Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Арабаджи В.Л., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2017 года № 31, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2017 года № 31, которым на основании заявления ФИО4 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 868 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 1 897 804 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 3 035 326,56 руб. ФИО4, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО4 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО4 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 10 ФСО № 7 в разделе отчета «Анализ рынка» отсутствует информация о средней цене продажи земельных участков под коммерческую застройку по округам и в целом по городу Хабаровску. Корректировка на дату продажи произведена исходя из анализа данных темпа роста на нежилую недвижимость, а не на земельные участки. Стоимость коммерческой недвижимости определена на середину квартала, в результате чего значение на дату оценки ниже, чем на 01.01.2012г., что при тенденции роста коммерческой недвижимости является не обоснованным. В качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложений. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО4, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО4 представил полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ФИО4 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, не требуемый согласия арендодателя в лице Администрации города Хабаровска. Отчет об оценке от № 883.3/ОН-2016, составленный оценщиком ФИО6 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Указанный Отчет был проверен экспертом на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка признана обоснованной.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, утвердившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 419 аренды земельного участка от 25.04.2006г., Дополнительного соглашения № 11097 от 25.07.2011г. к договору аренды № 419, уведомления от 28.04.2017г. о продлении срока действия договора № 419, ФИО4 является арендатором спорного земельного участка, предоставленного для строительства магазина «Автозапчасти» Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 27.02.2006г. Разрешенное использование земельного участка – на период строительства магазина «Автозапчасти».

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 3 035 326,56 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г.

29.12.2016г. ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 883.3/ОН-2016 об оценке, составленный 23.12.2016г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 1 897 804 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 149/2016/Хабаровск-1 от 29.12.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО7

На заседании Комиссии от 27.01.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 37,5 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере 1 897 804 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263 (далее – Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № п/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО8 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО9 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО10 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО8, члена комиссии ФИО10, при участии секретаря комиссии ФИО11

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет, анализа возражений администрации г. Хабаровска на Отчет (аналогичных доводам административного искового заявления), пояснений оценщика на указанные возражения.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО4 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6).

ФИО4, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО4 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 883.3/ОН-2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности)

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и сайтов. Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к Отчету.

Определены правила отбора аналогов: объекты, по которым имеются данные о праве собственности или праве аренды; земельные участки под торговую застройку, либо назначение которых предполагает размещение торговых объектов; объекты, расположенные в пределах г. Хабаровска, текст объявления позволяет достаточно точно определить местоположение; площадь более 100 кв.м.

Отобрано 5 объектов-аналогов торгового назначения, предложенных к продаже с февраля по декабрь 2011г., находящихся в различных районах города Хабаровска, с площадью в диапазоне от 1000 до 11 265 кв.м.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи; дату предложения/аукциона; реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; местоположение; масштаб (на общую площадь земельного участка); категорию земель; назначение земельного участка; наличие улучшений; экологическое состояние.

Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на условия продажи; на дату продажи; на вид права для аналога с правом аренды; на местоположение; на площадь земельного участка. Расчет и обоснование корректировок приведены в Отчете. Приведено объяснение отказа от применения остальных корректировок по ценообразующим факторам.

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли 4 объекта-аналога с диапазоном стоимостей от 1043 до 2 936 руб./кв.м

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1897 804 руб. (2186,41 руб. /кв.м).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 149/2016/Хабаровск-1 от 29.12.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО7, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что при выполнении корректировки на дату продажи оценщик использовал данные темпа роста цен на промышленную недвижимость, полученные из Аналитических обзоров рынка нежилой недвижимости г. Хабаровска с 2010 по 2011 г., составленные ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо», ссылки на данный источник информации имеются в отчете. Тенденции, сложившиеся на рынке застроенных земельных участков, аналогичные тенденции цен на коммерческую недвижимость.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.

Указанное опровергает доводы о нарушении оценщиком приведенных положений ФСО № 7.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 9 в качестве аналогов могут выступать объекты с известными ценами, как сделок, так и предложений к продаже.

В силу приведенной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о том, что по ряду объектов-аналогов в Отчете использована цена предложения с последующей корректировкой на торг, а не цена сделки.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, об ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2017 года № 31, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 мая 2017 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз