Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец ФИО3 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3300 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : <адрес> в размере его рыночной стоимости – 5845161 рублей по состоянию 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является арендатором указанного земельного участка на основании постановления администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края от 25 июня 2010 года № 366 и договора аренды от 2 августа 2010 года № 61. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок передан в аренду сроком на 20 лет.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере – 22342650 рублей.

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, административный истец обратился в специализированную рыночную организацию для подготовки отчета об оценке. ООО «Арабеска» проведены оценочные работы и подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 23/2017 от 10 ноября 2017 года. В результате проведенных оценочных работ рыночная стоимость земельного участка составила – 5845 161 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Существенное завышение размера кадастровой стоимости влечет установление завышенных размеров арендных платежей, чем нарушаются права и интересы административного истца.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические и юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебное заседание не явились: административный истец – ФИО3, представители : административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица - администрации Андроповского муниципального района Ставропольского края, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления (том 1 л.д. 100-103).

В письменных возражениях администрация Андроповского муниципального района Ставропольского края просила в иске отказать в полном объеме. Средняя стоимость аренды 1 га по Андроповскому району составляет 1700 рублей, сенокосов – 900 рублей, пастбищ – 700 рублей. Цифры по арендной плате за 1 га сельхозугодий по району в целом свидетельствуют, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № – 22342650 рублей и рассчитанная на ее основании арендная плата, не превышает средние районные показатели по арендной плате. Заявленная в иске рыночная стоимость занижена в 3,8 раза. Администрация просила рассмотреть дело в отсутствие представителя (том 1 л.д. 110-112, 130-131).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного ответчика и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 – ФИО2 поддержал заявленные в административном иске требования, уточнил их и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, согласно выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено и следует из материалов административного дела, что 2 августа 2010 года между администрацией Андроповского муниципального района Ставропольского края и ФИО3 заключен договор № 61 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственности на которые не разграничена, в соответствии с которым административному истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3300 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу : <адрес>. Срок аренды земельного участка установлен со 2 августа 2010 года до 1 августа 2030 года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 ноября 2010 года. Из приложения 1 к договору аренды следует, что расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка (л.л. 14-19).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 22342650 рублей. Указанная кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 18 декабря 2015 года (л.д. 13).

Согласно отчета № 23/2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер № площадью 3300 000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, адрес (месторасположение) : <адрес> выполненного 10 ноября 2017 года ООО « Арабеска», рыночная стоимость данного земельного участка составила – 5845 161 рубль по состоянию на 1 января 2015 года (л.д. 20-88).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 18 января 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» (л.д. 147-150).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № О 13-03-2018 от 13 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка, находящегося в аренде административного истца составила – 6399000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с части 1 и части 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 указанного закона).

Из материалов дела следует, что заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Экспертом проведено исследование объекта оценки, установлено количественные и качественные характеристики, описаны применяемые при экспертизе подходы и методы оценки, указаны количественные и качественные характеристики объекта исследования, произведен анализ рынка объекта исследования, сельского хозяйства в Ставропольском крае, анализ рынка земель сельхозназначения в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2015 года, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли сельскохозяйственного назначения, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, подобраны и описаны аналоги для объектов исследования.

Из экспертного заключения следует, что объектом оценки являлся земельный участок, с кадастровым номером № площадью 3300000 кв.м., местоположение : установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес: <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, локальные особенности местоположения – за пределами населенного пункта, в границах земель сельскохозяйственного назначения, удаленность от поселений – далее 1 км. от границы населенного пункта. Транспортная доступность – пригородный, личный и служебный транспорт. Вид подъездных путей – автомобильная дорога частично с твердым, частично с гравийно-грунтовым покрытием. Состояние покрытия удовлетворительное. Риск затопления территории отсутствует. По своему составу земли преимущественного относятся к пастбищам. Вблизи объекта не располагаются предприятия, дающие вредные выбросы в атмосферу. По данным мониторинга окружающей среды в районе расположения объекта оценки фактические выбросы в атмосферу не превышают ПДК и отвечают требованиям городского комитета охраны природы. Состояние окружающей среды в районе оценивается рынком как хорошее. Уровень активности сектора рынка объекта оценки – низкий. Участок удален от границ населенных пунктов, расположен в активном сельскохозяйственном районе края, высокое качество почвы. На дату оценки земельный участок использовался для сельскохозяйственного производства, в частности, животноводства – выпаса.

Эксперт указал в заключении, что анализ рынка предложений, рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения на рынке недвижимости Ставропольского края носит довольно ограниченный характер. В отдельных районах края данных о продаже подобных земельных участков на период исследования с января по декабрь 2014 года не выявлено, рынок земельных участков сельхозназначения в крае ограничен.

Рыночная стоимость земельного участка, указанного в иске, определена экспертом в рамках доходного подхода методом прямой капитализации земельной ренты и составила – 4087927 рублей.

Также экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами. Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям : местоположение, физические характеристики и функциональное назначение. Из таблиц расчета рыночной стоимости земельных участков следует, что экспертом применены корректировки на вид права, уторговывание, местоположение объекта (качество почв), размер земельных участков, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составила – 8710020 рублей.

Экспертом проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования в размере – 6399000 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Выводы, содержащиеся в отчете № 23/2017 от 10 ноября 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:386 опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением поступило ходатайство от ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» о взыскании судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащими удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за её проведение возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лежит на административном истце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3300 000 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, местоположение <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости – 6399 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:386.

Административный иск ФИО3 поступил в суд 05 декабря 2017 года.

Установленная данным решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № для определения арендной платы применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.