Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-47/2018 по административному исковому заявлению ООО «Спектр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Спектр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, площадью 16 168 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 581 706 рублей 24 копейки.

В обоснование заявленных требований ООО «Спектр» указало, что является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на 01.01.2013 года и составляет 14 216 360 рублей 72 копейки.

Согласно отчету об оценке от 28.06.2017 года № №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 581 706 рублей 24 копейки, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20.10.2017 года № №, заявление ООО «Спектр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 04.09.2017 года № №ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске, указав, что возражает против результатов судебной экспертизы.

Представитель Администрации г.о.Отрадный Самарской области по доверенности от 09.01.2018 года № №ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15, п. 1 ст. 387 НК РФ, земельный налог относится к местным налогам и сборам, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 18.04.2016 года № №, ООО «Спектр» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, площадью 16 168 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.2017 года, договором аренды земельного участка от 18.04.2016 года № №.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 14 216 360,72 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО АНОЭ «АВАНТИ» от 28.06.2017 года № №, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 2 581 706 рублей 24 копейки.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20.10.2017 года № №, заявление ООО «Спектр» от 10.10.2017 года № № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

В ходе рассмотрения дела, с учетом возражений заинтересованного лица – Администрации г.о.Отрадный Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимый кадастровый центр» от 12.01.2018 года № №, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 168 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 8 940 904 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Независимый кадастровый центр» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объекта оценки. При оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод регрессионного анализа, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 12 аналогов – земельные участки на праве собственности, категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственно-складской деятельности, площадью от 5 000 кв.м. до 587 000 кв.м., расположенные в г.Отрадный, г.Сызрань, г.Кинель, г.Новокуйбышевск Самарской области. Затем была построена математическая модель, которая была применена для оценки. Вычислены коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта. Затем произведен расчет рыночной стоимости путем обоснованного обобщения скорректированных цени и рассчитана рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года в размере 8 940 904 рубля.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, пояснил, что в целях определения рыночной стоимости земельного участка, он производил осмотр объекта оценки. Осмотр был проведен 10.01.2018 года, было произведено фотографирование земельного участка. Фотоматериал он передал эксперту ФИО4., которая определяла рыночную стоимость земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4., пояснила, что при расчете рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, метод регрессионного анализа, который включает в себя конструирование модели ценообразования, соответствующего рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости. Были подобраны объекты-аналоги - земельные участки в одном сегменте рынка с оцениваемым земельным участком, расположенные в городах Самарской области, за исключением г.Тольятти и г.Самары. при расчетах не учитывался фактор транспортная доступность, поскольку такая информация в объявлениях не была доступна. Это субъективный фактор, при отсутствии информации о нем, он не исследуется. Количество аналогов и ценообразующих факторов не соотносятся друг с другом. Были исследованы другие факторы, влияющие на ценообразование земельного участка, доступность указана как удовлетворительная, так как земельный участок был осмотрен.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Определением Самарского областного суда от 06.02.2018 года административному истцу было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах, заключение ООО «Независимый кадастровый центр» от 12.01.2018 года № №, признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, представленным административным истцом, не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.10.2017 года, в суд с административным иском административный истец обратился 15.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Спектр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, площадью 16 168 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 8 940 904 рубля.

В удовлетворении остальной части иска ООО «Спектр» отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 15.11.2017 года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.10.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова