Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – правительства Амурской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 июня 2017 года №813 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 1 461,1 кв.м., по адресу: <...>

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Амурской области обратилось в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 21 июня 2017 года №813 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 1 461,1 кв.м., по адресу: <...>.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск Комсомольская д.№, утверждена в размере 64 379 355,62 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года.

04 июля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №813 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 25 107 000 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05 июня 2017 года №187-17 выполненному ООО «АмурОценка» по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 61 %.

Правительство Амурской области полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа государственной власти субъекта РФ.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...> внесённое на основании решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...> по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 64 379 355,62 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 пояснил, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, он поддерживает в полном объёме, решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 он просит признать незаконным, восстановить в ЕГРН величину кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере утверждённом постановлением правительства Амурской области №536.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО2 суду пояснила, что решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 является законным и обоснованным, в иске просит отказать.

Представитель заинтересованного лица ООО «Телекомпания-Город» ФИО3 суду пояснил, что она не усматривает оснований для признания незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813, в удовлетворения иска просит отказать.

Из материалов дела следует, что ООО «Телекомпания-Город» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 64 379 355,62 рублей.

07 июня 2017 года ООО «Телекомпания-Город» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, и представило Отчет №187-17 от 05 июня 2017 года выполненный ООО «АмурОценка», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 1 231 000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск Комсомольская д.№, пересмотрена и утверждена в сумме 25 107 000 рублей

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица. другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: : нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: Амурская область г. Благовещенск Комсомольская д.№, исчисляется налог, поступающий в областной бюджет, правительство Амурской области вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в областной бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263,. согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 по заявлению ООО «Телекомпания-Город» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 25 107 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 05 июня 2017 года №187-17 выполненного ООО «АмурОценка» требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Оценка собственности» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 05 июня 2017 года №187-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Оценка собственности».

На разрешение эксперта ООО «Оценка собственности» судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 05 июня 2017 года №187-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка собственности» от.28 декабря 2017 года по делу №236/2017 Отчет об оценке от 05 июня 2017 года №187-17 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Выбор использованных оценщиком подходов к оценке и методов в рамках подходов обоснован частично Выявлены нарушения в части применения ФСО. Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, привели к нарушению требований законодательства РФ, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и отразились на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, что является основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Оценка собственности» от 28 декабря 2017 года по административному делу №236/2017 на Отчет об оценке от 05 июня 2017 года №187-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Квалификация эксперта ООО «Оценка собственности» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 1 461,1 кв.м., по адресу: <...> по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 июля 2017 года №813 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., по адресу: <...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., по адресу: <...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 04 июля 2017 года №813.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 461,1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <...> по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 64 379 355 (шестьдесят четыре миллиона триста семьдесят девять тысяч триста пятьдесят пять), 62 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев