Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «На Минской» об оспаривании решения ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об отказе в пересчете кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости и возложения обязанности по исключению и включению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН,

установил:

ООО «Специализированный застройщик «На Минской» (далее административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать решение ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» №960\2021 от 09.11.2021 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> незаконным, установить с 12.04.2021г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 837 925 120.00 рублей; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из ЕГРН сведения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 10 380 872 262.00 рублей и включить в ЕГРН с 12.04.2021 сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 2 837 925 120.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. 12.04.2021 ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в отношении объекта недвижимости была определена кадастровая стоимость в размере 10 380 872 262.00 рублей и утверждена Актом АОКС -50\2021\000081 от 20.04.2021.

Указанный земельный участок, был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель земли населенных пунктов, вид использования для жилищного строительства с объектами жилищного социального и культурно-бытового назначения. Собственником материнского земельного участка, уставленная в рамках очередной государственной кадастровой оценки объекта, оспорена в судебном порядке и решением Московского областного суда от 12.05.2020 стоимость установлена в размере равном рыночной на 22.06.2018 года 3 407 819 500.00 рублей.

Вместе с тем, кадастровая стоимость образованного земельного участка определена в три раза больше материнского объекта. Полагает, что кадастровая стоимость участка с кадастровым номером <данные изъяты> должна быть определена арифметическим методом путем умножения площади вновь образованного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) преобразуемого (исходного) земельного участка. УПКС преобразуемого земельного участка рассчитывается путем деления кадастровой стоимости земельного участка на его площадь, то есть УПКС участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1862.4рублей (3 407 819 500\1829800 кв. метров). Кадастровая стоимость вновь образованного участка ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» должна быть рассчитана в размере 2 837 925 120.00 рублей (1862.4рублей *1523800 кв. метров).

Исходя из изложенного, общество полагает, что ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> допущена ошибка, требующая исправления.

Административный истец полагает, что при определении стоимости вновь образованного земельного участка ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» был применен УПКС рассчитанный не из кадастровой стоимости, действующей на момент раздела объекта, а кадастровой стоимости определённой в году процессе массовой государственной кадастровой оценки, проведенной в 2018 году, которая в последующем была оспорена в судебном порядке.

Также указывает, что использованный ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» при расчете кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> превышает средний показатель по городскому округу Домодедово, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1634 от 27.11.2018г.

Указанные обстоятельства, применительно к положениям Федерального законодательства, методическим указаниям и Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», утвержденного приказом №514 от 24.09.2018 г. свидетельствуют о допущенной бюджетным учреждением ошибки при определении кадастровой стоимости вновь образованного объекта недвижимости, и как следствие незаконности принятого решения об отказе в ее исправлении.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования с учетом разъяснений, приведенных в ходе рассмотрения административного дела, поддержал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против заявленных требований пояснив, что кадастровая оценка материнского земельного участка была проведена в рамках государственной кадастровой оценки в порядке Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки». Сведения о земельном участке были переданы из Росреестра в порядке статьи 16 ФЗ-237. В связи с чем, для определения кадастровой стоимости учреждение руководствовалось Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N226, ошибочности в ее применении учреждение не усмотрело в связи с чем, приняло законное решение об отказе в устранении ошибки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд представителя не направило.

Привлечённое к участию в деле в качестве заинтересованного лица, Министерство имущественных отношений Московской области, извещено.

Представитель заинтересованного лица ПАО «РОСБАНК» Стольникова М.В. в судебном заседании поддержала позицию административного истца.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему выводу.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 7 Федерального закона №237-ФЗ определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, а также определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетные учреждения), в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226 (далее - Методические указания).

Методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1.1).

На территории Московской области таким бюджетным учреждением является Государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", ГБУ МО "ЦКО", Учреждение).

В силу части 1 статьи 16 Закона о государственной кадастровой определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Положения Закона №237-ФЗ не допускают произвольного пересмотра кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости и связывает возможность установления кадастровой стоимости в период между датами кадастровой оценки для объектов, внесенных в Единый государственной реестр недвижимости, только в случае, если в отношении данных объектов произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влияющих на размер кадастровой стоимости.

В пункте 12.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226, предусмотрено, что результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки оформляется в виде акта определения кадастровой стоимости, содержащего основание для пересчета кадастровой стоимости, в том числе присвоенные коды расчета видов использования и ссылки на модели оценки кадастровой стоимости, допущения и иную отражающуюся на стоимости информацию, а также результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «СЗ «НА МИНСКОЙ» на праве собственности принадлежит объект - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 523 800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид использования по документу: для жилищного строительства с объектами социального и культурно- бытового назначения (далее - земельный участок). Указанный земельный участок расположен по адресу: Московская область городской округ Домодедово.

Собственником материнского земельного участка, уставленная в рамках очередной государственной кадастровой оценки стоимость была оспорена в судебном порядке и решением Московского областного суда от 12.05.2020 установлена в размере равном рыночной на 22.06.2018 года 3 407 819 500.00 рублей.

12.04.2021 ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> была определена кадастровая стоимость в размере 10 380 872 262.00 рублей и утверждена Актом АОКС -50\2021\000081 от 20.04.2021.

ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» решением №960/2021в от 09.11.2021 года отказало административному истцу в пересчете кадастровой стоимости, указав, что расчет кадастровой стоимости земельного участка был произведен Учреждением в рамках сравнительного подхода методом моделирования на основе УПКС в соответствии с пунктом 7.2 Методических указаний.

Так, метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования (пункт 7.2.3 Методических указаний).

Метод заключается в следующем: определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости; кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

На основании данных перечня, поступившего из Управления Росреестра, а также имеющейся информации о земельном участке объект недвижимости Учреждением отнесен к сегменту 2 «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», для целей определения кадастровой стоимости объекту недвижимости присвоен код расчета вида использования 02:050 «Среднеэтажная жилая застройка в целом».

Исходя из присвоенного кода расчета вида использования и имеющихся сведений, земельный участок отнесен к подгруппе «2.1.1. Объекты под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку в ГНП с неполными характеристиками».

Таким образом, УПКС земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного в городском округе Домодедово Московской области, определен как среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах муниципального образования - городской округа Домодедово, и составил 6 812, 49 руб./м2.

Довод административного истца о том, что УПКС преобразованного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1 829 800 м. кв. равен УПКС вновь образованного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> 1 523 800 м.кв. является несостоятельным, поскольку метод определения УПКС при расчете кадастровой стоимости указанных земельных участков не зависит от их площади, а определяется Учреждением с учетом средних значений УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы - городской округ Домодедово Московской области.

В ходе рассмотрения обращения административного истца технических и методологических ошибок при определении кадастровой стоимости вновь образованного объекта недвижимости не выявлено.

Приведенный порядок определения кадастровой стоимости объекта, как вновь образованного подтверждается разъяснениями, связанными с определением кадастровой стоимости, представленными административным ответчиком, письменными пояснениями ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», а также объяснений представителя этого учреждения, данных в ходе рассмотрения дела.

Ссылка административного истца на Приказ № 514 от 24.09.2018 г. «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее - Порядок) также несостоятельна, поскольку определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных настоящим Порядком, в том числе осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью 3 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вместе с тем, в рассматриваемом случае кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> была определена Учреждением в порядке статьи 16 Закона №237-ФЗ в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226.

Отказывая ООО «Специализированный застройщик «На Минской» в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу, что изменение кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> произведено ГБУ МО «Центр кадастровой оценки" в полном соответствии с приведенными выше требованиями Закона о кадастровой оценке, Методических указаний, сама процедура и порядок утверждения оспариваемых актов не нарушены, осуществлены в пределах полномочий государственного учреждения.

руководствуясь ст.ст.177-178, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

В требованиях ООО «Специализированный застройщик «На Минской» о признании незаконным решение ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» №960\2021 от 09.11.2021 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установить с 12.04.2021г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 837 925 120.00 рублей; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области исключить из ЕГРН сведения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 10 380 872 262.00 рублей и включить в ЕГРН с 12.04.2021 сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 2 837 925 120.00 рублей – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 11 февраля 2022г.

Судья М.Ю. Елизарова