Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца – ЗАО «Ростов-Лада-2» Ляпиной Л.В., представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л., представителя заинтересованного лица - Администрации города Ростова-на-Дону Киселевой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Ростов-Лада-2» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

Закрытое акционерное общество «Ростов-Лада-2» (далее по тексту – ЗАО «Ростов-Лада-2») обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости двух земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метра, категории земель населённых пунктов (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: ..., и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метров, категории земель населённых пунктов (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: .... По утверждению истца, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей, а земельного участка с кадастровым номером ... – ... рублей, что значительно выше их рыночной стоимости. Согласно отчетам независимого оценщика ООО «...» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... рублей, а земельного участка с кадастровым номером ... – ... рубля. К отчетам представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности (нормативно-методические экспертизы). Заявления ЗАО «Ростов-Лада-2» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 21 апреля 2015 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рубля.

В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности неоднократно уточняла заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в окончательном виде просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости – ... рубля и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости – ... рубля (в соответствии с заключением эксперта ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года).

В судебное заседание явилась представитель административного истца Ляпина Л.В., действующая на основании доверенности, уточненное заявление просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области Пилипеева Н.Л., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, не заявила возражений против уточнённого заявления, однако указала, что считает целесообразным установить кадастровую стоимость земельных участков в размерах их рыночной стоимости, указанных в заключении эксперта ... № ... от 15 октября 2015 года.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону Киселева Т.И. в судебное заседание также явилась, возражала против удовлетворения уточнённых требований, основанных на экспертном заключении ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года, также возражала против удовлетворения заявления на основании экспертного заключения ... № ... от 15 октября 2015 года, по мотиву несогласия с определёнными экспертами в заключениях размерами рыночной стоимости земельных участков, считая их заниженными. Просила отказать в удовлетворении заявления в полном объеме.

Представители Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается то обстоятельство, что рассматриваемые земельные участки были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ЗАО «Ростов-Лада-2» является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метров, категории земель населённых пунктов (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: ..., и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метров, категории земель населённых пунктов (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельные участки (том 1, л.д. 11, 126) и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 3 июня 2015 года (том 1, л.д. 238-239, 241-242).

Согласно кадастровым справкам от 2 июня 2015 года (том 1, л.д. 237, 240) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет ... рублей.

Размеры кадастровой стоимости земельных участков определены по состоянию на 1 января 2014 года. Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога.

Заявления ЗАО «Ростов-Лада-2» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 21 апреля 2015 года (том 1, л.д. 122-125, 190-193).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование своих требований истец представил отчеты оценщика ООО «...» (том 1, л.д. 15-108, 129-176). Согласно отчету оценщика № ... от 11 марта 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей. Согласно отчету оценщика № ... от 19 февраля 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рубля.

На отчеты представлены положительные экспертные заключения саморегулируемой организации оценщиков – НП «...» от 26 марта 2015 года и 30 марта 2015 года (том 1, л.д. 109-119, 177-187).

Возражая против иска и представленных истцом отчетов, Правительство Ростовской области, ссылаясь, в том числе на доводы, приведенные в решениях комиссии от 21 апреля 2015 года, указало на следующие недостатки и несоответствия отчетов федеральным стандартам оценки: в нарушение ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчеты содержат противоречивые сведения; в отчетах на страницах 42 отсутствует анализ рынка, оценщиком не обосновано, почему именно указанные им 5 объектов-аналогов наиболее схожи с объектами оценки по основным ценообразующим факторам; в отчетах отсутствует обоснование выбора объектов-аналогов, оценщиком указано, что выбор объектов-аналогов основан на результатах сопоставления их параметрических характеристик, хотя само сопоставление в отчетах не представлено; отсутствует также анализ ценовой информации и диапазона цен на аналогичные земельные участки в сегментах объектов оценки в местах их расположения, что нарушает положения п. 11 ФСО № 7; оценщик применяет самые дешевые объекты-аналоги; корректировка на уторгование взята общая, не учитывающая разрешенное использование земельных участков; оценщиком подобраны некорректные аналоги для расчета корректировки на площадь участков, поскольку, чтобы рассчитать влияние результативного признака (площадь) на исследуемый фактор (стоимость) необходимо было выбрать объекты-аналоги, схожие по остальным параметрам и различающиеся в данном случае только площадью; оценщик не вводит корректировку на местоположение, транспортную доступность; отсутствует анализ местоположения объектов-аналогов; оценщик не вводит корректировку на коммуникации, ссылаясь лишь на то, что ему не известно о наличии либо отсутствии коммуникаций на оцениваемых объектах, что делает отказ от данной корректировки предположительным; в нарушение п. 30 ФСО №7 в отчетах отсутствуют границы интервалов, в которых, по мнению оценщика, может находиться рыночная стоимость участков; примененный оценщиком доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, которая способна генерировать доходы, и в данном случае применение указанного подхода не может дать надежных и достоверных результатов.

Судом, учитывая ходатайство представителя истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленных истцом отчетов, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленных отчетов и экспертных заключений СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «...».

Согласно заключению эксперта ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года (том 2 л.д. 87-142) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рубля, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рубля.

Учитывая наличие возражений административного истца относительно достоверности заключения эксперта ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года, а также наличие у суда после исследования представленного заключения и допроса эксперта, составившего заключение, в судебном заседании от 20 августа 2015 года, сомнений в правильности и обоснованности полученного экспертного заключения, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение повторной экспертизы было поручено ...

Согласно заключению эксперта ... (заключение № ... от 15 октября 2015 года, том 2 л.д. 212-315) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

Впоследствии экспертное заключение ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года послужило основанием для уточнения истцом в лице представителя заявленных требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным положить выводы, содержащиеся в заключении эксперта ... № ... от 15 октября 2015 года, в основу решения суда.

Данное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет-сайты), приведены ценообразующие факторы.

В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Данный метод основан на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определяется методом сравнения с достаточным количеством аналогов, при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости.

В качестве объектов-аналогов и для земельного участка с кадастровым номером ..., и для земельного участка с кадастровым номером ... использовано по 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону (таблицы № 14 и № 15 заключения), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению (отобраны по следующим критериям – г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков). Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов в г. Ростове-на-Дону (таблица № 12 – том 2 л.д.273-274). В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на местоположение, на дату предложения, на величину общей площади участков и на условия сделки. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночных стоимостей земельных участков математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанных в нём величин рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против результатов экспертного заключения ... представитель административного истца ссылается на то, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу, поскольку экспертом не учтено наличие сервитута на объекте оценки и не введена соответствующая корректировка, а также не применены корректировки на наличие строений на объектах-аналогах и отсутствие таковых на объектах оценки, на наличие коммуникаций, объекты оценки и объекты-аналоги различаются по виду разрешенного использования, однако экспертом не применена корректировка по данному ценообразующему фактору.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта НОЦ ... № ... от 15 октября 2015 года недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретных земельных участков.

Довод представителя истца о необоснованном подборе объектов-аналогов на том основании, что объекты оценки являются незастроенными земельными участками, а объекты-аналоги № 1 и № 2 содержат строения, отклоняется судом как несостоятельный. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок должен оцениваться как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной через оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельный участок должен рассматриваться как незастроенный.

В заключении эксперт указал, что в объявлении об объекте-аналоге № 1 указано, что на участке находится строение под снос. Из объявления усматривается, что продается только земельный участок, а строение под снос является скорее отрицательным фактором, поскольку покупателю еще нужно будет нести затраты на то, чтобы убрать это здание. В связи с чем, эксперт позиционировал объект только как земельный участок, без строений, и посчитал нецелесообразным применять корректировку. По другому объекту-аналогу эксперт указал, что на момент сбора информации, в объявлении о продаже отсутствовала информация наличии на земельном участке строений, поскольку объявление рассматривалось на ретроспективную дату. В связи с этим, эксперт в заключении указал, что данные о наличии строений в объявлении отсутствуют.

Ссылка в возражениях на то, что экспертом не учтено наличие сервитута на объекте оценки и не введена соответствующая корректировка также подлежит отклонению. В заключении эксперт указал, что передаваемый состав прав, как правило, непосредственно влияет на цену недвижимого имущества. В расчете данной корректировки учитывается разница между оцениваемыми объектами и подобранными аналогами в наборе прав. При покупке земельных участков разница в передаваемых правах на них не является определяющим критерием, поскольку разница в рисках, связанных с различиями в правах, является незначительной. Эксперт указал, что, несмотря на отсутствие на территории Ростовской области особых затруднений с выкупом участков в собственность, так же как и в других регионах, в первую очередь главным критерием является не правовой статус участка, а наличие прав на него в принципе, и характер прав, при этом, имеет меньшее значение. По всем подобранным объектам-аналогам на земельный участок предлагается к продаже право собственности, в связи с чем корректировка по рассматриваемому фактору не требуется.

Кроме того, в судебном заседании эксперт пояснил, что в заключении небыли применены корректировки на наличие публичного сервитута, поскольку, чтобы установить, как сервитут может повлиять на стоимость, надо проводить анализ ликвидности, и заключение было бы дано не о рыночной стоимости участков, а о ликвидности рынка. Использование в заключении иных методов, помимо метода сравнения продаж, может привести к искажению цены. Применение корректировки на сервитут возможно только при сравнении двух одинаковых участков, на одном из которых будет сервитут, а на другом нет. Однако такие участки найти невозможно. Наличие публичного сервитута не влияет, по мнению эксперта, на стоимость участков. Кроме того, наличие на участке публичного сервитута не учитывалось и в представленном истцом отчете оценщика.

Доводы о необоснованном подборе экспертом объектов-аналогов по виду разрешенного использования также несостоятельны, поскольку рассматриваемые земельные участки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (участки промышленного назначения). На странице 19 заключения указано, что при определении рыночной стоимости земельных участков определяется наиболее эффективный вид его использования. Помимо формальной сегментации существует еще и позиционирование участков на рынке, что является более существенным фактором при определении рыночной стоимости участков. На странице 82 заключения эксперт указывает, что в объявлениях о продаже объектов сравнения № 1 и № 3 указано, что предлагаемые земельные участки промышленного назначения, что соответствует наилучшему и наиболее эффективному виду использования объектов исследования, в связи с чем корректировка по рассматриваемому фактору в отношении данных аналогов не производится. Аналог № 2 размещен в разделе продаж земельных участков коммерческого назначения, однако поскольку данный земельный участок расположен на пересечении улиц ..., эксперт посчитал, что участок также имеет промышленное назначение, так как объект сравнения расположен промышленной зоне города. Более того, учитывая градацию недвижимости и контекстное меню Интернет-сайта, на котором размещено объявление о продаже объекта исследования, эксперт обращает внимание на то, что участки промышленного назначения потенциальными продавцами будут также размещаться в разделе коммерческой недвижимости. В связи с этим, также и в отношении объекта-аналога № 2 корректировка по рассматриваемому фактору не произведена.

Довод представителя истца о том, что эксперту следовало применить корректировку на инженерные коммуникации, также не может повлиять на вывод суда о достоверности заключения эксперта .... Эксперт указал, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов информация о наличии либо отсутствии коммуникаций на территории объекта-аналога № 2 не указана, а в объявлениях аналогов № 1 и № 3 указано, что территорию объектов заведены коммуникации. Учитывая тот факт, что эксперту не было известно состояние данного фактора относительно объектов исследования на дату оценки, а также принимая во внимание аналогичность местоположения объектов сравнения относительно оцениваемых участков, эксперт сделал допущение об идентичности состояния данного параметра объектов –аналогов относительно объектов исследования. Фактически экспертом учитывается возможность подведения коммуникаций, что также было им учтено при применении корректировки на местоположение участков.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках.

Остальные аргументы представителя истца являются предположениями о занижении рыночной стоимости спорных земельных участков и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость. Конкретных данных о необходимости иных корректировок, не примененных экспертом и реально влияющих на рыночную стоимость в сторону её занижения, представителем истца не приведено.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговые суждения эксперта о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не являются произвольными, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночных стоимостей в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночных стоимостей в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.

Правительством Ростовской области данные о рыночных стоимостях земельных участков, определенные в заключении эксперта ... № ... от 15 октября 2015 года, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованными размеры рыночной стоимости участков, указанные именно в заключении эксперта ..., соглашаясь с указанными выше возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленных истцом отчетов оценщика, как по подбору объектов-аналогов, так и по расчетам рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности вышеприведенных требований федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчетов СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчетов на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельных участков, а установленные недостатки отчетов оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Суд считает недостоверным доказательством по делу заключение эксперта ООО «...» № ... от 29 июля 2015 года, послужившее основанием для уточнения заявленных истцом требований, ввиду того, что недостатки экспертного заключения не были восполнены осуществленным допросом эксперта, составившего заключение, в судебном заседании от 20 августа 2015 года. Исследовав оба экспертных заключения, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ... № ... от 15 октября 2015 года наиболее полно, объективно и достоверно отражает действительные величины рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд устанавливает иные размеры кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ... № ... от 15 октября 2015 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения ЗАО «Ростов-Лада-2» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 30 марта 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определениями суда от 1 июля 2015 года и от 20 августа 2015 года на административного истца как на лицо, в интересах которого возбужден спор, возложены расходы по проведению экспертиз по настоящему делу. Представленными в материалы дела платежным поручением № ... от 26 июня 2015 года (том 2 л.д.67) и платежным поручением № ... от 3 ноября 2015 года (том 3 л.д.14), подтверждается, что ЗАО «Ростов-Лада-2» внесло на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей и ... рублей, соответственно, в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов. Разрешение вопросов о перечислении внесённых истцом на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертных учреждений финансово-экономических обоснований стоимостей экспертиз и сведений о реквизитах для оплаты.

Из представленных ООО «...» и ... финансово-экономических обоснований (том 2 л.д. 85, 209) усматривается, что стоимости экспертиз определены экспертными учреждениями с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствуют объёмам проделанной экспертами работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимости экспертиз определены обоснованно, и услуги экспертных учреждений подлежат оплате в размере ... рублей – для ООО «...» и в размере ... рублей – для ...

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размеры рыночной стоимости, установленные в результате проведения повторной судебной экспертизы и признанные судом экономически обоснованными, возражения Правительства Ростовской области относительно размеров рыночной стоимости, заявленных административным истцом согласно отчету оценщика и по первой судебной экспертизе, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размеров рыночной стоимости участков, указанных в заключении эксперта ООО «...», а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельных участков в размерах рыночной стоимости, указанных в экспертном заключении ..., то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов на оплату проведенных экспертиз по делу согласно финансово-экономическим обоснованиям. В связи с этим денежные суммы в размере ... рублей и ... рублей, внесённые истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежат перечислению экспертным учреждениям ООО «...» и ... за проведённые ими судебные оценочные экспертизы.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населённых пунктов, разрешённое использование - ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населённых пунктов, разрешённое использование - ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 30 марта 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от закрытого акционерного общества «Ростов-Лада-2» в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей - ООО «...» (ИНН/КПП ...) за проведенную судебную оценочную экспертизу по данному административному делу (заключение № ... от 29 июля 2015 года).

За счет денежных средств, поступивших от закрытого акционерного общества «Ростов-Лада-2» в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей ... копеек - ... (ИНН ...) за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение № ... от 15 октября 2015 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 20 ноября 2015 года

Судья И.В. Порутчиков