Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Кольцова Николая Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Кольцов Н.С. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость здания (здание магазина с пристроем), назначение: нежилое, с кадастровым номером **, площадью 471,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4660 130 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость здания не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; от представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковое требование поддерживает.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленного в административном иске требования.

Определением суда от 23 июня 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю).

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно представленному в материалы дела отзыву на иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного здания не утверждались, следовательно, оно не имеет заинтересованности в разрешении дела.

Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) в судебное заседание явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, Кольцов Н.С. является собственником здания (здание магазина с пристроем), назначение: нежилое, с кадастровым номером **, площадью 471,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также Свидетельством о государственной регистрации права от 21 октября 2011 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.

Решением Совета депутатов Юго-Камского сельского поселения Пермского муниципального района от 23 ноября 2017 года N 276 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Юго-Камского сельского поселения» установлен и введен в действие с 01 января 2018 года налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации приняты: Постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года N 756-п и Постановление Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года N 874-п, которыми были определены на 2019 и 2020 годы Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названные Перечни за № 4289 и № 4877 соответственно включено здание с кадастровым номером **, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что здание, принадлежащее административному истцу на праве собственности, с 01 января 2018 года является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, и включено в вышеназванные Перечни объектов, утвержденные Правительством Пермского края, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости здания.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 9703061,53 рубль.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования Кольцов Н.С. представил отчет об оценке от 14 апреля 2020 года № 20/0407-9, выполненный оценщиком ООО «Авангард» Б., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составила 4660 130 рублей.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.

Так, оценщик ООО «Авангард» Б. является действительным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков 30 июля 2008 года за регистрационным номером 004754.

Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом инженера по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», выданный ГОУ ВПО «Пермский государственный технический университет» 01 июля 2005 года за регистрационным номером 767; диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 070241, выданный ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» 16 января 2008 года, регистрационный номер 4632; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 23 ноября 2017 года № 000883-1 по направлению «Оценка недвижимости».

Ответственность оценщика застрахована по полису СПАО «РЕСО-Гарантия» от 26 марта 2019 года № 922/1511674999 со сроком действия с 02 апреля 2019 года по 01 апреля 2020 года.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы количественные и качественные характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Как следует из отчета об оценке, объект недвижимости расположен в п. Юго-Камский Пермского района Пермского края, в зоне II согласно зонированию городских округов и муниципальных районов Пермского края по престижности местоположения недвижимости (источник – ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»).

С учетом видов разрешенного использования, перечисленных в отчете об оценке, оценщик отнес спорное здание к сегменту рынка – рынок торговых объектов.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), на территории Пермского края за 4 квартал 2017 года, проанализировал средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. При этом оценщик установил, что диапазон цен продажи коммерческих объектов (отдельно стоящих зданий с земельными участками), расположенных на территории Пермского края (за исключением города Перми), составляет от 2354 руб./кв.м. до 37778 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческой недвижимости, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства (площадь, строительный объем), местоположение, наличие и состав коммуникаций, накопленный износ и другие.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не были использованы доходный и сравнительный подходы.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод расчета затрат на замещение (объекта, аналогичного объекту оценки), уменьшенных на величину износа и устареваний. При этом затраты на замещение оцениваемого здания были определены методом сравнительной единицы на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированного справочника оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства зданий и сооружений».

В качестве аналога оценщиком выбран объект-аналог для лит. А, А1 Магазин (ruОЗ.08.000.0018 стр. 353 сборника Ко-Инвест «Общественные здания 2016»). Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым зданием по назначению, конструкции, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделке. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание и произведен расчет общего накопленного износа и расчет остаточной восстановительной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено. Напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заявленным исковым требованием.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 19 июня 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Кольцова Николая Сергеевича к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания (здание магазина с пристроем), назначение: нежилое, с кадастровым номером **, площадью 471,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4 660 130 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 19 июня 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись