Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 и ФИО2 15.08.2017 обратились в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. указав, что являются арендаторами вышеуказанного земельного участка и имеют исключительное право выкупа земельного участка, так как на земельном участке находятся принадлежащие им объекты недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость земельного участка согласно отчету № 0317/17 составляет <данные изъяты> руб., что значительно ниже кадастровой стоимости. Превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административных истцов и приводит к необоснованному увеличению платы за земельный участок при его выкупе (т.1 л.д.11).

После проведение по делу судебной экспертизы административные истца уточнили заявленные требования и просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб. (т.3 л.д. 135).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Также, обращено внимание на то, что оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки подобрано 4 объекта-аналога, расположенных в разных районах Ленинградской области. Вместе с тем, отчет не содержит подтверждения того, что условия формирования ценообразования в местах расположения объектов–аналогов идентичны условиях формирования ценообразования в Лужском районе. Некорректный подбор объектов-аналогов подтверждается в том числе корректировкой по элементу сравнения «местоположение», которая по аналогам № 3 и 4 составила «-39%» и «-69%». Расчет корректировки на «местоположение» аналогов при помощи УПКС также же представляется неверным, поскольку указанные в отчете УПКС являются средними по районам Ленинградской области, и не являются действительными для места расположения конкретных объектов-аналогов. Скидка на торг определена в размере «-14%» с «учетом текущей неблагоприятной ситуацией в экономике», между тем датой оценки является 27.02.2013. Информация о правах в отношении объекта-аналога № 4 не подтверждена документально (т.1 л.д.137).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным. Дата постановки на учет 27.09.2005. Дата определения кадастровой стоимости 27.02.2013. Кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области». Удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной оставлено на усмотрение суда (т.1 л.д.143).

Заинтересованное лицо администрация МО «Лужский муниципальный район» в письменном отзыве указало, что оставляет удовлетворении требований административных истцов на усмотрение суда (т.1 л.д.168).

В судебное заседание административные истцы, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и заинтересованного лица МО Лужский муниципальный район Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административных истцов ФИО3. поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Указал, что согласен с заключением судебной экспертизы. Просил удовлетворить заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО4 сообщил, что поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск. Удовлетворение требований оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО5 в судебном заседании указала, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, Сообщила, что разрешение требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 13.10.2010 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения здания с №№ по адресу: <адрес>-а (т.1 л.д.109).

03.06.2015 за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 12/57, на нежилое помещение по адресу: <адрес> (т.1 л.д.110).

09.06.2017 администрация Лужского муниципального района Ленинградской области заключила договор аренды с ФИО2 и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т.1 л.д.16).

Размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520, который не предусматривает использования при расчете арендной платы такого показателя, как размер кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Вместе с тем, согласно п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

13.09.2017 ФИО1 и ФИО2 обратились в администрацию МО «Лужский муниципальный район» с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д.164,166).

Согласно ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из положений ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как указано в ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Следовательно, ФИО1 и ФИО2 вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненной 20.07.2017, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости и внесения сведений о кадастровой стоимости – 27.02.2013 (т.1 л.д.15).

Из представленного административными истцами отчета об оценке № 0317/17 от 28.07.2017 следует, что на дату оценки – 27.02.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.27).

Отчет выполнен оценщиком Б.В,В,, являющейся членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (т.1 л.д.28).

Допрошенный в качестве свидетеля Б.В,В, пояснил, что в ходе отбора объектов, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов были проанализированы предложения по г.Луге и Лужскому району. Глубина анализа составила три года, то есть рассматривался период с 2010 по 2013 годы. Анализ показал, что объектов, сопоставимых с объектом оценки подобрать невозможно. В связи с этим, в качестве объектов-аналогов были использованы объекты из других районов Ленинградской области. Указал, что результаты итоговой корректировки отличаются между собой менее чем на 20%, что говорит об однородности подборки объектов-аналогов. Исходя из практики оценочной деятельности, учитывая позицию оценщиков изложенных в других отчетах, посчитал возможным рассчитать размер корректировки на местоположение, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области. При этом исходил из того, что в основе массовой оценки лежит информация о рыночных данных. Поскольку заключение инвестиционного проекта приводит в дальнейшем к заключению договора аренды, исходил из допущения того, что передаваемые права в отношении объекта-аналога в г.Гатчине будут правами аренды.

С учетом наличия обоснованных сомнений в обоснованности и достоверности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, которые не были устранены в ходе допроса оценщика, составившего указанный отчет, судом было удовлетворено ходатайство административного истца о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость, на дату определения кадастровой стоимости, земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т.3 л.д.64).

Экспертиза выполнена П.С.В., членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» и В.А.А., членом СРО «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (т.3 л.д.4).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.3 л.д.7,8).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельного участка проведен в рамках сравнительного подхода.

Экспертами были подобраны четыре объекта-аналога, расположенные в одном населенном пункте с объектов оценки и сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

При этом экспертами произведены корректировки на разрешенное использование, расстояние от центра населенного пункта и площадь.

Таким образом, представленное экспертами заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объект оценки в полной мере идентифицирован. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленные административными истцами требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5986 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 27 февраля 2013 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1, ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 15 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 01 декабря 2017 г.