Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Административный истец – ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года:

- земельного участка с кадастровым номером :11, площадью 719 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу : …, в размере его рыночной стоимости - 887 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :122, площадью 1433 кв. м., расположенного по адресу : …, в размере его рыночной стоимости – 10 308 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки – 01 января 2015 года кадастровая стоимость принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером :11 в размере – 2277490, 02 рублей, нежилого здания с кадастровым номером :122 в размере – 41838486, 60 рублей.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанных объектов административный истец обратился к независимому оценщику для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости. По заказу административного истца ИП … Б. А. подготовлены отчеты № … от 21 декабря 2018 года и № … от 21 декабря 2018 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которым по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :11 составила 887000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером :122 составила – 10308000 рублей.

Административный истец ФИО1 полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих ему объектов недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этих объектов, что нарушает его права, как собственника, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, расчет которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В предварительном судебном заседании 24 января 2020 года администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края исключена из числа административных ответчиков, с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу экспертом общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер», просил суд установить кадастровую стоимость : земельного участка с кадастровым номером :11 по состоянию на 01 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере – 1870 000 рублей и нежилого здания с кадастровым номером :122 по состоянию на 01 января 2015 года равной его рыночной стоимости в размере– 19507000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы

Представители административных ответчиков – министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте его проведения, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером :11, с разрешенным использованием «для размещения торгово-офисного центра», категория земель: земли населенных пунктов, площадью 769 кв.м., кадастровой стоимостью 2277490, 02 рублей и здании с кадастровым номером :122, с назначением «нежилое здание», наименованием «торгово-офисный центр», площадью 1433 кв. м., кадастровой стоимостью 41838486, 60 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов по состоянию на 01 января 2015 года внесены в ЕГРН в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 и № 1382. Заявление о пересмотре вышеуказанной кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в комиссию не поступало (том 1 л. д. 110-113).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения административного истца, допросив эксперта, проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утратившие силу с 1 января 2019 года.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 ранее действовавших Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно статье 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных объектов, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером :11, площадью 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 декабря 2017 года и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № от 19 сентября 2006 года (том 1 л. д. 95-97);

- объекта капитального строительства - наименование : торгово-офисный центр, назначение : нежилое здание, с кадастровым номером :122, площадью 1433 кв. м., расположенного по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 декабря 2017 года и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 25 июня 2008 года (том 1 л. д. 98-100).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером :122 по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 41838486, 60 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2018 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л.д. 13).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером :11 по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере – 2277490, 02 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2018 года № … Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 года (том 1 л. д. 12).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества, истец ФИО1 представил отчеты № … от 21 декабря 2018 года и № … от 21 декабря 2018 года об определении рыночной стоимости спорных объектов, выполненные ИП … Б. А.., в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером :11 по состоянию на 1 января 2015 года составила 887000 рублей, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером :122 по состоянию на 1 января 2015 года составила 10308000 рублей, соответственно.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Ставропольского краевого суда от 24 января 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» (том 1 л. д. 105-108).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 27 марта 2020 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила:

- объекта капитального строительства – назначение – нежилое здание, наименование : торгово-офисный центр, с кадастровым номером :122, площадью 1433 кв. м., расположенного по адресу: …, в размере – 19507000.

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт … С. А. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 27 марта 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что она проведена на основании натурного обследования, о чем составлены соответствующий акт осмотра от 20 марта 2020 года и фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-107/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Объектами оценки при проведении судебной экспертизы являлись:

- земельный участок с кадастровым номером :11, площадью 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения торгово-офисного центра, расположенный по адресу: …, который обременен ипотекой ПАО «Сбербанк России», используется по назначению – под торгово-офисным центром, имеет ровный рельеф участка, хорошую транспортную доступность, подъездные пути с асфальтовым покрытием, хорошую обеспеченность общественным транспортом (ближайшая остановка в районе 3 м), имеет благоустроенную территорию участка, расположен на пересечении ул. … и ул. …, окружающая застройка представлена жилым малоэтажным сектором, объектами социального и торгово-офисного назначения, плотность застройки – высокая, инженерные коммуникации – электроснабжение, водоснабжение, канализация (для целей исследования земельный участок принят условно свободным с возможностью подключения ко всем инженерным сетям);

- объект капитального строительства: наименование – торгово-офисный центр, назначение – нежилое здание, с кадастровым номером :122, площадью 1433 кв. м., количество этажей – 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства – 2005, расположенный по адресу: …, который обременен ипотекой ПАО «Сбербанк», расположен на центральной улице населенного пункта, на расстоянии 13 км от г. … и 8 км от г. …, помещения подвального этажа здания не эксплуатируются, на 1 этаже расположены торгово-офисные помещения и СТО, на 2 этаже расположены торгово-офисные помещения, которые эксплуатируются частично, окружающая застройка представлена жилым малоэтажным сектором, объектами социального и торгово-офисного назначения, имеется хорошая транспортная доступность, обеспечена парковка на прилегающей территории, до остановки общественного транспорта 5 м. Техническое состояние здания – хорошее, фундамент из железобетонных блоков, стены – шлакоблок, перекрытия – межэтажные из железобетона, чердачные – деревянные, кровля – металлопрофиль, полы – бетон, плитка, проемы – стеклопакеты, в наличии электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, помещения подвального этажа не имеют отделки, «Стройвариант», помещения 1 и 2 имеют отделку «Стандарт» в хорошем состоянии.

Экспертом в заключении проанализирован рынок объектов исследования за 2014 год, проведен анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков пос. Иноземцево г. … и г. …, а также рынка объектов капитального строительства пос. …, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого (торгово-офисного) назначения, определена активность рынка, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером :11 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Оценка стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером :122 произведена экспертом в рамках сведения результатов сравнительного, затратного и доходного подходов.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером :11 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 15 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 4 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют коммерческий вид целевого использования, расположены в г. … на красной линии, объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 имеют коммуникации рядом, а объект-аналог № 4 имеет все коммуникации,

При расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером :11 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 7 «Расчет рыночной стоимости объекта исследования» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на местоположение, на площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 2600, 80 рублей.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером :122 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом выбрано 4 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в пос. … (объект-аналог №1) и г. … (объекты-аналоги №№ 2-4), расположенные на красной линии, имеющие отдельный вход, хорошее состояние здания и внутренней отделки, все коммуникации. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом на торг, на местоположение, на этажность, на общую площадь, на тип объекта, на состояние внутренней отделки, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость объекта за 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена в размере – 10 698 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода экспертом также выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в пос. … Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом на торг, на этажность, на уровень отделки, на общую площадь, на состояние внутренней отделки. Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом также мотивированы в заключении.

В рамках затратного подхода экспертом определена рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером :122 методом сравнительных единиц. Экспертом определена стоимость воспроизводства объектов капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объектов оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект, с применением современных материалов и строительных норм.

Стоимость воспроизводства в ходе исследования экспертом определена методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников Ко-Инвест «Общественные здания 2014». Сборник содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения –1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2014 года.

В качестве объекта-аналога для объекта лит. А экспертом был принят объект с кодом «ruОЗ.08.000.0041» класс «Econom», представленный на стр. 352 справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2014».

Содержание заключения эксперта № 230/2020 от 27 марта 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами :11, :122, не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании натурного обследования, материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером :122 на основе сведения результатов трех подходов, в отношении земельного участка с кадастровым номером :11 на основе сравнительного подхода, с мотивированным обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов, с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости в пос. … и в г. …, и объективно отражают рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт … С. А., проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение и пояснила, что в таблице 13 «Определение стоимости воспроизводства» на странице 61 экспертного заключения ошибочно указан кадастровый номер объекта оценки – торгово-офисного центра : :56 вместо :122, а также допущена ошибка в указании общей площади объекта – 14333 кв. м. вместо - 1433 кв. м., которая не повлияла на правильность выводов, поскольку при расчете используется не общая площадь объекта, а его объем, который указан правильно. Аналогичная описка содержится в таблице № 9 «Определение стоимости с учетом износа зданий» на странице 63 заключения, что произошло при автоматическом перенесении сведений из вышеуказанной таблицы № 13. Подбор объектов-аналогов был осуществлен с учетом специфики оцениваемых объектов, для определения рыночной стоимости спорного нежилого здания были отобраны 4 объекта-аналога, приведенные в таблице № 15 на странице 70 заключения, а для определения рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода были отобраны 3 объекта-аналога, приведенные в таблице 16 на странице 72 заключения. Объекты-аналоги подбирались максимально сопоставимо с объектами оценки по целевому назначению и местоположению, применялись соответствующие корректировки.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 27 марта 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчетах об оценке № … от 21 декабря 2018 года и № … от 21 декабря 2018 года данные об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером :11 и объекта капитального строительства с кадастровым номером :122, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости составила : земельного участка с кадастровым номером :11 в размере 1870000 рублей, объекта капитального строительства с кадастровым номером :122 в размере – 19507000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В суд вместе с экспертным заключением поступило заявление экспертной организации – Общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» о взыскании недоплаченной части судебных расходов за проведение по данному административному делу оценочной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению со взысканием истребуемой суммы в размере 5 000 рублей с административного истца, поскольку определением суда от 24 января 2020 года о назначении судебной экспертизы расходы по оплате ее проведения возложены на ФИО1

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается административным истцом, за проведение судебной экспертизы им было оплачено 50000 рублей, тогда как общая стоимость ее проведения составила 55000 рублей.

Кроме того, исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :11, площадью 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости – 1870 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – наименование : торгово-офисный центр, назначение – нежилое здание, с кадастровым номером :122, площадью 1433 кв. м., количество этажей – 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости – 19507000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами :11, :122.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца ФИО1 в Ставропольский краевой суд – 26 декабря 2019 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером :11 и объекта капитального строительства с кадастровым номером :122, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Межрегиональный Центр Оценки «Бизнес-Партнер» в счет оплаты стоимости проведенной судебной оценочной экспертизы 5 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

Общество с ограниченной ответственностью Межрегиональный Центр Оценки «Бизнес-Партнер» (ООО МЦО «Бизнес-Партнер»)

Юридический адрес: …

Фактический адрес: …

ИНН …

КПП …

ОГРН …

Ставропольское отделение № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь

к/с …

р/с …

БИК …

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июля 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.