Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 5 октября 2020 года в
г. Омске административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 4 декабря 2019 года № 315, № 317, № 318,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее также – Комиссия) от 4 декабря 2019 года № 315, № 317, № 318, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> на основании заявления представителя ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» и представленных отчетов об оценке № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4.

В обоснование требований административный истец указал на несоответствие отчетов об оценке Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, в части необоснованного исключения из расчета объектов-аналогов, расположенных в Советском административном округе г. Омска, необоснованного выбора объектов-аналогов, использования лишь части доступных объектов-аналогов, некорректного применения корректировок, что исказило стоимость объектов оценки, свидетельствует о нарушении Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и является основанием для отказа в удовлетворении Комиссией требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, административным истцом указано, что состав Комиссии сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, считая доводы административного истца необоснованными. Указала на отсутствие нарушений при составлении отчета об оценке, что подтверждается также результатом судебной экспертизы. В письменных возражениях представитель указанного Управления ФИО3 указала на правомочность состава Комиссии и законность принятого решения, соблюдение процедуры пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, соответствие отчетов № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4 от 8 ноября 2019 года требованиям законодательства об оценочной деятельности (письменные возражения – т. 4, л.д. 8-10, л.д. 247-248).

Представитель ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении административного искового заявления отказать (письменный отзыв – т. 4, л.д. 59-60).

ООО «Фирма «Гардэз», привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (т. 4, л.д. 249).

Представители административного ответчика – Комиссии, заинтересованных лиц – Администрации города Омска, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом (т. 4, л.д. 224, 227, 228).

Исследовав материалы дела, отчеты об оценке № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4 от 8 ноября 2019 года, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Частью первой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (часть десятая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац третий части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть тринадцатая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (абзац пятый части шестнадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть двадцать четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть двадцать седьмая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части двадцать восьмой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ЗАО «Центроспецстрой» (арендатором) заключен договор № ДГУ-С-13-867 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предоставляемого для производственных целей под строения, зарегистрированный 22 сентября 2008 года, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омска, площадью <...> кв.м, кадастровый номер № <...>, местоположение которого установлено относительно здания РММ, имеющего почтовый адрес: <...>, для производственных целей (т. 1, л.д. 20-22).

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора переданы ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» с 18 октября 2011 года (т. 1, л.д. 23).

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО «Бизнес-Центр» (арендатором) заключен договор № ДГУ-С-13-433 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предоставляемого для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м, кадастровый № <...>, местоположение <...> (т. 1, л.д. 26-30).

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора переданы ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» с 4 мая 2010 года (т. 1, л.д. 31-32).

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и ООО «Бизнес-Центр», ООО «Гардэз» (арендаторы) заключен договор № ДГУ-С-13-719 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, предоставляемого для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью <...> кв.м, кадастровый номер № <...>, с местоположением: <...>, фактически занимаемый заводом (т. 1, л.д. 33-44).

На основании соглашения к вышеназванному договору аренды права и обязанности арендатора ООО «Бизнес-Центр» переданы ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» с 4 мая 2010 года (т. 1, л.д. 45-46).

В приложениях к договорам аренды № ДГУ-С-13-867, № ДГУ-С-13-433, № ДГУ-С-13-719 указано, что размер арендной платы рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске». Размер ежемесячной арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы деленое на 12 (т. 1, л.д. 29).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, на основании которого по состоянию на 1 января 2014 года была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 2, л.д. 97), земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 2, л.д. 89), земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. (т. 2, л.д.104).

14 ноября 2019 года ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь» обратилось в Комиссию с целью пересмотра указанных выше результатов путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком ФИО5 отчет об оценке от 8 ноября 2019 года № 1063/35/19-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составила <...> руб.; № 1063/35/19-3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составила <...> руб.; № 1063/35/19-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составила <...> руб.

При рассмотрении заявления Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от 4 декабря 2019 года № 315, № 317, № 318 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (т. 1, л.д. 17-19).

Не согласившись с решениями Комиссии, указывая на несоответствие отчетов законодательству об оценочной деятельности, а также неправомочный состав Комиссии, департамент имущественных отношений Администрации города Омска 2 марта 2020 года обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконными и отменить решения Комиссии, обязать Комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и исключить сведения о стоимости земельных участков из государственного кадастра недвижимости.

В то же время оснований для признания оспариваемых решений Комиссии незаконными суд не находит.

Из системного толкования положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, независимо от наличия положительного экспертного заключения.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Из представленных отчетов № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4 от 8 ноября 2019 года об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> следует, что оценка проводилась по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости (т. 1, л.д. 99), что соответствует требованиям части четвертой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> по состоянию на 1 января 2014 года оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

При отборе объектов-аналогов оценщик использовал сведения о предложениях рынка недвижимости, опубликованных в журнале «Новый адрес», «Недвижимость» и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» до даты оценки, с применением корректирующих коэффициентов.

Оспаривая решения Комиссии, административный истец сослался на необоснованное использование оценщиком лишь части доступных аналогов и исключение близких к объекту оценки объектов-аналогов, применение недостаточной величины корректировки на местоположение, что существенным образом повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки, в чем административный истец усматривает нарушения пункта 10 ФСО № 1 (схожесть аналогов с объектами оценки), пункта 22 ФСО № 7 (обоснование выбора части аналогов), пункта 5 ФСО № 3 (принципы полноты и достоверности информации, обоснованности и однозначности).

Приведенные доводы административного истца суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно подпункту «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет вид разрешенного использования «для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (т. 3, л.д. 1-3). На земельном участке расположены объекты недвижимости (т. 1, л.д. 52, стр. 15 отчета № 1063/35/19-1). Указанное в договоре аренды целевое использование земельного участка: для производственных целей под строения (т. 1, л.д. 20).

Из проведенного оценщиком осмотра следует, что на дату оценки на названном земельном участке располагались нежилые помещения, нежилые здания конторы и РММ. Фактическое использования совпадает с видом разрешенного использования (стр. 15 отчета № 1063/35/19-1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (т. 3, л.д. 4-6). На земельном участке расположены объекты недвижимости (т. 1, л.д. 94, стр. 15 отчета № 1063/35/19-3). Указанное в договоре аренды целевое использование земельного участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (т. 1, л.д. 26).

Из проведенного оценщиком осмотра следует, что на дату оценки на земельном участке располагались площадка козлового крана, административно-бытовой корпус, цех НСО. Фактическое использования совпадает с видом разрешенного использования (т. 1, л.д. 94, стр. 15 отчета № 1063/35/19-3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет вид разрешенного использования «фактически занимаемый заводом» (т. 3, л.д. 10-14). На земельном участке расположены объекты недвижимости (т. 2, л.д. 8, стр. 15 отчета № 1063/35/19-4). Указанное в договоре аренды целевое использование земельного участка: для производственных целей под строения (т. 1, л.д. 8).

Из проведенного оценщиком осмотра следует, что на дату оценки на земельном участке располагались газовое хозяйство; производственно-коммунальный объект 3 класса опасности; производственный корпус, пристройка бытовых помещений; цех инструментально-технологической оснастки; цех соединительных деталей, административный корпус; административно-бытовое здание с помещениями лаборатории; стенд для испытания котлов; железнодорожный путь. Фактическое использования совпадает с видом разрешенного использования (стр. 15 отчета № 1063/35/19-4).

Учитывая изложенное, оценщик отнес земельные участки к 9 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (стр. 25 отчета № 1063/35/19-1 и отчета № 1063/35/19-3, стр. 26 отчета № 1063/35/19-4).

Оценщик пришел к выводу, что земельные участки 9 группы видов разрешенного использования являются сопоставимыми с земельными участками 3 группы видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (стр. 35 отчетов № 1063/35/19-1 и № 1063/35/19-3, стр. 36 отчета № 1063/35/19-4).

Применительно к пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» оценщик сформировал первоначальную выборку из 28 объектов-аналогов, которые приведены на страницах 26-31 отчета № 1063/35/19-1 и отчета № 1063/35/19-3, страницах 27-32 отчета № 1063/35/19-4.

В отношении указанных в первоначальной выборке объектов-аналогов оценщиком были проведены корректировки, преобразования выборки с целью подтверждения гипотезы нормальности распределения.

При определении рыночной стоимости земельных участков в итоговую выборку были избраны 5 объектов-аналогов (стр. 74, 75 отчетов № 1063/35/19-1 и № 1063/35/19-3, стр. 75, 76 отчета № 1063/35/19-4).

При таких обстоятельствах суд считает, что, вопреки доводам административного истца, требования подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, а также пункта 5 ФСО № 3 и пункта 10 ФСО № 1 оценщиком соблюдены.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, является местоположение объекта (подпункт «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7).

Согласно отчетам об оценке оцениваемые объекты – земельные участки с кадастровыми номерами № <...> находятся в ценовой зоне С6 с диапазоном стоимости земельных участков от 100 руб./кв.м до 700 руб./кв.м. (стр. 43 отчетов № 1063/35/19-1 и № 1063/35/19-3, стр. 44 отчета № 1063/35/19-4).

Корректировка на местоположение осуществлялась оценщиком путем соотношения средних стоимостей земельных участков по ценовым зонам, предусмотренным таблицей о ценовом зонировании.

Учитывая, что при отборе объектов-аналогов использовались данные таблицы о ценовом зонировании, использование объектов, не близких по местоположению к объекту оценки (в данном случае исключение объектов-аналогов, расположенных в Советском административном округе города Омска, как и объекты оценки), но являющихся сопоставимыми с ним по совокупности ценообразующих факторов, не оказывает решающего влияния на формирование итоговой стоимости, притом что оценщиком осуществляется сравнение по разным ценообразующим факторам и применяется совокупность корректировок.

Поскольку требования к значениям корректировок не установлены федеральными стандартами оценки, довод административного истца о недостаточной величине корректировки на местоположение не может быть признан обоснованным. При этом согласно отчетам об оценке расчет корректировки на местоположение осуществляется согласно формуле (разность между соотношением средней стоимости земельных участков по ценовой зоне, в которой расположен объект оценки, к средней стоимости земельных участков по ценовой зоне, в которой расположен объект-аналог, и единицы) – страница 63 отчетов № 1063/35/19-1 и № 1063/35/19-3, страница 64 отчета № 1063/35/19-4. Получаемая расчетным путем корректировка не может быть признана недостаточной.

Довод департамента имущественных отношений Администрации города Омска об использовании объектов-аналогов, выставленных на продажу позже даты, по состоянию на которую проводится оценка, – 1 января 2014 года, не может быть признан обоснованным. В таблице, содержащей информацию об офертах, указаны даты аукциона и даты последнего приема заявок (стр. 92, 97 отчета № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, стр. 95, 100 отчета № 1063/35/19-4). Сама же информация об аукционах по продаже земельных участков и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых департаментом имущественных отношений Администрации города Омска в 2013-2014 года, в том числе информация о ценах земельных участков, использованная оценщиком, опубликована в еженедельнике «Новый адрес», № 51 (418) от 23 декабря 2013 года, стр. 66, 67 (таблицы 8.2 отчетов), то есть до даты оценки.

В отчетах оценщика приведено описание отказа от использования конкретных объектов-аналогов (раздел 10 отчетов). В частности, отказ от использования аналога № 16 (земельного участка на ул. Губкина, д. 7, корп. 1), на который указывает административный истец, обусловлен тем, что на момент оценки в цену предложения данной оферты входили 2 земельных участка с кадастровыми номерами № <...>, которые могли быть проданы по отдельности, что приводит к невозможности осуществить корректировку на площадь. Следует отметить и то, что отсутствие информации о стоимости указанных земельных участков не позволяет рассматривать их в качестве отдельных объектов-аналогов, притом что отдельная корректировка на фактор составного участка отсутствует.

Довод административного истца об использовании объектов-аналогов с номерами 8, 9, 14, 15, 16, 18, 23, 24, 26, 27, 28 с неуточненными достоверно характеристиками не может быть принят во внимание. Оценщиком проанализировано содержание оферт в сопоставлении со сведениями публичной кадастровой карты и справочной информации по объектам недвижимости, размещенной на сайте Росреестра в сети «Интернет». Приведенные в офертах данные позволяли оценщику установить характеристики земельных участков по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, имеющимся в открытом доступе.

Обращает на себя внимание то, что в итоговую выборку, составленную оценщиком с целью приведения значения коэффициента вариации в норму, вошли объекты, оферты которых содержат указание на кадастровые номера земельных участков (аналоги 1, 2, 6, 7, 22), а потому характеристики этих объектов, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, точно установлены оценщиком, так как известны кадастровые номера.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству департамента имущественных отношений Администрации города Омска определением суда от 4 июня 2020 года назначена судебная экспертиза для установления соответствия представленных Комиссии отчетов об оценке № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, 1063/35/19-4 от 8 ноября 2019 года, составленных оценщиком ФИО5, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта № 1033/3-4, отчеты № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4 частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в частности пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 7; выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки; рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной (т. 4, л.д. 180-216).

При этом, как указано в заключении эксперта № 1033/3-4, экспертами с целью проверки обоснованности уменьшения выборки до 5-ти аналогов выполнена проверка всего массива объектов-аналогов (без исключения аналогов, выпадающих из интервала рыночных цен 100-700 руб./кв.м для ценовой зоны) на соответствие коэффициента вариации максимально допустимому значению 33 %. В результате расчетов получены выборки из 5 объектов-аналогов. Величина отклонения составляет от -0/05 % до +0,16 %, что попадает в доверительный интервал, составляющий +/- 15 %.

В силу части 5 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу.

Исходя из части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленное в суд заключение эксперта № 1033/3-4 подготовлено лицами, обладающими необходимой квалификацией. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оценивая заключение эксперта № 1033/3-4 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит обоснованным вывод данного заключения о том, что рыночная стоимость, определенная в вышеназванных отчетах об оценке, является достоверной, поскольку заключение эксперта в части этого вывода мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

В то же время достаточных оснований для вывода о несоответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, по мнению суда, не имеется, так как то обстоятельство, что экспертами приведена иная итоговая выборка объектов-аналогов, представленных в отчетах оценщика, само по себе о нарушении оценщиком законодательства не свидетельствует и, как указали сами эксперты, рыночная стоимость, определенная в вышеназванных отчетах об оценке, является достоверной.

При приведенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке № 1063/35/19-1, № 1063/35/19-3, № 1063/35/19-4 от 8 ноября 2019 года соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявления ЗАО «Завод Сибгазстройдеталь», правомерно приняла решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> и установлении ее в размере рыночной стоимости согласно представленным отчетам об оценке.

Каких-либо нарушений процедуры при принятии оспариваемого решения судом не установлено.

Комиссией в соответствии с требованиями пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от <...>№ <...>, направлены уведомления о дате и времени заседания Комиссии.

Как видно из протокола заседания Комиссии № 27 от 4 декабря 2019 года, при принятии Комиссией оспариваемых решений на заседании имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 указанного выше Порядка.

На заседании присутствовали представитель Администрации города Омска ФИО6, а также заместитель начальника управления землепользования, начальник отдела земельных отношений департамента имущественных отношений Администрации города Омска ФИО7, которая заявила о наличии замечаний к отчетам в части использования лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, что также указано и в настоящем административном исковом заявлении.

По рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 того же Порядка.

Доводы административного истца относительно формирования Комиссии с нарушением требований действующего законодательства судом отклоняются.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в состав комиссии входят представители:

- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

- органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке,

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав)

- подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

В настоящее время такие требования уполномоченным федеральным органом не приняты, в связи с чем к составу Комиссии применяются положения статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции от 30 ноября 2011 года, согласно которой Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Комиссия была создана приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/456, в дальнейшем в данный приказ вносились изменения относительно состава Комиссии (т. 2, л.д. 158-181).

На дату принятия Комиссией оспариваемых решений в состав Комиссии входили:

- от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – руководитель департамента учета собственности и земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской области ФИО8;

- от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457), – заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО9;

- от органа кадастрового учета (приказ Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав») – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области ФИО10;

- от Национального совета по оценочной деятельности – ФИО11

Таким образом, нарушений требований к составу Комиссии судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о законности оспариваемых решений и об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 4 декабря 2019 года № 315, № 317, № 318 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 12 октября 2020 года.