Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года №,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 23.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 24.01.2018 года №, которым на основании заявления ООО «ЭТНА» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 398 кв.м, находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 561 884 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что представленный ООО «ЭТНА» отчет об оценке от 04.12.2017 года № (составлен оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является недостоверным и не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, так как составлен с нарушением федеральных стандартов оценки. Оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Так отказываясь от применения корректировки «на условия продажи», оценщик исходил из того, что в качестве потенциальных аналогов использована информация о фактически состоявшихся в 2011 году сделках с земельными участками. При этом не учтено, что в это время вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит. Существовал в основном только первичный рынок земли, который не отражал реальные рыночные цены, так как формировался из распродаваемых муниципальным образованием по выкупной (нормативной) цене, то есть ликвидной цене, объектов. Земельные участки подлежали продаже в ограниченные сроки, что не позволяло реализовывать их за реальную рыночную цену. Все земельные участки, выбранные оценщиком в качестве аналогов, были проданы по результатам аукционов в нагрузку к зданиям, сооружениям, находящимся на них. Отказ от применения такого коэффициента свидетельствует о нарушении оценщиком части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой рыночная стоимость объекта понимается как наиболее вероятная его цена на открытом в условиях конкуренции рынке.

Административный истец считает, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на вид разрешенного использования», исходя из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования. Такой вывод не соответствует сведениям о ВРИ земельных участков, который по факту не является одинаковым, и ведет к занижению рыночной цены объекта оценки. Объект оценки имеет ВРИ-5 – предоставлен для проектирования и строительства здания с размещением торговых и административных помещений. Объект-аналог № 1 имеет ВРИ-13 -для размещения административного здания – административного офиса с размещением подсистемы коммутации подвижной радиотелефонной связи, объекты-аналоги № 2 и №4 имеют ВРИ-7 - занимаемые объектом образования – нежилым зданием школы, занимаемый административным объектом муниципальной собственности - нежилым зданием с металлической пристройкой. Также содержание отчета противоречиво. На странице 45 отчета указано, что выбирая аналоги, оценщик не рассматривает варианты, имеющие отличное от объекта оценки ВРИ, и вид разрешенного использования определяется в соответствии со сведениями Федеральной службы кадастра и картографии. В то же время на страницах 53-54 отчета оценщик ссылается на п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ и п. 12 Правил землепользования и застройки г.Комсомольска-на-Амуре, и делает вывод, что корректировка «на вид разрешенного использования» не требуется, поскольку любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласований. Также необоснованно, без учета положений п. 22 «е» и п.20 ФСО №7 оценщик определил объект оценки как незастроенный земельный участок, что не соответствует действительности, поскольку на нем возведено строение. Необоснованно оценщик отказался и от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», поскольку объекты-аналоги №№ 1, 4, 6 и 7, находящиеся на <адрес> имели обременение в виде ипотеки и аренды, что не могло не повлиять на установление их рыночной цены при проведении торгов.

Некорректно выполнена оценщиком корректировка «на местоположение» (на странице 54 отчета), при расчете которой применено постановление Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Применение этого постановления недопустимо, поскольку оно определяет порядок расчета арендной платы в отношении зданий, строений, а не земельных участков. На странице 39 отчета указано, что расчет корректировки «на местоположение» приведен в таблице 6. Но из содержания этой таблицы видно, что в ней указаны результаты анализа изменения стоимости офисной недвижимости в зависимости от локального местоположения и приведены значения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости. Состав коммерческой недвижимости, как указано на странице 27 отчета, - это, помимо офисных зданий, гостиницы, магазины, рестораны и прочее. А объектом оценки является земельный участок. При расчете этой корректировки оценщик не учел, что объекты-аналоги находятся в градостроительных зонах с разной транспортной доступности, с разном удалением от делового центра города, что согласно пункту 22 ФСО №7 имеет важное значение при определении местоположения объекта оценки.

Применяя при проведении оценки только сравнительный подход, оценщик отказался от применения доходного подхода и метода остатка, которые применяются при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов. Так как вторичный рынок продаж земельных участков в г.Комсомольске-на-Амуре в 2011 году не был сформирован, земельные участки продавались только на первичной рынке по льготной, ниже более чем на 90% от кадастровой стоимости, цене, то выбор достаточного количества корректных аналогов затруднен.. При таком положении, как указано в пункте 13 ФСО №1, ограничиться применением только сравнительного подхода к оценке нельзя.

При проведении оценки оценщик применяет положения ФСО № 4, в части определения вида права, учитываемого при оценке, и необходимости учитывать наличие обременений и ограничений. Но применение ФСО №4 недопустимо, поскольку он регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и не регулирует вопросы определения рыночной стоимости объекта. Кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Также административный истец считает, что содержание отчета нарушает положения статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как допускает его неоднозначное толкование. На странице 3 отчета указана дата осмотра объекта оценки - 27.11.2017 года, а на страницах 16 и 73 - проведение осмотра 01.12.2017 года. На странице 47 отчета неверно указан кадастровый номер объекта-аналога №1. На странице 51 указано, что объект оценки не застроен, а на странице 73 размещена фотография, свидетельствующая о наличии на этом земельном участке строения.

В нарушение подпункта «ж» пункта 8 и пункта 12 ФСО № 3 к отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта недвижимости, а копии представленных заказчиком документов не заверены в установленном законом порядке. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 при воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, полученные результаты не аналогичны результатам, полученным оценщиком.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «ЭТНА» Луцай Е.И. (полномочия подтверждены доверенностью от 15.05.2018 года сроком действия три года), не согласился с заявленными административным истцом требованиями, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование своих возражений он сослался на то, что соответствие отчета об оценке от 04.12.2017 года №, составленного оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки подтверждено положительным экспертным заключением № от 25.12.2017 года. Сведения о продажах объектов-аналогов, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Обстоятельства, на которые ссылается административный истец, никакими доказательствами не подтверждены.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражениях административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

На основании договора аренды № от 13.04.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «ЭТНА» владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, находящимся по <адрес>, в границах, указанных в выписке из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадью 1 398 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства здания с размещением торговых и административных помещений, цель использования: занимаемый объектом незавершенного строительства – здание с размещением торговых и административных помещений. Срок действия договора установлен с 17.03.2017 года по 15.03.2020 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 30.05.2017 года, номер регистрации №.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 13.04.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «ЭТНА» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 772 405,14 рублей по состоянию на 01.01.2012 года; сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Так как ООО «ЭТНА» является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «ЭТНА» обратилось 27.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приобщив к нему также отчет №, составленный 04.12.2017 года оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года имеет значение 561 884 рубля.

Заявление ООО «ЭТНА» рассмотрено на заседании Комиссии 24.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету, перечень которых указан в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № от 24.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 561 884 рублям.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 24.01.2018 года № 23, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО3 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО4 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО5 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО6, а в случае её отсутствия – ФИО7

Из протокола № от 24.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО2 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО5; протокол заседания вела секретарь ФИО6 Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения относительно отчета об оценке.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

Порядок рассмотрения заявления и принятия Комиссией решения административный истец не оспаривает.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 2 от 24.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия, ознакомившись с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре и заслушав пояснения оценщика, составившего отчет, признала отчет соответствующим предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 398 кв.м, расположенного по <адрес>, имеет значение по состоянию на 01.01.2012 года 561 884 рубля.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года №, составленного сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» оценщиком ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки при его составлении не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 5 объектов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок получена из предоставленных 02.02.2015 года в письме № комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре сведений о заключенных на открытом аукционе сделках в отношении земельных участках за 2010-2011 годы. Ксерокопия источника информации представлена к отчету в приложении №4. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием градостроительной зоны, характеристики локального местоположения относительно красной линии, площадь, категория земель, цена и дата сделки, условия продажи, месторасположение, вид разрешенного использования, продаваемое право) представлены в отчете в таблице №8 «Характеристики сопоставимых объектов аналогов для земельного участка» (страница 47). Проводя сравнение объектов-аналогов по элементам: условия продажи, дата предложения/аукциона, реализуемое право и ограничения (обременения) этих прав, условий финансирования, разрешенное использование земельного участка, местоположение, площадь объекта, экологическая обстановка, - оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на местоположение», «на площадь», «на расположение относительно красной линии». Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в Отчете на страницах 53-55 и в таблице 9 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж», и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 55–56, 59-63).

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец считает, что оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода и метода остатка, которые применяются при оценке рыночной стоимости земельных участков в случае отсутствия достаточного количества корректных аналогов. А учитывая количество заключенных в 2011 году сделок с землей и их цены, подобрать необходимое количество аналогов затруднительно. Суд, дав оценку установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам, не соглашается с такой позицией административного истца, поскольку она не нашла своего подтверждения.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В пункт 22 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В пункте 23 ФСО №7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

Сведения, содержащиеся в источнике информации, который использовал оценщик для подбора аналогов, - представленные комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре, свидетельствуют о том, что в городе в течение 2011 года было заключено достаточное количество сделок с земельными участками. Это позволило отобрать 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам, с известными ценами сделок. Сведения о том, что объект оценки – земельный участок, генерирует или способен генерировать потоки доходов, и что эти обстоятельства являлись целью и назначением оценки, в отчете отсутствуют. Не представил таких доказательств и административный истец.

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на «условия продажи». Такая корректировка подлежала применению, поскольку продажа земельных участков в 2011 году производилась в условиях отсутствия неразвитого вторичного рынка земли, муниципальное образование вынуждено было устанавливать на продаваемые земельные участки ликвидные цены по причине ограниченных сроков для заключения сделок. Такие условия рынка не могли отражать фактическую рыночную стоимость земельных участков. Суд не может согласиться с такой позицией административного истца, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, представлена комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, источник информации не содержит. Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.

Административный истец считает, что оценщику надлежало учесть наличие на оцениваемом земельном участке строений, поскольку это существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка при заключении сделки, а не оценивать его как незастроенный объект. Давая оценку этому доводу, суд считает, что он не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса – земельного участка с находящимися на нем строениями (зданиями), поскольку она применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определил земельный участок как незастроенный.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у некоторых объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация о сделках, совершенных с земельными участками, выбранными оценщиком в качестве аналогов, была представлена комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Источник информации не содержит сведений о наличии у земельных участков на день заключения сделки каких-либо обременений. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги были обременены правами третьих лиц на день заключения сделки или на день регистрации перехода права собственности.

По мнению суда не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на вид разрешенного использования». Обосновывая свою позицию, административный истец ссылается на различие в видах разрешенного использования у объекта оценки и объектов-аналогов, и что не применение такой корректировки ведет к занижению рыночной цены объекта оценки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года № 72 (в редакции, действовавшей на 01.01.2012 года), виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также ограничения на использование объектов недвижимости, установлены применительно к каждой зоне статьями 29-37 настоящих правил. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (части 2, 3, 4 статьи 28 Правил).

Проведя анализ основных видов разрешенного использования в градостроительных зона, установленных Правилами землепользования и застройки г.Комсомольска-на-Амуре, оценщик определил, что потенциал градостроительной зоны Ж-3 (зона малоэтажной застройки) и Ж-4 (зона индивидуальной жилищной застройки), уступает потенциалу зон Ж-1 (зона многоэтажной жилищной застройки) и ж-2 (зона средне-этажной жилой застройки). Виды разрешенного использования земель в зонах Ж-1 и Ж-2 идентичен, за исключением этажности многоквартирных жилых домов. Поскольку объект оценки и объекты аналоги относят к зонам Ж-1 и Ж-2, и не предназначены для использования многоквартирных жилых домов, то корректировка на вид разрешенного использования оценщиком не проведена.

Доказательства, опровергающие изложенный в отчете вывод оценщика, административный истец не представил.

Производя корректировку «на местоположение» оценщик исходил из того, что объекты-аналоги находятся в зонах, имеющих разную доступность к центру деловой активности города, что влияет на формирование их рыночной цены. Расчет корректировки был произведен с учетом изменения средней стоимости коммерческой недвижимости на рынке купли-продажи г.Комсомольска-на-Амуре в зависимости от локального местоположения, о чем свидетельствует содержание таблицы 5 отчета и источники информации – ежеквартальное издание «Дальневосточный оценщик» и научно-практический журнал № 1(34) 2011 год подготовленный ООО «Издательский дом «Кредо», приведенные в приложение №5.

Довод административного истца о том, что при расчете этой корректировки оценщик необоснованно применил постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не заслуживает внимания. Содержание отчета свидетельствует о том, что указанное постановление оценщиком при расчете корректировок и определения рыночной стоимости объекта оценки не применялось. Указанное постановление было использовано оценщиком только для получения описания границ Центральной зоны (центра деловой активности города) города Комсомольска-на-Амуре.

Суд не может согласиться и с доводом административного истца о том, что оценщиком нарушен пункт 12 ФСО №3, поскольку к отчету приложены не заверенные в установленном порядке ксерокопии документов. Такая позиция истца является следствием неверного толкования положений закона.

Пункт 12 ФСО №3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется

Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены ксерокопии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Доказательства того, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, отсутствуют, а их надлежало представить административному истцу.

Разные сведения о дате осмотра объекта оценки не могут свидетельствовать о недостоверности отчета, так как они не выходят за пределы периода проведения отчета – с 27.09.2017 года по 04.12.2017 года. Неверно указанный на странице 47 кадастровый номер земельного участка – аналога № 1, суд расценивает как техническую описку, поскольку эта ошибка не повлияла на результат установления индивидуальных характеристик этого объекта и на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Довод административного истца о применении оценщиком ФСО №4 при определении рыночной стоимости объекта оценки суд признает несостоятельным, поскольку содержание отчета свидетельствует, что ФСО №4 при определении рыночной стоимости земельного участка не применялся. Сведения о нем указаны лишь с точки зрения использования в отчете понятий и определений в целях соблюдения единообразия расчетов.

Довод административного истца о том, что в нарушение подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 к отчету не приложена справка о балансовой стоимости, суд не принимает во внимание по причине его несостоятельности.

Подпункт «ж» пункта 8 ФСО № 3 предусматривает, что вне зависимости от вида объекта оценки к отчету об оценке приобщается справка о балансовой стоимости данного объекта оценки (при наличии), если объект оценки принадлежит юридическому лицу.

ООО «ЭТНА» не является собственником оцениваемого земельного участка, поэтому не обязано представлять сведения о балансовой стоимости этого объекта.

Административный истец не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 при расчете рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода полученные результаты не аналогичны результатам, полученным оценщиком.

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Соответствие отчета об оценке № от 04.12.2017 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, подтверждено положительным экспертным заключением №, данным экспертом Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО8.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года №, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 22 мая 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская