Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

АО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – здание (магазин мелкооптовой торговли), общая площадь 3332,3 кв.м, адрес (местоположение<адрес>, кадастровый №, и просит установить её в размере рыночной стоимости объекта 63 254 210,96 рублей. В заявлении административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество организаций, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость здания утверждена в размере 121 098 154,21 рубля, что существенно превышает его рыночную стоимость. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога.

Распоряжением Губернатора Хабаровского края от 29.09.2021 № 610-р «О вопросах структуры органов исполнительной власти Хабаровского края» министерство имущественных отношений Хабаровского края переименовано в министерство имущества Хабаровского края.

Определением судьи от 14.03.2022 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица Правительство Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, Шляховой В.А., Волошенко К.В., Михалев Р.С..

Представитель административного истца, - Сафиулина О.Н., в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования.

Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, Правительства Хабаровского края, заинтересованные лица Шляховой В.А., Волошенко К.В., Михалев Р.С. в судебное заседание не явились, о слушании дела уведомлены в установленном законом порядке, об отложении судебного заседания не просили. Суд, признав причину их неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Представитель Правительства Хабаровского края представил возражения в письменной форме, в которых просит отказать в удовлетворении административного иска. Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, поэтому не может быть принят в качестве доказательства. Применяя затратный подход к оценке, в нарушение пункта 24 ФСО № 7 оценщик определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Представитель администрации г.Хабаровска в возражениях, представленных в письменной форме, ссылается на отсутствие надлежащих доказательств заявленного размера рыночной стоимости, и просит в удовлетворении требований административному истцу отказать.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, изучив представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что с 28.06.2012 года на кадастровом учете находится объект недвижимости, назначение – нежилое, наименование – магазин мелкооптовой торговли, площадь 3332,3 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №. Здание находится на земельном участке с кадастровым номером №. В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект: Шляхова В.А. - 02.11.2015 года на 3/10 доли; Волошенко К.В. и Михалева Р.С – 18.12.2008 года по 3/10 доли за каждым, АО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» - 18.12.2008 года на 1/10 долю.

Частью 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ установлено, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (часть 2 статьи 375, пункт 1 части 1, часть 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 «О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае» введен налог на имущество организаций. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 кв.м. и помещений в них, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, исходя из положений статьи 378.2 Налогового кодекса РФ (пункт 3 статьи 1.1).

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19.12.2019 года № 264 определен на 2020 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 21.12.2020 № 269 определен на 2021 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Приказом Минсельхоза Хабаровского края от 22.12.2021 № 283 утвержден Перечень объектов недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год.

Во все указанные Перечни включен объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости находящихся на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером № - в размере 121 098 154,21 рублей. Результаты очередной государственной кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке). В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № внесены 11.02.2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).

Являясь плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, АО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости, поэтому вправе обратиться в суд с таким требованием.

АО «Хабаровский зерноперерабатывающий комбинат» с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости обратилось в суд 07.02.2022 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27» Макушевым К.С. (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 12.10.2015 года является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № 009658), имеет стаж работы в оценочной деятельности 6 лет; его профессиональная деятельность и деятельность ООО «ОЦЕНКА_27», застрахованы), о чем 10.01.2022 года подготовлен отчет № 21.113.ОКС.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта оценки определена на туже дату, на которую утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете об оценке № 21.113.ОКС от 10.01.2022 года указано, что оценщик выбрал для определения рыночной стоимости объекта оценки затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, исходя из того, что для использования этого метода имеются все необходимые данные, в то время как для использования других методов отсутствует необходимая достоверная информация. В отчете приведены обоснования отказа от использования доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода (страницы 36-41, 55 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункты «г», «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

На основании имеющихся в техническом паспорте и выписки из ЕРГН об основных характеристиках объекта, и результатов визуального осмотра объекта, оценщик установил, что объект недвижимости с кадастровым номером № - это одноэтажное здание без подвала, используемое по назначению, как магазин мелкооптовой торговли. Наружные стены выполнены из туфоблока. Материал фундамента – буронабивные сваи, бетонный ленточный. Материал стен – туфоблок. Материал перекрытий – металл. Материал кровли – штампнастил. Внутренние стены – туфоблок, кирпич, ГВЛ. Покрытие потолков – подвесные системы «Армстронг». Покрытие полов – бетон, линолеум, плитка. Покрытие стен – краска, штукатурка, обои. Освещение – достаточное для осуществления текущей деятельности. Имеется система вентиляции. Водоснабжение – централизованное. Класс конструктивной системы – КС-1. Класс качества – Econom. Объект введен в эксплуатацию в 2008 году. Объект находится в Индустриальном районе г.Хабаровска, в градостроительной зоне П-3 (зона предприятий V класса опасности), в оценочной зоне № 38. Основой тип застройки территориальной зоны - это жилые многоквартирные и индивидуальные жилые дома, объекты производственного назначения. Недалеко от объекта оценки находятся мелькомбинат, жилые дома. Транспортная доступность к объекту оценки средняя. Оцениваемый объект относится к коммерческому сегменту рынка недвижимости (объект торговли).

Используя Справочник издания 2016 года «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области», оценщик из раздела 3.8 Торговля (стр. 353) оценщик выбрал объект-аналог – магазин, этажность 1-3, фундамент – бетонный, материал стен – кирпичные/бетонные блоки, внутренняя отделка – имеется, инженерное оборудование – освещение, водоснабжение, канализация, класс конструктивной системы – КС-1, строительный объем – 38925-52875 куб.м, общая площадь – 8650-11750 кв.м. Им внесена корректировка на разницу в объеме объекта-аналога и объекта оценки, коэффициент которой составил 1,20.

Оценщик рассчитал и применил регионально-климатический коэффициент в размере 1,114, который регулирует отличие Хабаровского края от других районов Дальневосточного региона.

Величина прибыли предпринимателя определена оценщиком в размере 21,1%. Для этого им использованы сведения, приведенные в Справочнике недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 год, под редакцией Лейфера Л.А., для офисно-торговых объектов свободного назначения.

Используя информацию, указанную в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 1408-ЛС/09 от 22.01.2019 года «Индексы изменения сметной стоимости (без НДС) на 1 квартал 2019 года», письме Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 19.02.2016 года № 4688-ХМ/05 «Об индексах изменения сметной стоимости за 1 квартал 2016 года», оценщик рассчитал индекс удорожания строительно-монтажных работ от цен 2016 года к ценам 1 квартала 2019 года для Московской области. Размер коэффициента и составил 6,70. После этого оценщик рассчитал регионально-экономический коэффициент – соотношение цен на строительно-монтажные работы в Московской области и в Хабаровском крае, размер коэффициента составил 8,36.

По расчетам оценщика полная восстановительная стоимость объекта недвижимости, - «Магазин мелкооптовой торговли», общей площадью 3332,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №», составила (без учета износов и устареваний) 241 060 255,20 рублей (расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 12 на страницах 47-48 отчета).

Величина физического износа здания определена методом разбивки с использованием ВСН 58-88 (р), который предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом фактической физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения. По отдельным конструктивным элементам учитывается длительность их использования (долгоживущие и короткоживущие), в соответствии с нормативным сроком жизни для каждого элемента, с последующим перерасчетом в соответствии с удельным весом конструктивного элемента в здании. По расчетам оценщика совокупный физический износ здания составил 40,99% (таблица 13 на странице 52 отчета).

Так как объект оценки является новым по состоянию на дату оценки (год постройки 2008), строительство выполнено по общепринятым нормам и требованиям, предъявляемым к торговым центрам, и он используется в соответствии с проектом, оценщик не выявил наличие функционального износа.

Экономическое устаревание выражается в потери стоимости обусловленной отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (общая экономическая ситуация в стране и регионе, изменение городского планирования, ухудшение посещаемости объекта, определенное местоположение). Оценщик, исходя из того, что объект оценки находится за пределами центральной части города Хабаровска, и это обуславливает меньшую проходимость объекта, и как следствие его меньшую доходность, пришел к выводу, что это прямо и отрицательно влияет на рыночную стоимость объекта. Используя данные Справочника оценщика недвижимости, оценщик определил величину экономического устаревания объекта оценки в размере 55,40%.

Совокупный износ объекта оценки оценщик определил в размере 73,76%. С учетом полученных значений итоговая рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения, кадастровый №, определена в размере 63 254 210,96 рублей.

Содержание отчета об оценке № 21.113.ОКС от 10.01.2022 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Довод заинтересованного лица Правительства Хабаровского края о том, что отчет не соответствует пункту 24 ФСО №7, так как рыночная стоимость объекта оценки определена без учета стоимости земельного участка, на котором стоит здание, суд находит несостоятельным и не принимает во внимание.

В подпункте «г» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству (пункт 4).

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, являющийся обязательным к применению при определении кадастровой стоимости, предусматривает (пункты 3, 5), что при определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, «Магазин мелкооптовой торговли», кадастровый №, находится на кадастровый учет как самостоятельный объект. Земельный участок, на котором размещается этот объект недвижимости, находится на кадастровом учете тоже как самостоятельный объект недвижимости и ему присвоен кадастровый №.

В отчете об оценке № 21.113.ОКС от 10.01.2022 года указано, что рыночная стоимость объекта определялась для оспаривания утвержденной кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость была утверждена только в отношении объекта самостоятельного кадастрового учета (исходя из сведений, содержащихся в ЕГРН на дату проведения оценки) - объекта капитального строительства, без учета стоимости находящегося под ним земельного участка.

Таким образом, исходя из цели и задачи кадастровой оценки, оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором располагается объект оценки.

Никаких доказательств, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками не представлены.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление акционерного общества «Хабаровский зерноперерабатывающий завод» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, назначение – нежилое, наименование – магазин мелкооптовой торговли, площадь 3332,3 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 63 254 210,96 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 07.02.2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда