Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Ильина Александра Сергеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Ильин А.С. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, просит установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **:687, площадью 447,5 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18434 109 рублей по состоянию на 06 июля 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является сособственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость помещения не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований, в окончательной форме просит установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **:687 по состоянию на 06 июля 2019 года равной рыночной в размере 19693 984 рубля. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил отчет об оценке от 27 июля 2020 года № 9835И, выполненный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» Т.

В судебное заседание административный истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, суду представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором указал на то, что Министерство не возражает против удовлетворения требования, заявленного в уточненном административном исковом заявлении.

Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором указало на то, что Учреждение не возражает против удовлетворения требования, заявленного в уточненном административном исковом заявлении.

Определением суда от 29 июня 2020 года к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю), администрация города Перми, Шолом Владимир Юрьевич.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно представленному в материалы дела отзыву на иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорного помещения не утверждались, следовательно, оно не имеет заинтересованности в разрешении дела.

Заинтересованное лицо администрация города Перми в суд представителя не направила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. В направленном суду отзыве на административный иск просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тому мотиву, что административным истцом не доказаны обстоятельства, позволяющие снизить кадастровую стоимость помещения.

Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю), Шолом Владимир Юрьевич в суд не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы административного дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Ильин А.С. является сособственником помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **:687, площадью 447,5 кв.м., расположенного по адресу: ****. При этом Ильину А.С. принадлежит 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, иным собственником объекта недвижимости является Шолом В.Ю.

Вышеназванное помещение является частью здания с кадастровым номером **:174, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01 января 2018 года.

Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01 января 2018 года налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. При этом ставка налога определяется с учетом того, поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации принято Постановление Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 года № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» и Постановление Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года № 874-п «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», которыми были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названные Перечни за № 1391 и № 13 соответственно включено здание с кадастровым номером **:174, расположенное по адресу: ****, в котором находится нежилое помещение с кадастровым номером **:687, кадастровую стоимость которого просит установить административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11 января 2018 года № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное помещение, принадлежащее административному истцу на праве собственности, с 01 января 2018 года является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости помещения.

Из представленной в материалы дела Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость помещения установлена в размере 29027190,43 рублей и определена актом от 17 июля 2019 года № 233 Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, установленном статьей 16 Закона о кадастровой оценке, по состоянию на 06 июля 2019 года.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного (уточненного) требования Ильин А.С. представил отчет об оценке от 27 июля 2020 года № 9835И, выполненный оценщиком ООО «Промпроект-Оценка» Т., согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **:687 по состоянию на 06 июля 2019 года составила 19 693 984 рубля.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями.

Так, оценщик Т. является членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включена в реестр оценщиков 30 декабря 2016 года за регистрационным номером 2385. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом серии КТ № 12624, выдан ФГБОУ ВПО «Пермский государственный национальный исследовательский университет» 29 июня 2012 года; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 02 февраля 2018 года № 002893-1 по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису АО «АльфаСтрахование» от 24 октября 2019 года № 6191R/776/00718/9 со сроком действия с 02 ноября 2019 года по 01 ноября 2020 года.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок купли-продажи коммерческой недвижимости.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории города Перми за 2 квартал 2019 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по городу Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в городе Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил, что для объектов торгового назначения, расположенных в 1 зоне престижности (Центр), диапазон цен во 2 квартале 2019 года составил от 26 923 руб./кв.м. до 257 766 руб./кв.м., среднее значение – 72 964 руб./кв.м. Проанализировав данные по предложениям на продажу коммерческой недвижимости, представленные в интернет-источниках, оценщик сделал вывод об ориентировочной стоимости коммерческих помещений, которая составила от 25 293 руб./кв.м. до 73 937 руб./кв.м. (без учета скидки на торг, зонирования, а также любых корректировок на физические характеристики объектов).

Также оценщиком были проанализированы данные по предложениям на продажу земельных участков, представленных в сети интернет, и сделан вывод об ориентировочной стоимости земельных участков под строительство объектов коммерческого назначения в городе Перми, которая находится в диапазоне от 4 802 руб./кв.м. до 21 667 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик определил основные факторы, влияющие на цену объекта оценки, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта недвижимости, его местоположение, транспортная доступность, форма собственности, вид сделки и другие.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При этом для проведения оценки земельного участка оценщиком принято решение о применении расчетов с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж), в рамках которого оценщик выбрал наиболее подходящие земельные участки-аналоги в количестве 3 штук и, применив корректировки относительно передаваемых имущественных прав, условий рынка, скидки на торг, местоположения, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, относящегося к объекту капитального строительства, составила 2835 106 рубль.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не был использован затратный подход.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для помещения. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, местоположения и физических характеристик, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

При определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, который предполагает процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые приносит данная недвижимость, оценщиком в отчете приведены расчеты рыночной ставки арендной платы для коммерческих помещений, потенциального валового дохода, определен коэффициент недозагрузки, а также произведены расчеты действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода и ставки капитализации.

В результате согласования результатов расчетов, полученных с применением сравнительного и доходного подходов, расчета весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, оценщик определил такую стоимость с учетом прав на земельный участок, после чего выделил рыночную стоимость земельного участка под объектом, окончательно определив рыночную стоимость помещения без учета стоимости земельного участка, которая составила 19693 984 рубля.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлялось. Напротив, как следует из представленных в суд заявлений, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административные ответчики не возражают против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что надлежащим ответчиком по настоящему административному делу является Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», поскольку предметом рассмотрения является требование заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

С учетом изложенного, в удовлетворении иска к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края следует отказать.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23 июня 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Ильина Александра Сергеевича к Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **:687, площадью 447,5 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19 693 984 рубля по состоянию на 06 июля 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества считать 23 июня 2020 года.

В удовлетворении административного иска Ильина Александра Сергеевича к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.

Судья