Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости жилого дома площадью 1243,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, в которых требование отставил на усмотрение суда, выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости жилой дом площадью 1243,3 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ЮК «Ваш адвокат», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 66/04/2020 от 16.04.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 9 081 219.00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласился представитель административного истца и административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»выразил несогласие с экспертным заключением, представил замечания.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-9 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B7?????????????????????????????????????????????????????3, 4,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B79858E5783F56F61AA941DB03C3F4CDF3048C60D2DE257BB46S5N"6 - 8,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B79858E5783F56F61AA9416 и 17, части второй статьи 18,HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=3793443BF32ABCF2FDB93141DDA4365B79858E5783F56F61AA941DB03C3F4CDF3048C60D2DE256BD46S6N"статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки. В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения затратного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению, в частности, указал, что в экспертном заключении не проведен ни один из этапов анализа рынка, не представлена социально-экономическая конъюнктура рынка в стране и регионе расположения объекта исследования, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и не установлен наиболее вероятный ценовой коридор, не проанализированы основные факторы, оказывающие влияние на стоимость исследуемого объекта, а также интервалы значений этих факторов, не приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Также представитель административного ответчика указал, что на стр. 13 заключения не указаны источники информации о характеристиках объекта исследования, в том числе о разрушенном состоянии объекта, также не приведено обоснование о представлении объекта исследования как двух отдельных жилых домах. Также представитель утверждает, что экспертом недостаточно обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов. На стр. 19 заключения экспертом для определения значения прибыли предпринимателя применены аналитические материалы, актуальные по состоянию на ноябрь 2017 года, тогда как дата определения стоимости – 01.01.2018 г. На стр. 20-21 заключения не приведено обоснование выбора аналогов, отсутствует расчет или указание источника информации о строительном объеме объекта исследования для расчета соответствующей корректировки. Аналогично эксперт необоснованно вводит поправку на отсутствие конструктивных элементов здания. Не приведено обоснование технического состояния конструктивных элементов здания и, соответственно, значений их физического износа. Также, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», экспертом не проанализировано влияние функционального и экономического устаревания на объект исследования.

По мнению представителя административного ответчика, в связи с допущенными нарушениями значение рыночной стоимости нельзя признать определенной надлежащим образом.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО2 данные на замечания стороны, с указанными выше доводами представителя согласиться не может, исходя из следующего.

Прежде всего, судебный эксперт и оценщик являются субъектами различных областей деятельности. Конечные цели деятельности оценщика и эксперта различны. Различны основания осуществления деятельности оценщика и эксперта. Имеются свои особенности как в правовом регулировании процессов судебной экспертизы и оценки объектов оценки, так и в оформлении результатов деятельности эксперта и оценщика. При этом, процессуальным законодательством Российской Федерации установлено, что при осуществлении судебно — экспертной деятельности в качестве итогового документа, содержащего исследования и выводы по поставленному судом вопросу судебным экспертом представляется заключение эксперта. По результатам проведения оценки оценщиком составляется отчет об оценке объекта оценки. Различны требования, предъявляемые законодательством к заключению эксперта и к отчету об оценке объекта оценки.

Из вышесказанного становится очевидным, что заключение эксперта не может являться «полным письменным отчетом», составленным согласно закону об оценочной деятельности.

На стр. 13 заключения при определении параметров объекта исследования, эксперт ссылался на технический паспорт, который приведен в отчете об оценке, приложенного к материалам дела. Что касается информации о разрушенном состоянии объекта исследования, то данные взяты из фотоматериалов, приведенных в материалах дела. На стр. 12 заключения эксперт указал, что материалов дела достаточно для проведения экспертиз.

Эксперт в судебном заседании согласился, что рынок аренды жилых домов в Московском регионе развит и пояснил, что на рынке аренды не представлено объектов в разрушенном состоянии, в котором находится объект экспертизы. Рассчитать доход от подобных объектов без внесения затрат на ремонт (в данном случае капитальный) невозможно.

Значение прибыли предпринимателя принято по данным Справочника оценщика недвижимости-2017, актуальным на дату оценки. Данный справочник является авторитетным источником применения поправочных коэффициентов и признан в оценочной практике. К тому же по данным проведенного анализа, существенных изменений на рынке жилой недвижимости за указанный промежуток времени не происходило.

Обоснование выбора аналогов приведено экспертом на стр. 19 заключения: информация о строительном объеме была принята по данным технического паспорта на исследуемый объект, на который эксперт ссылается на стр. 13 заключения. Вместе с тем методика расчета, предлагаемая представителем ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», означает, что к стоимости недостающих элементов нужно было начислить износ, а не вычитать их абсолютное значение из удельной стоимости аналога. Но принимая во внимание то, что отсутствие конструктивных элементов, перечисленных на стр. 21 заключения, означает их стопроцентный износ, а, следовательно, и исключение полной стоимости доли этих элементов при начислении износа.

Таким образом, методика предложенная представителем ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» является аналогичной той, что применил эксперт, с той лишь разницей, что в одном случае стоимость вычитается абсолютным значением, а в другом – процентным, результат будет одинаковым.

Обоснование технического состояния конструктивных элементов здания, на которые начислялся износ, приведено экспертом на стр. 25-26 заключения.

Влияние функционального и экономического устаревания на объект исследования приведено экспертом на стр. 25 заключения: «Проведенный анализ объекта недвижимости позволил выявить, что он подвержен физическому износу. Признаков функционального и внешнего устаревания объектов».

Суд с учетом анализа экспертного заключения, пояснений данных экспертом, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства,

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы стороны не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости жилого дома площадью 1243,3 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова