 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-деловой центр, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов

Мотивированное решение составлено 2 февраля 2022 г.