Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца 8 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

представитель 9 по доверенности Зинченко Н.В. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1 121,8 кв.м, расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 июня 2018 года;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 2 067,5 кв.м, расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 20 сентября 2019 года;

нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 806,3 кв.м, расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 июня 2018 года;

нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 805,7 кв.м. расположенного по адресу: , равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 июня 2018 года, в размерах, определенных на основании отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 12 марта 2020 года №164/02-ИП-02, выполненного ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы» соответственно.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, Юртаева С.А. указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Пашнина С.Г. в своем отзыве на административное исковое заявление просит в удовлетворении требований отказать, мотивируя это тем, что у департамента отсутствуют полномочия по проверке достоверности сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иные полномочия, направленные на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В дополнении к отзыву представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Пашнина С.Г. выразила несогласие с проведенной по делу судебной экспертизой ООО «Эксперт Оценка Юг», просила назначить по делу дополнительную судебную экспертизу.

В судебном заседании представитель административного истца Зинченко Н.В., действующий на основании доверенности, просил административные исковые требования удовлетворить, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска, отзывов, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 ст.374 НФ).

В силу ч.2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец 10 является собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1 121,8 кв.м, расположенного по адресу: , с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение»,

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 2 067,5 кв.м, расположенного по адресу: , с назначением «нежилое здание», с наименованием «нежилое здание – учреждение - административное»,

нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 806,3 кв.м, расположенного по адресу: , с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение»,

нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 805,7 кв.м. расположенного по адресу: , с назначением «нежилое помещение», с наименованием «нежилое помещение»,

что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости:

с кадастровым номером определена по состоянию на 01 июня 2018 г. в размере 24 564 492,10 рубля,

с кадастровым номером определена по состоянию на 20 сентября 2019 г. в размере 56 359 428,85 рублей,

с кадастровым номером определена по состоянию на 01 июня 2018 г. в размере 17 655 865,56 рублей,

с кадастровым номером определена по состоянию на 01 июня 2018 г. в размере 17 642 727,12 рублей.

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами внесена в Единый государственный реестр недвижимости 07.03.2019 на основании Акта об определении кадастровой стоимости объектов движимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» № 15-16/01062018 от 25.02.2019.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером внесена в Единый государственный реестр недвижимости 03.10.2019 на основании Акта об определении кадастровой стоимости объектов движимости ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» № 15-16/20092019 от 26.09.2019.

Согласно данным отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 12 марта 2020 года №164/02-ИП-02, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет

- с кадастровым номером составляет 16 858 000 рубля,

- с кадастровым номером составляет 38 527 000 рублей,

- с кадастровым номером составляет 11 867 000 рублей

- с кадастровым номером составляет 11 932 000 рублей.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость рассматриваемых объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено.

Отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 04 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Эксперт Оценка Юг» от 18.11.2020 г., рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами

по состоянию на 01.06.2018 составляет 16 710 000 руб.,

по состоянию на 20.09.2019 составляет 38 168 000 руб.,

по состоянию на 01.06.2018 составляет 12 010 000 руб.,

по состоянию на 01.06.2018 составляет 12 002 000 руб.

В судебном заседании от представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края поступило ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы со ссылкой на обстоятельства, которые могут вызывать сомнения в полноте и ясности заключения судебной оценочной экспертизы.

Так экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером в рамках затратного подхода экспертом неверно выбран объект-аналог, так как объектами экспертизы являются помещения, расположенные в трехэтажном здании без подвала, при этом объект-аналог представляет собой одноэтажное здание с цоколем, а соответствующие корректировки экспертом не применялись.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами в рамках доходного подхода подобранные экспертом объектом объекты-аналоги №1 и №2 не сопоставимы с объектами экспертизы. Обращает внимание, что сравнение аренды целого здания и отдельно стоящего помещения некорректно и приводит к искажению стоимости.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами в рамках сравнительного подхода некорректно отобраны объекты-аналоги; не сопоставимы с ними по площади, внесенные экспертом понижающие коэффициенты на размер площади помещений существенно занижают рыночную стоимость оцениваемых объектов. Принимая во внимание, что рынок коммерческой недвижимости в центральной части г.Краснодара значительно развит на дату оценки (01.06.2018г.), то применение аналогов с более меньшим масштабом необоснованно. Объектами экспертизы являются три различных объекта с разными кадастровыми номерами, с различной площадью, отличающиеся расположением на этаже и в отдельных зданиях, в связи с чем, объединение их площади в общую методологически неверно.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером в рамках затратного подхода экспертом неверно выбран объект-аналог, так как объектом экспертизы является трехэтажное здание с подвалом, при этом объект-аналог представляет собой одноэтажное здание с цоколем, соответствующие корректировки экспертом не применялись; неверно определен размер корректирующего коэффициента на сейсмичность для г.Краснодара; значение физического износа равное 22% принято экспертом необоснованно.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером в рамках доходного подхода эксперт для расчета объекта экспертизы учитывает только арендопригодные площади (полезную площадь). Однако применение данных аналогов некорректно для расчета удельного показателя арендной платы и приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы; срок экспозиции для объектов коммерческого назначения равный восьми месяцам принят экспертом необоснованно.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером в рамках сравнительного подхода подобранный экспертом объект-аналог №1 представляет собой отдельностоящее здание, относящееся к классу объекта - ресторан (общепит) у которого в наличии имеется специализированное оборудование, входящее в общую стоимость здания, что не соответствует объектам экспертизы, при этом корректировка на данный фактор отсутствует; выбранные экспертом объекты-аналоги, используемые для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы, не сопоставимы с ними по площади, внесенные экспертом понижающие коэффициенты на размер площади помещений существенно занижают рыночную стоимость оцениваемых объектов. Принимая во внимание, что рынок коммерческой недвижимости в центральной части г.Краснодара значительно развит на дату оценки (20.09.2019г.), то применение аналогов с более меньшим масштабом необоснованно. Полагает, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов оценки не может быть признана достоверной, а заключение эксперта надлежащим доказательством.

Проанализировав содержание заключения экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно не в полном объеме отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе и статье 84 КАС РФ. Назначение дополнительной судебной экспертизы не восполнит пробелы и нарушения, допущенные экспертом ООО «Эксперт Оценка Юг».

Определением суда от 25 февраля 2021 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы №57/09/21 от 06 сентября 2021 года, выполненной Негосударственным частным учреждением «Южный региональный центр экспертиз», рыночная стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером по состоянию на 01 июня 2018 г. составляет 23 674 392 руб.,

- с кадастровым номером по состоянию на 20 сентября 2019 г. составляет 53 777 433 руб.,

- с кадастровым номером по состоянию на 01 июня 2018 г. составляет 15 897 635 руб.,

- с кадастровым номером по состоянию на 01 июня 2018 г. составляет 17 578 809 руб.

Исследовав названное заключение повторной судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт Демченко О.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» Демченко О.В. имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж работы в экспертно-оценочной деятельности 20 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Заключение повторной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, на основании исследований экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом рыночная стоимость рассматриваемых объектов недвижимости определялась только сравнительным подходом, которому присвоен 100% удельный вес в итоговой рыночной стоимости. Обоснование отказа от применения доходного и затратного подхода экспертом приведено.

Так, экспертом указано, что затратный подход ей не был применен в связи со стагнацией в экономике, роста числа банкротств в строительной отрасли и увеличением числа недостроев, а также в связи с трудностями расчета прибыли предпринимателя в таких условиях. Указанные обстоятельства приводят к повышению возможной погрешности в расчетах затратным подходом, в связи с чем эксперт принял решение отказаться от расчета затратным подходом.

Вопреки доводам представителя административного истца, эксперт обоснованно пришел к выводу, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта.

Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, затратный подход не применялся.

Обосновывая свой отказ от применения доходного подхода, эксперт указала, что он не используется экспертом в связи с недостатком достоверной информации. Так, метод прямой капитализации доходного подхода не использован в связи с тем, что рынок в сегменте объекта экспертизы характеризуется недостаточностью достоверных данных, для производства расчетов в рамках метода прямой капитализации; метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода (возможность использования недвижимости способом, приносящим доход) не применим ввиду того, что рынок в сегменте объекта экспертизы характеризуется недостаточностью достоверных данных, для производства расчетов в рамках метода дисконтирования денежных потоков, применение данного метода также не целесообразно в связи с ретроспективностью дат экспертизы; метод капитализации по расчетным моделям (применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения) не использован экспертом, поскольку данный метод наиболее подходит для застроенных земельных участков, для которых соблюдается условие их наиболее эффективного использования, данный метод построен на предположении о возможности разделения денежного потока от единого объекта недвижимости на две части: денежный поток на улучшения земельного участка и денежный поток на земельный участок. Однако данный метод требует точного определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка, прогноз изменения стоимости данных улучшений в период наиболее вероятного владения объектом недвижимости, величины операционных издержек, коэффициентов капитализации для улучшений земельного участка и самого земельного участка. Следовательно, данный метод будет содержать достаточно много допущений, и итоговый результат будет иметь сильную зависимость от используемых предположений и задаваемых параметров.

В ходе судебного заседания эксперт пояснила, что, кроме данных об аренде, необходимо знать средний показатель арендопригодной площади, затраты, связанные с содержанием здания, емкость рынка на дату оценки. Эксперт указала, что из фотографий объекта оценки усматривается, что часть его помещений не эксплуатируется: отсутствует мебель, отсутствуют признаки нахождения в нем арендаторов или собственника, в связи с чем применение доходного подхода на ретроспективную дату невозможно.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО №1). Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО №1).

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому имуществу. При этом, исходя из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Сравнительный подход применен экспертом, так как в ходе проведенного анализа рынка найдено достаточное количество предложений о продаже объектов недвижимости в месте расположения объекта экспертизы.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж к определению стоимости объекта экспертизы, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже аналогичных объектов. Названный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

В результате исследования на сайте архивоценщика.рф экспертом были выявлены 3 объекта, являющиеся аналогами исследуемому объекту недвижимости по состоянию на 11.06.2018 г. Исследованы все объекты, предлагаемые к продаже на сайтах ruads.org, архивоценщика.рф. Аналоги подобраны таким образом, чтобы максимально подходили к объекту оценки по своим основным характеристикам, в том числе, по местоположению, площади объекта, типу объекта, характеристике здания. По характеристикам, существенно влияющим на стоимость объекта, произведены корректировки.

Сопоставление объектов-аналогов с исследуемыми объектами по таким элементам сравнения, как условия продажи (условия финансирования, условия сделки), показало, что различия между анализируемыми объектами и объектами-аналогами по каждому из указанных выше элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%.

Наличие необходимых коммуникаций у объектов подразумевается по умолчанию, так как все они расположены в населенных пунктах, в жилой зоне, что гарантирует доступ ко всем необходимым коммуникациям.

Для применения корректирующих коэффициентов, экспертом использовалась информация из объявления, изучались фотографии, представленные в объявлениях, в сети Интернет и экспертно-аналитическая информация. Для объектов, имеющих несколько объявлений из различных источников, была использована информация со всех объявлений.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом подобраны объекты-аналоги, сопоставимые по площади и другим ценообразующим факторам с объектом экспертизы, описан процесс оценки объекта недвижимости, в отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Применение сравнительного подхода подразумевает сравнение объекта оценки и аналогов по основным ценообразующим факторам, для выявления различий. Различия корректируются путем введения соответствующих поправок. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты: корректировки на наличие земельного участка, на стоимость земельного участка, на предложение (скидка на торг), на дату (время) продажи, на объем передаваемых имущественных прав, на местоположение, на местоположение относительно красной линии, на физическое состояние, на размер общей площади, на состояние отделки, на состав объекта, на пешеходный трафик, на тип объекта, на тип парковки.

Для расчета стоимости эксперт пользовался корректирующими коэффициентами из Справочника оценщика недвижимости-2017. «Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под. ред. Лейфера Л.А., Н. Новгород 2017. Изд. Приволжский центр Методического и информационного обеспечения оценки.

В судебном заседании эксперт, отвечая на замечания представленной административным истцом рецензии, указала, что ретроспективных объявлениях очень часто отсутствуют некоторые ценообразующие характеристики, в том числе, о площади земельного участка, поэтому экспертом было принято решение о применении не расчета конкретной стоимости земельного участка под каждым объектом-аналогом, а о применении доли стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости. Данный метод описан в соответствующем разделе корректировок. Экспертом применены справочники Лейфера Л.А., где указана доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Эксперт пояснила, что корректировка при расчете рыночной стоимости объекта производится по основным ценообразующим факторам, то есть по тем фактам, которые реально влияют на формирование цены объекта. Улучшения, которые находятся у объекта, экспертом определяются по своим характеристикам как влияющие или не влияющие на формирование цены. В данном случае хозпостройка (котельная) у одного из объектов-аналогов является вспомогательным помещением, обеспечивающим жизнедеятельность здания. В объявлении о продаже здания его собственник подробно не указал сведения о котельной, что подтверждает вывод эксперта, что в данном случае это не существенный фактор, который может повлиять на стоимость здания. Эксперт пришла к выводу, что котельная не влияет на стоимость здания и формирование цены, поэтому в расчете это улучшение не учитывалось. Эксперт также указала, что у объекта оценки также имеется улучшение - наличие между двумя здания стеклянного навесного прохода, при строительстве которого были понесены расходы, однако в целом на стоимость здания этот проход не влияет.

Эксперт пояснила, что если проанализировать итоговые данные по каждому скорректированному объекту, то в случае, если были правильно произведены корректировки, правильно подобраны аналоги, в целом стоимость каждого объекта-аналога должна быть сопоставима со стоимостью других объектов-аналогов. Экспертом произведен расчет сравнения имеющихся данных с помощью математических методов, их разница составила 8% в целом между большим, самым маленьким и средним значением, в то время как статистическая погрешность допускается в пределах 30-33%.

Из пояснений эксперта относительно корректировки на стоимость земельного участка следует, что стоимость единого объекта недвижимости состоит из двух составляющих: стоимость земельного участка, стоимость здания. Доля одного из них зависит от расчета стоимости каждого из них. В данном случае анализируемые объекты оценки и анализируемые аналоги находятся в центральной части г. Краснодара. Это самая дорогая часть города, которая достаточно плотно застроена, где свободных земельных участков практически не осталось. Соответственно, стоимость земельного участка здесь гораздо выше, чем в других местах на окраинах города, и относится к самой высокой ценовой категории г. Краснодара.. В связи с чем экспертом использовано минимальное значение доверительного интервала 0,75.

При производстве экспертизы экспертом в зависимости от того, где располагался объект оценки (окружающая зона застройки, пешеходный, автомобильный трафик), с помощью справочника Лейфера Л.А. определена зона, в которой находится объект. С учетом описаний, в том числе визуально наблюдаемого на карте, эксперт относила объекты-аналоги к тому или иному территориальному коэффициенту.

Эксперт суду пояснила, что в рамках ретроспективной оценки дополнительную информацию об аналоге, кроме указанной в объявлении, получить практически невозможно, поэтому эксперт имеет право кроме информации, размещенной в объявлении, использовать еще и аналитические данные, информацию в Интернете, а также получать информацию из фотографий, представленных в объявлении объектов-аналогов. Экспертом визуально подобраны сопоставимые объекты-аналоги, схожие по внешним признакам, по внешнему строению, идентичные по своим конструктивным характеристикам. Объект оценки и объекты-аналоги строились кирпичной кладкой с межэтажными плитами и с деревянным чердачным перекрытием. Это однотипные объекты, отнесенные к 4 классу капитальности. Срок жизни таких объектов составляет 100 лет. Корректировка проводилась не по классу капитальности, как считает рецензент, так как они все одного типа, а по году выпуска, строительства.

Возражая против замечаний рецензии, эксперт пояснила, что понижающая корректировка на состояние отделки в размере среднего значения 0,85 в степени 0,5 ей была применена в соответствии со справочником Лейфера Л.А..

Корректировка на состав объекта (на расположение помещений в здании) экспертом обосновано тем, что здания отличаются друг от друга по этажности, у некоторых объектов эксплуатируется цокольный этаж. Справочник Лейфера Л.А. устанавливает зависимость стоимости помещения в здании от расположения на этаже, помещения на цокольном этаже дешевле, чем помещения на первом этаже, в подвале стоимость помещений еще дешевле. Если в объявлении не была указана площадь этажа, а 4-этажное здание имело прямоугольную форму, то экспертом общая площадь здания была разделена на доли. Площадь каждого этажа всех аналогов приведена экспертом с помощью корректирующих коэффициентов к стоимости первого этажа. Таким образом, экспертом с помощью корректирующих коэффициентов соотношения объекта оценки к объекту-аналогу получен корректирующий коэффициент на этажность здания.

Возражая на доводы рецензента, эксперт пояснила, что пешеходный трафик и местоположение являются разными, не включающими в себя и в друг друга понятиями. Местоположение может быть хорошим, а пешеходный трафик – нет. У объекта оценки, расположенном на ул.Красной, в отличие от объектов аналогов, пешеходный трафик гораздо выше, поскольку на ул.Красной расположена прогулочная зона, широкий тротуар, много зданий, которые посещают люди.

Эксперт также указала, что при производстве экспертизы ей было учтено, что объект оценки с кадастровым номером фактически является отдельно стоящим зданием, как и объект оценки с кадастровым номером . Объект оценки с кадастровым номером является пристройкой к зданию к объекту с кадастровым номером . В отношении объекта с кадастровым номером (пристройка) экспертом произведена корректировка на встроено-пристроенное помещение. К нему применена понижающая корректировка 0,89.

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы №57/09/21 от 06 сентября 2021 года, выполненной Негосударственным частным учреждением «Южный региональный центр экспертиз».

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, физические и юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 10 июля 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 июля 2020 года.

Директором НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела повторной судебной экспертизы в размере 49 000 рублей.

Экспертиза назначена судом для установления обстоятельств, бремя доказывания которых возлагается на административного истца.

Судом установлено, что расходы по оплате судебной оценочной экспертизы не оплачены, в связи с чем подлежат распределению при вынесении решения по делу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной НЧУ «Южный региональный центр экспертиз», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Расхождение между кадастровой стоимостью, установленной в результате государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью, установленной решением суда в качестве кадастровой, для рассматриваемых объектов недвижимости с кадастровыми номерами составляет округленно 4%, 5%, 10%, 0,4% соответственно.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

При изложенных обстоятельствах, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 49 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск 11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной– удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 23 674 392 (двадцать три миллиона шестьсот семьдесят четыре тысячи триста девяносто два) рубля на дату определения кадастровой стоимости 01 июня 2018 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 53 777 433 (пятьдесят три миллиона семьсот семьдесят семь тысяч четыреста тридцать три) рубля на дату определения кадастровой стоимости 20 сентября 2019 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 15 897 635 (пятнадцать миллионов восемьсот девяносто семь тысяч шестьсот тридцать пять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01 июня 2018 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 17 578 809 (семнадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот девять) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01 июня 2018 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать 10 июля 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .

В остальной части административный иск – оставить без удовлетворения.

Взыскать с 12 в пользу Негосударственного частного учреждения «Южный региональный центр экспертиз» судебные расходы в размере 49 000 (сорок девять тысяч) рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 15 октября 2021 года

Судья: