Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года № 22,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 26.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 24.01.2017 года № 22, которым на основании заявления ФИО1 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 369 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2016 года в размере 861 100 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что представленный ФИО1 отчет об оценке от 04.12.2017 года № 927/ОН-2017 (составлен оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО2, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является ненадлежащим доказательством, поэтому не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Применяя только сравнительный подход оценки земельного участка, оценщик необоснованно отказался от выполнения расчетов методами доходного подхода, в частности от метода капитализации земельной ренты. В нарушение подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 и пункта 4 распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» оценщик не обосновал выбор сравнительного подхода и отказ от остальных подходов. Основанием для отказа от доходного подхода оценщик указал отсутствие сведений о стоимости годового размера арендной платы, определенной в результате торгов для победителя. Такое утверждение оценщика неверно. На дату определения рыночной стоимости земельного участка – на 01.11.2016 года, на территории города Комсомольска-на-Амуре уже сформировался рынок по продаже на аукционах прав на заключение договоров аренды земельных участков. На официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре в свободном доступе размещена информация о состоявшихся аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков и протоколы аукционов с указанием размера начальной цены размера арендной платы.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Отказываясь от проведения корректировки «на вид права» оценщик сослался на пункт 10 ФСО № 4, в котором указано, что вид права при кадастровой оценки не учитывается. Но это положение не может быть применено, поскольку ФСО № 4 регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а оценщик определял рыночную стоимость земельного участка. Неправомерно оценщик отказался от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», так как объекты-аналоги № 3 и № 4 имели зарегистрированные ограничения (обременения) прав. Наличие таких обременений повлияло на установление их рыночной цены при проведении торгов и привело к снижению рыночной стоимости объекта оценки. Производя корректировку на «вид разрешенного использования» оценщик использовал коэффициенты, установленные постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 года № 3733-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2016 год», и исходил из решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре». При введении корректировки «на вид разрешенного использования» (страница 54 отчета) для объекта оценки применяется коэффициент по виду разрешенного использования Кв3 в зависимости от зоны градостроительной ценности объекта-аналога, а при введении корректировки «на местоположение» для объекта оценки использует коэффициент Кв39, соответствующий его зоне градостроительной деятельности. Такой подход не обоснован, так как ставки арендной платы для соответствующего земельного участка определяются однозначно в зависимости от его вида разрешенного использования и зонирования. Значит коэффициенты оценщиком установлены неверно.

В нарушение пункта 20 ФСО №7 оценщик определяет все земельные участки как незастроенные, хотя на всех возведены здания, строения. Оценщик не учел, что одним из основных принципов является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. При этом вид использования земельного участка имеет существенное значение, значительно влияет на формирование рыночной цены, и, в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 учитывается для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения.

Расчет корректировки «на местоположение», для которого использовались коэффициенты, установленные постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 года № 3733-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2016 год», произведен оценщиком некорректно. Неверно определена зона градостроительной ценности для аналога № 2, который находится в зоне «1б», а не «3г» как посчитал оценщик. Проведение такого вида корректировки вообще не требовалось, поскольку при применении корректировки «на вид разрешенного использования» оценщик уже учел разное местоположение объектов.

В нарушение пункта 12 ФСО № 3 копии документов, приобщенные к отчету, заявителем не заверены в установленном законом порядке. Также оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, поскольку при воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, с исправлением ошибок, полученные результаты не аналогичны результатам, которые указаны в отчете. Разница составляет 1 343 275 рублей, на которую оценщик занизил рыночную стоимость объекта оценки.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края – председатель комиссии ФИО3, в судебном заседании выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица ФИО1 – ФИО4 (полномочия подтверждены доверенностью от 12.05.2018 года сроком действия один год), давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что составленный специалистом-оценщиком отчет об оценке земельного участка, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены в доступных источниках. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

На основании договора аренды № 10494/3 от 13.12.2016 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ФИО1 владеет и пользуется на праве аренды земельным участком площадью 2 368 кв.м. с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады. Срок действия договора установлен с 01.11.2016 года по 30.10.2065 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.

На земельном участке находится нежилое здание – склад ГСМ инв. № 1806, литер Е, с кадастровым номером №, которым на праве собственности владеет ФИО1 (право собственности зарегистрировано в ЕГРП 23.08.2013 года, запись регистрации номер №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № 10494/3 от 13.12.2016 года установлена обязанность арендатора ФИО1 оплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 102 157,44 рублей по состоянию на 01.11.2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01.11.2016 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Так как ФИО1 является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ФИО1 обратился 27.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приобщив к нему и отчет № 927/ОН-2017 об определении рыночной стоимости, составленный 04.12.2017 года оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2016 года имеет значение 861 100 рублей,

Заявление ФИО1 рассмотрено на заседании Комиссии 24.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 22 от 24.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.11.2016 года в размере 861 100 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 24.01.2018 года № 22, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО8, а в случае её отсутствия – ФИО9

Из протокола № 2 от 24.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО7; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 2 от 24.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № 927/ОН-2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № 927/ОН-2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.11.2016 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка площадью 2 368 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, имеет значение 861 100 рублей.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении них рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № 927/ОН-2017, составленного сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» оценщиком ФИО2, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 04.12.2017 года № 927/ОН-2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщик необоснованно отказался от выполнения расчетов методами доходного подхода, в том числе от метода капитализации земельной ренты. На дату определения рыночной стоимости земельного участка – на 01.11.2016 года, на территории города Комсомольска-на-Амуре уже сформировался рынок по продаже на аукционах права на заключение договоров аренды земельных участков. На официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре в свободном доступе размещена информация о состоявшихся аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков и протоколы аукционов с указанием размера начальной цены размера арендной платы. Это позволяло оценщику применить указанный метод оценки.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В пункт 22 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В пункте 23 ФСО №7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. Отказываясь от доходного подхода и от метода капитализации земельной ренты оценщик указал, что имеющаяся информация о результатах торгов не отражает сведения о стоимости годового размера арендной платы, определенной в результате торгов для победителя, вследствие чего невозможно произвести расчет годовой величины дохода от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Выводы оценщика административным ответчиком не опровергнуты.

Мнение административного истца о том, что размещенные на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре сведения о размере начальной цены аренды на земельные участки, право аренды на которые было реализовано на открытых аукционах (торга), является сведениями о стоимости годового размера арендной платы, суд не принимает во внимание, поскольку доказательства, его подтверждающие, суду не представлены.

В отчете указано, что оценка земельного участка проводится исходя из права собственности, вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, без учета обременений и ограничений. Исследуя земельный рынок в целом, и анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, оценщик учитывал вид права на земельный участок, и установил, что региональный рынок находится на столь ранней стадии развития, что в настоящее время, в связи с незначительным объемом рынка и его информационной закрытостью, затруднительно определить стоимостную разницу между правом собственности и правом пользования на основании аренды (страницы 7, 26).

Оценщиком выявлено 4 объекта, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок получена из учетных систем Росреестра и на официальном сайте комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием зоны (подзоны) градостроительной ценности, площадь, вид права, категория земель, цена и дата сделки, условия продажи, вид разрешенного использования) представлены в отчете в таблице №7 «Характеристика сопоставимых объектов аналогов для объекта оценки» (страница 48). Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на площадь», «на вид разрешенного использования», «на местоположение». Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в Отчете на страницах 53-55 и в таблицах №8 и № 9, и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 55 – 63).

Административный истец считает, что оценщик необоснованно применил при проведении оценки положения пункта 10 ФСО №4, необоснованно отказался от применения корректировки «на вид права», и необоснованно определил земельные участки как незастроенные, хотя на них находятся строения.

В пунктах 4, 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из этих положений, оценщик обоснованно исходил из положений пункта 10 ФСО №4, определяя единообразие расчетов, поскольку сведения об определенной им рыночной стоимости земельного участка, в случае пересмотра его кадастровой стоимости, будут внесены в Единый государственный реестр. Следовательно, критерии оценки объекта должны быть одинаковыми. Для иных целей положения ФСО №4 оценщиком не применялись.

Отказываясь от корректировки «на вид права» оценщик исходил из того, что в рамках настоящей оценки определяется рыночная стоимость права собственности оцениваемого земельного участка. Так как у всех отобранных объектов аналогов реализовывалось на рынке право собственности, то такая корректировка не требуется. Доводы ответчика подтверждены информацией об объектах, содержащейся в официальных источниках. Доказательства, опровергающие выводы оценщика, административный истец не представил.

В пункте 20, подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты-аналоги и объект оценки обоснованно определены оценщиком как незастроенные земельные участки, поскольку определению подлежала рыночная стоимость земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, тип застройки и её состояние не имеет значение для определения рыночной стоимости земельного участка.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у некоторых объектов-аналогов.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у отобранных оценщиком объектов-аналогов обременений правами третьих лиц. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки или регистрации перехода права собственности.

Представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которых указано о наличии у объекта-аналога № 3 (земельный участок по ул. Кирова, 78 с кадастровым номером №) и у объекта-аналога № 4 (земельный участок на ул.Вокзальной,10 с кадастровым номером №) ограничений (обременения) прав, не принимаются судом в качестве доказательства, поскольку они не отвечают требованиям допустимости. В выписках указано, что эти объекты имеют «иные ограничения (обременения) прав, временные, дата истечения срока действия временного характера 24.08.2018 года и 15.03.2019 года», соответственно. При этом в выписках отсутствуют сведения о виде ограниченного права. А перечень содержащихся в статьях 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, ограничений, достаточно обширен. В представленных выписках также отсутствуют сведения о том, когда эти ограничения были наложены, что не позволяет суду определить, имелись ли ограничения прав на день проведения оценки. Наличие же ограничений прав на строения, находящиеся на этих земельных участках, не свидетельствует о наличии таких ограничений у земельных участков.

Выражая несогласие с отчетом, административный истец указал, что производя корректировку «на вид разрешенного использования» оценщик неверно определил коэффициенты для расчета. Также административный истец считает, что применение оценщиком корректировки «на местоположение» не требовалось, так как введенная ранее корректировка на вид разрешенного использования земельного участка уже учитывает корректировку на местоположение. Но оценщиком не было учтено, что фактически объекты-аналоги имеют разную транспортную доступность, разную удаленность от делового центра города. Суд не может согласиться с такой позицией истца, поскольку она не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В тексте отчета указано, что при корректировке «на вид разрешенного использования» оценщик руководствовался постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 18.12.2015 года № 3733-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2016 год» и решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре». Корректировка осуществлялась путем соотношения коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков для зоны (подзоны) градостроительной ценности, к которой относится вид разрешенного использования объекта оценки, в зоне объекта-аналога, и коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков для зоны (подзоны) градостроительной ценности, к которой относится объект-аналог, вид разрешенного использования - соответствующего объекта-аналога. Для расчета корректировки «на вид разрешенного использования» для объектов-аналогов выбирался коэффициент, установленный для зоны расположения объекта-аналога, то есть «местоположение» не корректировалось.

Так как корректировка «на вид разрешенного использования», уже привела в соответствие ВРИ аналогов с ВРИ объекта оценки, то расчет корректировки «на местоположение» производился исходя из значений коэффициентов для участков с видом разрешенного использования соответствующим виду разрешенного использования объекта оценки для исключения двойного счета.

Довод административного истца о том, что в нарушение пункта 12 ФСО №3, к отчету приложены ксерокопии документов, представленных заказчиком, которые не заверены в установленном порядке, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона.

Пункт 12 ФСО №3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется.

Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Произведенный оценщиком расчет (таблица 6.3.2 «Итоговая стоимость объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж» стр. 51-52) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет 363,64 рубля, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 2 369 кв.м.– 861 100 рублей. Представленный же административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № 927/ОН от 04.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года № 22, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – в судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 22 мая 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская