Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае Оплетиной А.Б., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Белый камень» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Белый камень» (далее - ООО «Белый камень», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1 116 767 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 113 578 860 рублей по состоянию на 24.06.2019.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, соответственно, плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Полагает, что кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 24.06.2019, не соответствует его рыночной стоимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика, а соответственно, указанное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату арендной платы в завышенном размере.

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 24.06.2019 равной рыночной в размере 111 487 350 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости указанного объекта представил новый отчет об оценке № 1107.1/О-19 от 24.12.2019, выполненный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б..

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 17.04.2020, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю исключено из числа заинтересованных лиц, привлечено к участию в настоящем деле в качестве административного соответчика.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просила установить кадастровую стоимость земельного участка на основании предоставленного истцом отчета об оценке, вместе с тем, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с учетом результатов проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 119 494 000 рублей.

Административный ответчик Правительство Пермского края в суд представителя не направил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. В направленных ранее суду пояснениях просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства. Помимо этого указал, что Правительством результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка не утверждались, соответственно, оснований для привлечения его к числу административных ответчиков не имеется.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) в суд представителя не направил, о слушании дела извещен надлежаще. В представленном ранее отзыве на административный иск указал, что в настоящее время не обладает полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем не является надлежащим ответчиком по делу.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте слушания дела также извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил. Согласно представленному в материалы дела отзыву на административный иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, следовательно, оно не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Представитель заинтересованного лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в судебном заседании просил в удовлетворении заявленного административного иска отказать, ссылаясь на то, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, указанная в заключении судебного эксперта, выполненном ООО «Регион-Эксперт» № 131-02/20 от 21.02.2020, определена с нарушением требований действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность, надлежащим образом не обоснована и не может быть признана достоверной для определения кадастровой стоимости объекта оценки. Письменные возражения заинтересованного лица приобщены к материалам административного дела.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Белый камень» является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1 116 767 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: ****, на основании договора аренды ** от 20.02.2019. Спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации, интересы которой представляет Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае. Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Принимая во внимание, что в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и находящихся на территории Российской Федерации, исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, а, следовательно, плательщиком арендной платы, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, ООО «Белый камень» вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, наделен орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке либо на основании решения данного органа подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка и представленным в материалы дела документам, в том числе отзывов административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю и Правительства Пермского края, кадастровая стоимость земельного участка с 24.06.2019 (с момента внесения изменений в связи с изменением сведений об установлении (изменении) разрешенного использования земельного участка) составила 328 709 198,78 рублей и определена ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал по Пермскому краю) по состоянию на 24.06.2019. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 24.06.2019.

С учетом изложенного, суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по делу является ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал по Пермскому краю), поскольку предметом рассмотрения является требование заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных (уточненных) исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1107.1/О-19 от 24.12.2019, выполненный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б. Как следует из отчета, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 24.06.2019 составила 111 487 350 рублей.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела уточненного отчета судом по ходатайству заинтересованного лица – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Регион-Эксперт» Р. (определение Пермского краевого суда от 30.01.2020).

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в суд поступило Заключение эксперта № 131-02/20 от 21.02.2020, согласно которому отчет об оценке № 1107.1/О-19 от 24.12.2019, выполненный ООО «Р-Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. При этом допущенные оценщиком недостатки и неточности, выявленные в отчете, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. В связи с выявленными недостатками и неточностями, экспертом самостоятельно рассчитана рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.06.2019, которая составила 119 494 000 рублей.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

При назначении судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что Заключение эксперта № 131-02/20 от 21.02.2020, подготовленное экспертом ООО «Регион-Эксперт» Р., соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона о кадастровой оценке, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, квалификация эксперта Р. подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, выданный ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 23.05.2008 ** № **; осуществляет оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», указанному в квалификационном аттестате в области оценочной деятельности № ** от 17.04.2018; является действующим членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков 05.08.2008 за регистрационным номером **; гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в СПАО «Ингосстрах», АО «АльфаСтрахование» (период страхования до 30.06.2020); работает в ООО «Регион-Эксперт» по трудовому договору. Стаж работы в оценочной деятельности 12 лет. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела документами (стр. 77-79, 81, 83, 84, 86 экспертного заключения). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебного эксперта № 131-02/20 от 21.02.2020 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 24.06.2019 и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы судебной оценочной экспертизы.

Возражения заинтересованного лица на заключение судебной экспертизы во внимание приняты быть не могут.

Указание на наличие расхождения в датах оценки объекта оценки и объектов-аналогов не свидетельствует о нарушении экспертом требований законодательства в области оценочной деятельности, поскольку из совокупного толкования п. 8 ФСО № 1 и п.п. «а» п. 11 ФСО № 7 следует, что оценщиком-экспертом цена сделок или предложений с объектами-аналогами подбирается к дате, предшествующей дате оценки, что в рассматриваемом случае соблюдено. Согласно п. 8 ФСО № 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

При этом, имеющиеся различия в дате предложений к продаже объекта оценки и объектов-аналогов оценщиком было устранено путем применения корректировок на маркетинговый период (дату продажи) ко всем трем объектам-аналогам, что согласуется с положениями п. «д» п. 22 ФСО № 7.

Замечания относительно выбранных экспертом объектов-аналогов, а равно примененной корректировки на статус населенного пункта также судом отклоняются.

Согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из положений п.п. «в» п. 22 ФСО № 7 следует, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оценщиком подбор объектов-аналогов, а также расчет величины примененных корректировок вопреки доводам заинтересованного лица, должным образом мотивирован и обоснован. То обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Статус населенного пункта объекта оценки был отнесен экспертом к числу ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при применении корректировки были использованы данные табл. 14 на стр. 81 издания «Справочник оценщика недвижимости- 2018. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации» (ред. Лейфер Л.А., «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», Нижний Новгород, 2018 г.).

Обоснования того обстоятельства, в связи с чем эксперту не следовало применять корректировку на статус населенного пункта заинтересованное лицо не приводит, в свою очередь суд таких оснований не усматривает.

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда ответчик, заинтересованное лицо возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, заинтересованное лицо не предоставило, его возражения относительно проведенной судебной экспертизы нормативно не подтверждены, равным образом не представлено и доказательств, свидетельствующих о том, что изложенные ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае замечания каким-либо образом влияют на величину определенной судебным экспертом рыночной стоимости объекта.

Оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает, поскольку обоснованность представленного заключения судебного эксперта сомнений не вызывает, противоречий в выводах эксперта не имеется.

С учетом вышеизложенного требование административного истца ООО «Белый камень» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и определенной по состоянию на 24.06.2019 является законным и подлежит удовлетворению как указывалось выше в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца 02.09.2019 в досудебном порядке в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного суд считает необходимым указать дату обращения в Комиссию в резолютивной части решения.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Белый камень» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 1 116 767 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: недропользование, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости 119 494 000 рублей по состоянию на 24 июня 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать - 02 сентября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2020.

Судья подпись