Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гиперион» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гиперион» (далее – ООО «Гиперион») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого юридическим лицом земельного участка с кадастровым номером №, <адрес>

В обоснование своих требований административный истец указал, что по результатам проведённой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Приморского края, кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 ноября 2015 года определена в размере 3209868 рублей 48 копеек, что значительно превышает рыночную стоимость данного объекта недвижимости.

Так, согласно представленному ООО «Гиперион» отчёту об оценке от 30 ноября 2018 года № 543/2018, составленному оценщиками Общества с ограниченной ответственностью «ДВ-Эксперт» (далее – ООО «ДВ-Эксперт»), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 ноября 2015 года составляла 1415 518 рублей.

В связи с тем, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № исчисляется из его кадастровой стоимости, несоответствие такой стоимости указанного объекта недвижимости рыночной стоимости, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает арендные платежи.

13 декабря 2018 года ООО «Гиперион» в досудебном порядке обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю (далее – Комиссия по рассмотрению споров) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в удовлетворении которого было отказано.

Со ссылкой на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) ООО «Гиперион» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1415 518 рублей.

Определением судьи Приморского краевого суда от 21 марта 2019 года к участию в настоящем административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Хасанского муниципального района Приморского края.

Представители Управления Росреестра по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрации Хасанского муниципального района Приморского края в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьёй 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель ООО «Гиперион» Малиновский К.Ю. требования административного искового заявления поддержал в полном объёме. Дополнительно представитель административного истца пояснил, что поскольку в Комиссию по рассмотрению споров ООО «Гиперион» обратилось 13 декабря 2018 года, соответствующую рыночную стоимость земельного участка в качестве его кадастровой стоимости необходимо установить на период с 1 января 2018 года.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «ДВ-Эксперт» Ильина А.А. пояснила, что при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:20:030801:261 в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поскольку объект оценки имеет вид разрешённого использования «под строительство производственной базы марикультуры», то есть предназначен для осуществления предпринимательской деятельности в сфере сельскохозяйственного производства.

Из содержания поступившего в Приморский краевой суд письменного отзыва Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края следует, что административный ответчик возражает против удовлетворения административных исковых требований, указывая на то, что кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого административным истцом, утверждена постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, которое действует в настоящее время и заинтересованными лицами не оспаривалось.

Выслушав объяснения представителя ООО «Гиперион» Малиновского К.Ю., свидетеля Ильиной А.А., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из содержания пунктов 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона.

Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 5 сентября 2016 года № 3-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Приморского края», официально опубликованным 14 сентября 2016 года в «Приморской газете» № 117(1288), по результатам проведённой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 ноября 2015 года в размере 3209868 рублей 48 копеек.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 31 декабря 2014 года № 38, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Гиперион» на срок до 31 марта 2021 года, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №; <адрес>; о чём в Едином государственном реестре недвижимости 27 мая 2016 года сделана регистрационная запись.

Сумма арендных платежей арендатора определяется путём умножения размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на коэффициент ставки арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13 февраля 2019 года № 25/ИСХ/19-75964, составленной Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, размер кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости (3209868 рублей 48 копеек) определён по состоянию на 1 ноября 2015 года.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), определено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, равно как и лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата (выкупная цена) исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования ООО «Гиперион» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленные в рамках настоящего дела, подлежат рассмотрению по существу.

В силу положений части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости возлагается на административного истца.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

ООО «Гиперион» к административному исковому заявлению приложен отчёт об оценке от 30 ноября 2018 года № 543/2018 (далее – Отчёт), составленный оценщиками ООО «ДВ-Эксперт» Ильиной А.А. и Плакан Д.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 ноября 2015 года составляла 1415518 рублей.

На данный Отчёт 7 декабря 2018 года получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 12649 (далее – Экспертное заключение).

У суда отсутствуют основания ставить под сомнение достоверность выводов, изложенных в Отчёте и в Экспертном заключении. Исследовав и оценив их по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о соответствии Отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также о том, что он отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 60, 61 КАС РФ).

Оценщиком обоснованно выбран сравнительный подход, проанализированы все необходимые характеристики, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным характеристикам, и выполнены необходимые корректировки их стоимости. Содержащиеся в Отчёте документы дают необходимое представление о местонахождении объектов-аналогов и об иных сведениях, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Имеющиеся в нём ссылки на источники используемой информации, а также воспроизведённые оценщиком расчёты обеспечивают проверяемость Отчёта.

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если административный ответчик или заинтересованное лицо возражают против удовлетворения заявления, они обязаны доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Между тем административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо доказательств несоответствия Отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности не представили, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявляли.

Доводы Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, изложенные в письменном отзыве, о том, что принятое Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края постановление об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и заинтересованными лицами не оспаривалось, не имеют значения для разрешения настоящего административного дела, поскольку согласно правовым позициям, изложенным Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П и в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки, поскольку при государственной кадастровой оценке используются методы массовой оценки, отличные от методов, применяемых при оценке рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с учётом положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ именно указанный в Отчёте размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № (1415518 рублей) должен быть установлен в качестве его кадастровой стоимости.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором заинтересованное лицо подало соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является дата первого обращения заинтересованного лица в суд или в Комиссию по рассмотрению споров.

Поскольку ООО «Гиперион» обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров 13 декабря2018 года, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 179, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Гиперион» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №; <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной по состоянию 1 ноября 2015 года 1415518 рублям.

Указанный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № установить на период с 1 января 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о его новой кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Гиперион» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 13 декабря 2018 года.

На решение суда могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Приморского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Приморского

краевого суда П.А. Ровенко