Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ипатовой Вероники Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Ипатова В.И. обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений <...> просит установить в отношении принадлежащих ей объектов недвижимости:

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (далее – объект 1) кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 14 551 000 по состоянию на 01.01.2018;

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, (далее – объект 2) кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 18 483 000 по состоянию на 01.01.2018;

Поскольку кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, ее права нарушаются в сфере налогообложения, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года №... от <дата>, составленный оценщиком ООО «ПроКа».

Административный истец о слушании дела извещен, в суд не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в суд являлся, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, полагает что кадастровая стоимость объектов оценки должна быть установлена в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Получив объяснения явившегося представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере:

- <...> категория: <...>, разрешенное использование: для дачного строительства, с кадастровым №... расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> - 20 703 457,08 руб. по состоянию на 01.01.2018;

- <...> категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> – 25 967 242,63 руб. по состоянию на 01.01.2018;

В соответствии с отчетом №... от <дата>, составленным оценщиком ООО «ПроКа», по заказу административного истца, рыночная стоимость указанных объектов составляет:

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> - 14 551 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> – 18 483 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта №... от <дата>, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос, в результате самостоятельно проведенной оценки объектов недвижимости их рыночная стоимость установлена судебным экспертом в размере:

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...> с кадастровым №№..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> - 23 040 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

- <...>, категория: <...>, разрешенное использование: <...>, с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> – 30 260 000 руб. по состоянию на 01.01.2018;

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является оценщиком высшей категории, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Как указывалось выше, административным истцом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы с приложением рецензии на экспертизу, составленной иным оценщиком (т.3 л.д.93-123).

Представитель явившегося административного ответчика против удовлетворения данного ходатайства возражает. Указывает, что рыночная стоимость объектов оценки должна быть установлена в размере определенном судебным экспертом.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно ст. 83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

У суда не имеется сомнений в обоснованности заключения эксперта, противоречий в выводах эксперта не имеется. Экспертом, допрошенным в судебном заседании, представившим письменные пояснения <...> доводы ходатайства о назначении повторной экспертизы и рецензии опровергнуты.

В частности, как пояснил эксперт, в соответствии с п.22 е) ФСО №7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование. В соответствии с функциональным зонированием на оцениваемых земельных участках условно разрешено ведение дачного хозяйства, запрещено – индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и садоводство. Учитывая изложенное, оценщик ошибочно отказался от анализа важного элемента сравнения - вида использования и (или) зонирования, а также неверно подобрал объекты-аналоги с функциональными назначением, которое не может быть реализовано на территориях оцениваемых земельных участков. При этом, земельные участки под дачное строительство, ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство действительно образуют единый рынок земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, но при этом являются разными его сегментами и имеют разные диапазоны рыночной стоимости, что подтверждено приведенной в экспертном заключении информацией (<...>

Таким образом, соответствующие доводы административного истца и рецензии о необоснованности экспертного заключения в указанной части несостоятельны.

Также не могут быть приняты во внимание замечания о том, что использованные экспертом объекты сравнения, информация о которых изложена на страницах 90 и 92 экспертного заключения, имеют вид разрешенного использования: для рекреационных целей, анализ рынка и ряд корректировок самим экспертом принимается по данным об участках сегмента ИЖС. То есть, экспертом фактически подтверждается верность использования в отчете земельных участков из сегмента ИЖС.

Эксперт обоснованно указал, что объекты сравнения №1 и №2 действительно расположены в зоне рекреационного назначения, однако на данных объектах возможно строительство\размещение дач, что подтверждается приведенными в экспертном заключении сведениями.

Экспертом признана обоснованность замечания рецензии в части - указание в экспертизе на нарушение допущенное оценщиком при определении корректировки на площадь земельного участка (ошибочное использование модели «<...>

Однако иные существенные недостатки отчета, отмеченные в заключении судебной экспертизы <...> экспертом подтверждены, доводы рецензии обоснованно опровергнуты.

Учитывая изложенное, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты, экспертом представлены мотивированные возражения, опровергающие доводы рецензии.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость, установленная заключением судебной экспертизы, выше кадастровой стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного искового заявления следует отказать, поскольку установленный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащего истцу, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Ипатовой Вероники Ивановны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев