Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1015/2018 по административному исковому заявлению ООО «Дебют» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Дебют» обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что 8 ноября 2017 года между административным истцом и Администрацией городского округа Сызрань заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №, согласно которому Арендодатель – Администрация городского округа Сызрань, передал, а Арендатор – ООО «Дебют», принял во временное пользование на срок 10 лет с 20 октября 2017 года по 19 октября 2027 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость названного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 2 270 772 рубля. Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью арендуемого им земельного участка, полагает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются интересы, как арендатора земельного участка, поскольку существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью данного объекта недвижимости влечет повышение размера арендной платы. В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, выполненный ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 198 407 рублей. 26 февраля 2018 года ООО «Дебют» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости. Однако, решением Комиссии от 16 марта 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления. При таких обстоятельствах, ООО «Дебют» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке. На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 198 407 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Балакина В.А., действующая на основании доверенности от 28 марта 2018 года №, заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представитель Правительства Самарской области Татаринцев С.А., действующий на основании доверенности от 27 декабря 2017 года №, просил в удовлетворении административного искового заявления отказать, полагает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная Правительством Самарской области, является верной и актуальной, в связи с чем уменьшению не подлежит.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Сызрань в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельных участков, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Сызрань представил письменный отзыв на административный иск, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований, полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка, установленная отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, выполненным ИП ФИО1, существенно занижена.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, проверив дело, суд полагает административный иск ООО «Дебют» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что 8 ноября 2017 года между ООО «Дебют» и Администрацией городского округа Сызрань заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №, согласно которому Арендодатель – Администрация городского округа Сызрань, передал, а Арендатор – ООО «Дебют», принял во временное пользование на срок 10 лет с 20 октября 2017 года по 19 октября 2027 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На указанном выше земельном участке расположен объект капитального строительства – нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 32,6 кв.м., принадлежащий административному истцу на праве собственности.

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 8 ноября 2017 года №, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 21 декабря 2017 года № и №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 2 270 772 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2017 года №.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование земельным участком в виде арендной платы исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ООО «Дебют» напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

В связи с этим, 26 февраля 2018 года ООО «Дебют» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1 198 407 рублей, согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, выполненному ИП ФИО1

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 16 марта 2018 года № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления, поскольку, по мнению Комиссии, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, выполненный ИП ФИО1, вводит в заблуждение, т.к. оценщиком не произведены корректировки цен объектов-аналогов по факторам: местоположения, наличия транспортных подъездных путей и местонахождения (района).

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ООО «Дебют» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, выполненный ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 198 407 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из письменных пояснений оценщика ИП ФИО1 к отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 1 февраля 2018 года №, согласно карте градостроительного зонирования территории городского округа Сызрань Самарской области, утвержденной решением Думы г.о. Сызрань от 30 марта 2011 года № 16 «О правилах землепользования и застройки городского округа Сызрань Самарской области», а также выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21 декабря 2017 года №, оцениваемый земельный участок расположен на территории городского округа Сызрань, его правообладателем является муниципальное образование городской округ Сызрань Самарской области. При проведении работ по оценке земельного участка оценщиком были в полном объеме исследованы характеристики оцениваемого объекта, в том числе и его месторасположение, что отражено в отчете на стр. 13-16. Таким образом, в отчете были использованы объекты-аналоги, расположенные в одной территориальной границе муниципального образования, что не требует дополнительных корректировок.

Согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом Сызранского района от 12 апреля 2018 года №, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенный по адресу: <адрес>, к территории муниципального района Сызранский Самарской области не относится.

При таких обстоятельствах, давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка ИП ФИО1 от 1 февраля 2018 года № выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка ИП ФИО1 от 1 февраля 2018 года № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным принять отчет об определении рыночной стоимости земельного участка ИП ФИО1 от 1 февраля 2018 года № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «Дебют» в суд является 3 апреля 2018 года, а датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26 февраля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Дебют» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 198 407 рублей.

Дата подачи ООО «Дебют» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 26 февраля 2018 года, дата подачи заявления в суд – 3 апреля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 8 мая 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.