Гражданский кодекс часть 1

представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Аграрная сырьевая компания - Экспорт» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация Балтайского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 и ООО «Аграрная сырьевая компания – Экспорт» обратились в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной оценки», в котором просят установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 141000 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 6 250 0181 890 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 приобрел указанный земельный участок 09 августа 2018 года по соглашению об отступном. 27 сентября 2018 года земельный участок по договору купли-продажи приобрело ООО «Аграрная сырьевая компания – Экспорт».

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 61 429 470 руб.

Вместе с тем согласно отчетам об оценке № 180 от 04 декабря 2019 года и 163 от 07 ноября 2019 года, составленному оценщиком ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 181 890 руб.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административных истцов как налогоплательщиков земельного налога.

Административный истец ФИО1, заинтересованное лицо администрация Балтайского муниципального района Саратовской области просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административных истцов просил удовлетворить требования с учетом заключения эксперта, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки не возражал против удовлетворения требований с учетом заключения эксперта.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 09 августа 2018 года по соглашению об отступном приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 141000 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: Саратовская <данные изъяты>. 27 сентября 2018 года указанный земельный участок по договору купли-продажи приобрело ООО «Аграрная сырьевая компания – Экспорт».

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В связи с чем обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.

На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году» проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере 61 429 470 руб.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату определения кадастровой стоимости земельного участка, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административные истцы представил в суд отчеты об оценке № 180 от 04 декабря 2019 года и 163 от 07 ноября 2019 года, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 181 890 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Поскольку представленные отчеты оспаривались на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержал сведения, вызывающие сомнения в их достоверности, по ходатайству представителя ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВИД» ФИО4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 141000 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 6 250 000 руб.В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 9 указанного Закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

Заключение эксперта АНО МЦСЭ и О «ВИД» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов приведена в заключении эксперта. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условия сделки, местоположение, транспортная доступность, разрешенное использование, площадь, доступные коммуникации, наличие улучшений, характер передаваемых прав, цена предложения и цена за единицу площади.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенных в Саратовской области в с. Орловское Марксовского района, в д. Никольевка Балашовского района, в Марксовском районе, в Советском районе.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт применил корректировки на передаваемые права, цену предложения, на местоположение относительно близости объектов, повышающих стоимость, на транспортную доступность, площадь, исходя из зависимости цены от площади, на наличие коммуникаций, которые были рассчитаны на основании данных, указанных в Справочнике оценщика недвижимости 2017. Земельные участки, под редакцией ФИО5 Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

Экспертом проанализированы сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик и произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составлена таблица корректировок и приведены подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт ФИО4 является членом ассоциации «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством от 28 февраля 2011 года № 0259, проходил профессиональную переподготовку по программе «Оценка активов, бизнеса, и инвестиций», имеет квалификационный аттестат эксперта СРО от 03 декабря 2013 года, а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 25 декабря 2017 года № 001613-1. Гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в САО «<данные изъяты>».

В судебном заседании эксперт подтвердил свои выводы, обосновал выбор аналогов, применение корректировок.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы АНО МЦСЭ и О «ВИД» соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

На основании изложенного суд считает, что заключение эксперта АНО МЦСЭ и О «ВИД» о величине рыночной стоимости земельного участка площадью с кадастровым номером <данные изъяты> выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является достоверным и обоснованным.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административные исковые заявления ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Аграрная сырьевая компания - Экспорт» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области, администрация Балтайского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 141000 кв.м, с видом разрешенного использования: для размещения объектов рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 6 250 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 05 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева