Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно – строительного кооператива «Судостроитель» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Гаражно – строительный кооператив (ГСК) «Судостроитель» обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 75 843 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – размещение металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 41 276 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ГСК «Судостроитель» является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 41 276 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 111 359 859, 85 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании председатель ГСК «Судостроитель» Поз В.М. и представитель на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержали.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном отзыве на административный иск просило в его удовлетворении отказать, в связи с недоказанностью величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ГСК «Судостроитель» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ГСК «Судостроитель» является арендатором земельного участка площадью 75 843 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – размещение металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ГСК «Судостроитель» является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 18 ноября 2015 года № 25566-н, заключенного ГСК «Судостроитель» с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение № 2) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ГСК «Судостроитель» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 111 359 859, 85 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 41 276 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 и проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

При отборе аналогов, как следует из Отчета, оценщик, применяя деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования, предложенное Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, отнесела земельный участок – объект оценки к участкам под индустриальную застройку.

Учитывая отсутствие аналогов с разрешенным видом использования, соответствующим данному показателю для объекта оценки – «под размещение металлических гаражей», оценщик расширила диапазон поиска в рамках указанной категории земельных участков (под индустриальную застройку) и исследовала объекты производственно – складского назначения, отдавая предпочтение объектам, предусматривающим хранение, так как вид разрешенного использования объекта оценки подразумевает хранение автотранспорта и иного имущества.

Суд находит данные действия оценщика вполне обоснованными, последовательными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности, в частности, пункту 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки и объекты – аналоги не сопоставимы по виду разрешенного использования, а потому их цены по данному элементу сравнения требовалась корректировка, суд находит несостоятельными, поскольку объект оценки и аналоги относятся к одному сегменту рынка. Ценообразование данных земельных участков является единообразным.

При этом суд отмечает, что в рамках судебной экспертизы экспертом при производстве расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в целях определения достоверности полученной оценщиком данной величины в Отчете, произведены аналогичные действия: земельные участки складского назначения отнесены к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом – земельным участком под размещение металлических гаражей.

В качестве одного из аналогов (аналог № 3) оценщиком использовано предложение о продаже земельного участка по <адрес>

Как следует из объявления о продаже данного земельного участка, у продавца имеется проект его освоения и разрешение на строительство склада.

Суд полагает, что данное обстоятельство не исключало возможности использования данного предложения в качестве аналога, так как наличие проекта строительства и разрешение на строительство нельзя рассматривать как улучшения земельного участка, входящие в его стоимость.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применены следующие корректировки к ценам объектов – аналогов: на торг, на передаваемые имущественные права, на наличие свободного проезда к участку, на наличие коммуникаций, на площадь.

Определяя необходимость корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходила из того, что объект оценки и объекты – аналоги равнозначны по наличию таких коммуникаций как электроснабжение и водоснабжение.

Вместе с тем, при сопоставлении объектов по наличию у них газоснабжения оценщик установила, что объект оценки и объект – аналог № 4 <адрес>) не имеют возможности подключения данных сетей, тогда как остальные аналоги такую возможность имеют.

В связи с этим, к ценам аналогов, за исключением аналога № 4 оценщиком применена понижающая корректировка в размере 13, 04% в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2018 года.

Суд находит данные выводы оценщика обоснованными.

Выводы оценщика о наличии или отсутствии возможности подведения данных инженерных сетей сделаны оценщиком на основании опроса владельцев соответствующих объектов и данных объявлений об их продаже, что соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3.

При этом, суд отмечает, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки в судебной экспертизе в целях ответа на вопрос о достоверности полученной в Отчете величины, эксперт также характеризовал объект оценки как не имеющий возможности подключения к сетям газоснабжения, в связи с чем, применял понижающую корректировку к ценам тех аналогов, которые такую возможность имеют.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект оценки имеет возможность подключения к сетям газоснабжения, а объект – аналог № 1 (<адрес>) такой возможности не имеет, основаны на данных Отчета о государственной кадастровой оценке, что нельзя признать доказательством, имеющим преимущество перед сведениями, полученными от владельцев таких земельных участков.

При определении необходимости введения корректировки цен объектов – аналогов на местоположение относительно районов города и ее величины, оценщиком, как следует из Отчета, проанализировано местоположение данных объектов и объекта оценки применительно к карте автомобильных дорог города Ярославля, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки города Ярославля. На основании анализа оценщиком сделан вывод о том, что как объект оценки, так и все аналоги расположены в районе крупных автомагистралей города, в связи с чем примененная корректировка составила 1 (или 0%).

Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными, соответствующими как фактическим данным об исследованных объектах, так и законодательству об оценочной деятельности, в частности пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пункту 8 ФСО № 3.

Доводы Департамента о том, что аналоги №№ 1 и 2 (<адрес>) следовало относить к зоне «Окраина городов, Промзона» являются усмотрением административного ответчика, обоснованности выводов оценщика не опровергают.

Суд принимает во внимание, что содержание данной зоны «Окраина городов. Промзона», предложенной в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, следует толковать в совокупности ее наименования и исходить из того, что данные объекты должны находится на окраине городов.

Как следует из характеристики объектов – аналогов №№ 1 и 2, они не находятся на окраине города.

Анализируя вышеприведенные возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд принимает во внимание также, что им не представлено доказательств того, какое влияние оказали на результат оценки те или иные действия оценщика в рамках расчета, которые, по мнению Департамента, не являются обоснованными.

Заинтересованным лицом МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля также представлялись возражения относительно отсутствия отдельных корректировок цен объектов – аналогов. При этом, доказательств влияния отсутствия указанных корректировок на результат оценки и существенности этого влияния заинтересованным лицом не представлено.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

При этом, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы по результатам проверки Отчета, согласно которой Отчет в целом соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в Отчете рыночная стоимость объекта является достоверной.

Для ответа на вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца экспертом ФИО3 произведен собственный ее расчет.

Верность расчета, выполненного экспертом, сомнений у суда не вызывает.

Также, как и оценщиком, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен экспертом сравнительным подходом.

В качестве аналогов экспертом использованы сведения о четырех объектах, предлагавшихся к продаже на дату оценки, в том числе аналог по <адрес>

Исследуя данный объект, эксперт пришел к выводу, что данный аналог предлагается к передаче на праве собственности.

Суд находит данный вывод эксперта обоснованным, в полной мере соответствующим содержанию объявления о продаже данного объекта.

В свою очередь, возражения Департамента о неподтвержденности указанной информации в связи с отсутствием идентификации объекта на публичной кадастровой карте, положениям законодательства об оценочной деятельности не соответствуют, поскольку такие требования данное законодательство не содержит.

Кроме того, Департаментом не представлено доказательств того, что указанный объект передавался на ином праве.

В качестве аналога экспертом использована также информация о предложении к продаже объекта по адресу: <адрес>

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области утверждает, что на данном земельном участке расположен объект капитального строительства, стоимость которого имеется в составе предложения.

Суд полагает, что данное утверждение административного ответчика не доказано.

Из фотографий земельного участка, в том числе данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, наличие на земельном участке строений не усматривается.

По информации публичной кадастровой карты объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, на который указывает в своих возражениях Департамент, является внешними сетями электропередач.

В свою очередь, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (объект незавершенного строительства) расположен в пределах нескольких земельных участков, имеющих адресную привязку: <адрес>, с которыми объект – аналог, использованный в расчетах, не имеет общих границ.

Приведенные факты опровергают утверждение Департамента о наличии на земельном участке – объекте – аналоге № 1 объектов строительства.

К ценам объектов – аналогов экспертом применены корректировки на передаваемые права, на местоположение относительно районов города, на наличие коммуникаций, на площадь, на торг.

При этом, корректировка цен аналогов на качество подъезда к земельным участкам экспертом не применялась. Анализ характеристик объектов дал основания для выводы эксперту о том, что все они по данному элементу сравнения сопоставимы и корректировки цен не требуется.

Суд соглашается с указанным выводом эксперта, он в полной мере подтвержден как содержанием экспертного заключения, так и дополнительно представленными суду материалами.

Доводы административного ответчика о затрудненности подъезда к земельному участку по адресу: <адрес> – аналогу № 1, опровергнуты имеющимися в материалах дела картами данного объекта и фотографиями.

В своих возражениях на экспертное заключение административный ответчик приводил также доводы о неверном определении корректировок на обеспеченность объектов инженерными коммуникациями, аналогичные тем, что были заявлены им в возражениях на Отчет.

Свои выводы о наличии возможности подключения к инженерным сетям Департамент строит на сведениях отчета государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, как было указано выше, достоверной информацией о данных характеристиках объектов является информация, полученная от их владельцев. Именно данными сведениями обоснованы выводы эксперта относительно введенных корректировок по данному элементу сравнения, которые суд находит верными.

В возражениях на экспертное заключение Департаментом приведены сведения о двух предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению экспертом в расчеты.

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", которые возможно применить и при экспертном определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Доказательств того, что использованной экспертом в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат расчета.

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.

Иных возражений относительно достоверности расчета эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Анализ расчета эксперта в целом указывает на его обоснованность, последовательность, проверяемость.

По результатам расчета экспертом получена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере 43 078 824 рубля. Отличие указанной величины от результатов оценки составило 4, 18 %, что является доказательством достоверности определенной в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца ее величины, составившей 41 276 000 рублей.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ГСК «Судостроитель» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ГСК «Судостроитель» с настоящим административным иском в суд – 14 февраля 2020 года.

Разрешая заявление эксперта ФИО3 об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 60 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «Бета Консалтинг», работником которого является эксперт ФИО3

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Гаражно – строительного кооператива «Судостроитель» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 75 843 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – размещение металлических гаражей, расположенного по адресу: <адрес>), в размере рыночной стоимости 41 276 000 (сорок один миллион двести семьдесят шесть тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 41 276 000 (сорок один миллион двести семьдесят шесть тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 14 февраля 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 августа 2020 года