Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Доринда» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

акционерное общество «Доринда» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> расположенных по адресу: <данные изъяты> и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца с экспертным заключением не согласился, представил возражения, считая, что заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные объяснения, в которых, не оспаривая заключение эксперта, рассмотрение дела и принятие решения по существу оставляет на усмотрение суда.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав сторон, пояснения эксперта ФИО1, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 15650,2 кв.м., наименование: нежилое помещение, кол-во этажей: этаж № 1, антресоль № 1, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>;

- нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 74,3 кв.м., наименование: нежилое помещение, кол-во этажей: цокольный этаж, вид разрешенного использования: данные отсутствуют, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 01 января 2018 года и утверждена в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 26 октября 2018 года и утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Экспертное бюро», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей (с учетом НДС) и <данные изъяты> рублей (без учета НДС), объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей (с учетом НДС) и <данные изъяты> рублей (без учета НДС) на дату, по состоянию на которою определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 60/04/2020 от 09 апреля 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 01 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 26 октября 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1 не согласился представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерство имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-12 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату их определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил возражения в которых указал, что в рамках заключения эксперта отсутствуют обоснования и факты нарушения оценщиком при составлении отчета пунктов федеральных стандартов оценки, указав также, что замечания эксперта необоснованны и ничем не подтверждены, кроме того, экспертом не приводится иная подтвержденная информация, опровергающая выводы оценщика в рамках отчета об оценке.

Также представитель административного истца представил возражения относительно определения экспертом рыночной стоимости объектов оценки, указав, что в рамках сравнительного подхода при определении стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> экспертом допущены ошибки при применении корректировок; в части объекта экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты> при применении сравнительного подхода эксперт в качестве объектов-аналогов использует объекты имеющие значительное отличие по общей площади с оцениваемым помещением, разница достигает 14 раз; в части расчета рыночной стоимости объектов оценки методом доходного подхода выводы эксперта вызывают сомнения в обоснованности в связи с определением рыночной стоимости помещений, расположенных в том же здании, что объекты оценки в рамках административного дела № 3а-951/2019.

Представитель административного истца, считая заключение эксперта не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, просил назначить по делу повторную экспертизу.

Эксперт в судебном заседании с представленными возражениями не согласился, пояснив, что замечания относительно отчета об оценке не содержат в себе достоверную информацию, не подтверждены, по сути содержат ссылки на отчет.

Эксперт также указал, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать положения п. 22 ФСО № 7. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Согласно п. 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации.

Таким образом, эксперт в судебном заседании утверждал, что приведенные административным истцом в замечаниях данные никоим образом не опровергают выводов эксперта в заключении при исследовании отчета, напротив указанные рассуждения стороны не подтверждаются рыночной информацией, данные о сопоставимости торговой недвижимости в г.о Мытищи и городе Химки отсутствуют.

Аналогично, по мнению эксперта, и замечание касающиеся расширения территории выборки и однородности объектов по развитости инфраструктуры. Так в заключении четко подтверждено расположение объектов-аналогов №1, N 2 и №3 внутри квартала, на стр. 34 заключения приведены данные о соотношении стоимости торговых объектов, расположенных внутри квартала к стоимости объектов расположенных на красной линии (диапазон 0,73-0,87). Как пояснил эксперт в судебном заседании, согласно указанной в заключении аналитики к стоимости объектов-аналогов №1, №2 и N 3 необходимо было введение повышающей корректировки (Справочник оценщика недвижимости-2017. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред. ФИО2, Н. Новгород, 2017 г, с.158.)

Не возможно согласиться и с выводами административного истца о том, что соотношение цен для различных субъектов Российской Федерации одинаково. Эксперт в судебном заседании пояснил, что на основании аналитических данных ООО ПФК групп (источник - https://pfagroup.ru/analiticheskiy- tsentr/obzory/), используемой при производстве экспертизы, аналогичное соотношение (4 квартал 2017 -3 квартал 2017) цен в городе Мытищи составило: 103600/101800=1,017. Таким образом, тенденция противоположная (рост цен, вместо падения).

Не возможно не согласиться и с утверждением эксперта о том, что введенная оценщиком корректировка на местоположения ошибочна, так как применима к другому ценообразующему фактору и не отражает соотношение стоимости объектов расположенных в Москве, к стоимости объектов расположенных в Московской области. Выводы административного истца о том, что соотношение цен для различных субъектов Российской Федерации одинаково ошибочен.

Используемый экспертом справочник оценщика содержит усредненные данные по городам России, что наиболее соответствует г.Мытищи, где коэффициент торможения отличается от использованного оценщиком. Также эксперт отметил, что для оценки помещения на дату оценки 01.01.2018 года оценщик использует усредненные данные по городам России.

В качестве объектов аналогов оценщиком приняты помещения площадью 923,7 кв.м., 207 кв.м., 1357,7 кв.м. Торговая деятельность на указанных площадях, сдаваемых единым помещением, подразумевает наличие коридоров, вспомогательных помещений в их составе, которые необходимы для поддержания деятельности объекта (складирование товара, зона отгрузки, прием пищи сотрудников и т.п.)., поэтому замечание эксперта на отчет оценщика обоснованно.

Замечание эксперта о том, что оценщик принимает размер недозагрузки для офисно-торговых объектов свободного назначения, в то время как оцениваемое помещение расположено в высококлассном торговом центре под магазин федеральной продуктовой сети также обоснованно, так как согласно справочнику оценщика недвижимости рассматриваемые помещения относятся к высококлассной торговой недвижимости.

Также эксперт пояснил, что согласно аналитическим данным стоимость (арендная ставка) торговых помещений, расположенных на 1 этаже выше помещений, расположенных выше или ниже. (по данным Справочника оценщика недвижимости-2018. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Под ред. ФИО2, Н. Новгород, 2018 г, с.216.). Объект-оценки с кадастровым номером 50:12:0080311:243 расположен на 1 этаже, принятые аналоги N 1 и N 3 на 2 этаже. Однако оценщиком не введена необходимая повышающая корректировка, замечание эксперта обоснованно.

В опровержение замечаний об определении рыночной стоимости объекта, эксперт пояснил, что разделы анализа рынка изложены на стр. 18-28 заключения.

Эксперт настаивал в судебном заседании, что математические ошибки заключении при расчетах отсутствуют.

В свою очередь незначительное отклонение результата (менее десятых долей процента) имеет место быть за счет округления расчетных данных, поскольку расчеты, в заключении произведенные экспертом с использованием Microsoft Excel. Использование данной программы при расчете являются наиболее точными, а округление результатов оценки предусмотрено законодательством об оценке (ФСО №3).

Корректировка к расчету стоимости объектов экспертизы представленная административным истцом и подтверждающая, по мнению стороны, наличие ошибочности определения итогового результата стоимости в заключении судом быть принята во внимание не может, поскольку приведенные в таблицах данные не использовались экспертом. Данный расчет произведен стороной с применением корректировок отличных от примененных и обоснованных экспертом в заключении.

Анализ экспертного заключения с учетом пояснений эксперта дал суду возможность убедиться в отсутствии ошибочности математических расчетах при определении рыночный стоимости объектов. Методология исследования также не нарушена и обоснована в заключении.

Принимая во внимание, что исследованию подлежат конкретные объекты недвижимости, применение методов расчетов использованных данным экспертом при определении рыночной стоимости в отношении иного объекта недвижимости в рамках рассмотрения иного спора суд находит не допустимым.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз, и не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не усмотрел. Доводы, приведенные стороной административного истца, по своему содержанию являются частным мнением лица, и заключение в целом не опровергают. Доказательства иной стоимости объектов, отличной от стоимости определенной в экспертном заключении стороной не представлено и судом не установлено.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 31 декабря 2019 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Доринда», поданное в Московский областной суд 31 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость:

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования АО «Доринда» об установлении кадастровой равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №02-12/2019-О, подготовленном оценщиком ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей и с кадастровый номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова