ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Дело № 3а-102/2023 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Ульяновский областной суд в составе: судьи Трифоновой Т.П., при секретаре Шапошниковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, у с т а н о в и л : ФИО1 обратился в суд с административным иском к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ОГБУ «ЦГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: ***, в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости: - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 688 992 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** - 664 809 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб. Требования мотивировал тем, что является собственником указанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 4 368 967 руб. 79 коп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 1 983 290 руб., 54 коп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 1 616 086 руб. 34 коп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 1 120 180 руб. 27 коп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 734 182 руб. 90 коп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 904 805 руб. 22 коп. Вместе с тем согласно отчету № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года, составленного ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 17 февраля 2022 года составляет: - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 688 992 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** - 664 809 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб. Истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решениями учреждения № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данные решения истец считает незаконными. Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик ФИО2 В ходе рассмотрения дела определением суда произведена замена ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником публично-правовой компанией «Роскадастр» (л.д. 148-149 т.2). На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». В рамках рассмотрения дела представитель истца уточнил административные исковые требования - просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы: - земельный участок с кадастровым номером *** - 1 544 210 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** –700 993 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** –571 205 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб. В судебном заседание представитель истца ФИО3 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Представитель ОГБУ «БТИГКО» ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятых учреждением решений. Указала, что проведенная по делу судебная экспертиза выявила несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтвердила наличие в отчете нарушений, изложенных в оспариваемых истцом решениях. Также пояснила, что требование об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа. Не согласна с размером рыночной стоимости земельных участков, определенной заключением судебной экспертизы. Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Заслушав пояснения представителя истца, ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3). Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *** (л.д. 141-168 т.1). Земельные участки расположены по адресу: Ульяновская область, Майнский район, МО «Майнский район», МО «Тагайское сельское поселение», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Кадастровая стоимость земельных участков была определена актом Управления Росреестра по Ульяновской области № *** от 20 января 2012 года: - земельный участок с кадастровым номером *** – 4 368 967 руб. 79 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** –1 983 290 руб. 54 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** - 1 616 086 руб.,34 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 120 180 руб., 27 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** – 734 182 руб. 90 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** – 904 805 руб. 22 коп. (л.д. 11-16 т.1, л.д. 98-99 т.2). Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 30 января 2012 года. В рамках тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимость земельных участков была определена по состоянию на 1 января 2022 года. Размер кадастровой стоимости составил: - земельный участок с кадастровым номером *** – 3 090 194 руб. 20 коп. - земельный участок с кадастровым номером *** – 3 702 803 руб. 88 коп., - земельный участок с кадастровым номером *** – 931 202 руб. 10 коп. Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года (л.д. 215- 217 т.2). - земельный участок с кадастровым номером *** – 2 091 376 руб. 81 коп. (кадастровая стоимость утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года, л.д. 218 т.2), - земельный участок с кадастровым номером *** – 319 962 руб. 93 коп. (кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года, л.д. 219 т.2). - земельный участок с кадастровым номером *** – 394 321 руб. 54 коп. руб. утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года. л.д. 220 т.2). Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года. Таким образом, кадастровая стоимость, установленная до очередного тура государственной кадастровой оценки 2022 года, в настоящее время является архивной. В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. В данном случае размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ). Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года. Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц. Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1). К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1). Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки». На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». Соблюдая установленный законом порядок, истец 8 июля 2022 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 16 мая 2022 года, составленный ООО «Центр судебной экспертизы» (оценки ФИО2). Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков была определена по состоянию на 17 февраля 2022 года и составила: - земельный участок с кадастровым номером *** - 1 688 992 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 664 809 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб. (л.д. 41-115 т.1). Решениями ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 августа 2022 года и решением № *** от 27 июля 2022 года по результатам рассмотрения заявлений ФИО1 было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика ФИО2 по состоянию на 17 февраля 2022 года (л.д. 28-39 т.1). Основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно: - оценщиком на страницах 39-45 отчета приведены основные ценообразующие факторы земельных участков для сельскохозяйственного производства. Влияние ценообразующего фактора «плодородие земельного участка» не отражено оценщиком в отчете. Обоснование учета/не учета данного фактора в формировании рыночной стоимости предложений/аналогов в отчете об оценке отсутствует. Нарушены требования п.п «г» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3. - На страницах 39-45 отчета приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости. Сбор информации был произведен оценщиком не позже даты оценки (17 февраля 2022 года). На странице 42 отчета указана стоимость земельного участка (Предложение № 16), расположенного по адресу: ***, в размере 450 000 рублей (скриншот на стр. 112 отчета об оценке) В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости. Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлена стоимость земельного участка - предложение № 16 на 14 января 2022 года - 2 200 000 рублей (id302090332787). Использование объявления по состоянию на 21 января 2020 года говорит об использовании неактуальной информации, использовании неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №16 по состоянию на 21 января 2020 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7. - На странице 40 отчета об оценке оценщиком некорректно указана стоимость предложения №5 с учетом цены предложения за 1 кв.м. - 0,99 руб. и площади 3 439 048 кв.м, в размере 3 405 600 рублей. Дата предложения № 29 – 31 октября 2021 года, указанная оценщиком на странице 45, противоречит информации, приведенной оценщиком на стр. 135, и информации, представленной на сайте https://an.gko73.ru/Dageanalogs.php. Согласно данной информации дата предложения № 29 – 31 октября 2020 года. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - Согласно п. 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. На странице 5 отчета об оценке оценщиком указан срок экспозиции объекта оценки от 1-30 месяцев, среднее значение для населенного пункта - 17 мес., данная информация не соответствует приведенной ниже ссылке, а также ссылке на странице 57 отчета. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично. В отчете отсутствует нумерация части страниц. Нарушены требования п. 6 ФСО № 3. - На странице 72 отчета об оценке оценщиком указано: «Корректировка на местоположение. Объекты оценки и аналоги 1, 2, 3, 4 располагаются в пределах 30-70 км от регионального центра», на странице 67, 69 оценщиком указано, что аналог № 1 находится на значительном удалении, более 70 км. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - На страницах 17, 18, 19, 20 отчета об оценке оценщиком указано текущее использование земельных участков - «залежь», тогда как на страницах 69, 70, 71 в расчетной части отчета указаны виды использования - «пашня либо кормовые угодья». Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - Приведенный расчет корректировок на назначение (использование земельного участка) на странице 74 не соответствует таблице с расчетом на страницах 69, 70, 71. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - При расчете коэффициента вариации при отборе аналогов на странице 65 отчета об оценке, для предложения №22 оценщиком указана стоимость в размере 3 000 000 руб., что противоречит сведениям на странице 43 отчета. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. - Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, содержит не актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете. Дата оценки – 17 февраля 2022 года. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 декабря 2020 года, которая не содержит актуальную информацию об объекте оценки и не позволяет произвести проверку полноты и достоверности сведений, указанных в отчете об оценке. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ. - Некорректно предоставлены сведения о кадастровых номерах, а также об адресе местоположения объектов недвижимости на страницах 67,69. Согласно отчету объектами оценки являются земельные участки с кадастровыми номерами: ***. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. Данные замечания являются общими для отчета в целом в отношении всех шести земельных участков. В решениях ОГБУ «ЦГКО» № *** под номером «9» указано еще одно нарушение – на странице 74 отчета об оценке указана корректировка на торг – 0,78, тогда как в расчетной части на странице 70 оценщиком использована корректировка в размере 0,83. Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата». Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 16 мая 2022 года, составленного ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик ФИО2), судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых истцом решениях ОГБУ «ЦГКО». Иное бы противоречило части 16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости. Из заключения судебной экспертизы № *** от 17 июля 2023 года, выполненной экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный ООО «Центр судебной экспертизы» (эксперт ФИО2) не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. Выявлены следующие нарушения - п. 5 ФСО № 3, п. 11 «г», п. 22 «д» ФСО № 7 – в отчете об оценке не отражено влияние одного из основных ценообразующих факторов – агроклиматический потенциал (плодородие почв). В отчете об оценке использована неактуальная информация о ценах предложений с земельными участками из сегмента рынка – нарушены п. 5 ФСО № 3, п. 11 «в», п. 22 «е» ФСО № 7. В отчете отсутствует нумерация страниц – нарушен п. 6 ФСО № 3. Оценщик вводит в заблуждение относительно местоположения аналога № 1 и не приводит соответствующую корректировку – нарушен п. 5 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7. При расчете рыночной стоимости объектов оценки применена некорректная поправка на торг к объектам-аналогам – нарушен п. 5 ФСО № 3. Также эксперт указал, что недостатки, указанные в решениях ОГБУ «ЦГКО» № ***, эксперт подтверждает в части замечаний 1,2,3,4,5,6,7,8,9,11. Недостатки, указанные в решениях ОГБУ «ЦГКО» № ***, эксперт подтверждает в части замечаний 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12. Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 17 февраля 2022 года в следующих размерах: - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 544 210 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 700 993 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 571 205 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб. л.д. 193 т.2). В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда. В ходе рассмотрения дела представитель ОГБУ «БТИГКО» не согласилась с заключением судебной экспертизы. Указала на то, что: - местоположение земельного участка относительно хозяйственного центра; - почвенные и агроклиматические условия, - общая площадь (фактор масштаба), - передаваемые имущественные права, - наличие орошения, - наличие подъездных путей с твердым покрытием. Таким образом, выбор наилучшего варианта использования включает анализ альтернативных вариантов использования земельного участка. Данный анализ является необходимым этапом при определении стоимости земельного участка и основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе исследования данных почвенных и агроклиматических условий установлено наиболее эффективное использование объектов оценки под пашню. При этом представитель ОГБУ «БТИГКО» в судебном заседании пояснила, что учреждение при проведении кадастровой оценки 2022 года руководствовалось почвенной картой Ульяновской области от 2014 года. Определение экспертом назначения участков как кормовые угодья не обосновано. Анализ и обоснование экспертного мнения отсутствует. В письменных возражениях на данные замечания эксперт указал (л.д.244-248 т.2), что: По состоянию на 10 июля 2020 года площадь объекта изменилась и составила 35 га, согласно данным архива оценщика. На 8 января 2022 года, дату, близкую к дате оценки, площадь земельного участка изменилась и составила 40га, что отражено в тексте объявления скриншота. В подтверждение указанных сведений экспертом приложены скриншоты объявлений. Таким образом, эксперт обоснованно использовал в расчетах актуальную информацию по площади земельного участка, представленную на дату, близкую к дате оценки. Из экспертного заключения и дополнительных пояснений эксперта следует, что при проведении экспертизы указанные участки были осмотрены экспертом. В результате осмотра выявлено, что использование земельных участков в качестве пашни на момент оценки не представляется возможным из-за излишне переувлажненных почв. Об том свидетельствуют следующие факторы: растения, которые на момент осмотра растут на участках (хвощ, камыш), растут на переувлажненных почвах; колеи от техники (в сезон нет возможности заехать на поля). Поскольку почва переувлажнена, требуется устройство дренажа для большинства полевых культур, чтобы использовать участки под пашню, а без него исследуемые участки могут использоваться только как естественные или улучшенные сенокосы и пастбища. Таким образом, данные участки не могут использоваться под пашню. Данные вывода эксперта подтвердила в ходе рассмотрения дела представитель истца, указав на то, что до 2023 года данные участки не использовались под пашни. В 2023 году они впервые были засеяны соей, однако урожай погиб из-за переувлажненности почвы. В судебном заседании обозревались сделанные представителем истца фотографии на телефоне, из которых видно, что находящаяся на поле техника до середины колеса уходит в землю, что свидетельствует о переувлажненности почвы. Кроме того, суд отмечает, что при проведении очередного тура государственной кадастровой оценки ОГБУ «БТИГКО» при отнесении спорных земельных участков к пашне руководствовалось почвенной картой Ульяновской области, составленной по состоянию на 2014 год. Эксперт при отнесении указанных участков к кормовым угодьям руководствовался визуальным осмотром участков. Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения. Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, 73:07:030203:295 в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется. Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установитьархивную кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в следующих размерах: - земельный участок с кадастровым номером *** – 1 544 210 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 700 993 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 571 205 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб., - земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб. л.д. 193 т.2). При определении периода применения установленной судом рыночной стоимости земельных участков (в настоящее время являющейся архивной), суд руководствует положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 8 июля 2022 года. Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости, установленной в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки 2022 года). Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в данном случае являются ненадлежащими ответчиками по делу, в связи с чем в удовлетворении требования к ним следует отказать. Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 августа 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости отказать. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 1 544 210 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 700 993 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 571 205 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 432 615 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 283 543 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 349 437 руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года. Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Трифонова Т.П. Решение изготовлено 31 августа 2023 года. |