Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года №,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 24.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 24.01.2018 года №, которым на основании заявления Лисовой Е.Ф. определена кадастровая стоимость земельного участка: с кадастровым номером № площадью 5 765 кв.м., находящегося по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.04.2016 года в размере 1 416 633 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что представленный Лисовой Е.Ф, отчет об оценке от 12.12.2017 года № (составлен оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является недостоверным, поэтому не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не применил, в нарушение пункта 22 ФСО № 7, все корректировки, подлежащие применению. Так, оценщик отказался от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», хотя объекты-аналоги № 2 и № 3 имели на момент совершения сделки обременения – в их состав входили земли ограниченного пользования. Не внесение такой корректировки повлекло нарушение требования подпункта «е» пункта 22 ФСО №7 и занижение результатов рыночной стоимости объекта оценки. В нарушение пункта 10 ФСО № 1 и подпунктов «б», «д» и «е» пункта 22 ФСО № 7 оценщик не учел, что земельный участок, находящийся по <адрес> (аналог № 2), продавался в комплексе с нежилым зданием, состояние которого требовало больших финансовых затрат для восстановления. Это повлияло на установление рыночной цены имущественного комплекса, которая не отражала фактическую его рыночную цену и была занижена на 50 процентов. Не принимая во внимание неудовлетворительное состояние объекта-аналога, являющегося частью этого имущественного комплекса, оценщик также не учел, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам. Также оценщик необоснованно отказался от применения доходного подхода, хотя предоставление земельного участка в аренду приносит доход. А выводы оценщика об отсутствии рынка аренды земли в г. Комсомольске-на-Амуре и о том, что арендная плата определяется по нормативным ставкам, а не в рыночных условиях, являются ошибочными. Применяя при оценке ФСО № 4, оценщик исходит из того, что оценка объекта оценки может проводиться исходя из права собственности без учета обременений и ограничений. Но применение ФСО №4 неправомерно, поскольку он регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поэтому не может применяться при определении рыночной стоимости таких объектов.

По мнению административного истца, ошибочно было использовать при расчете корректировки «на дату продажи/предложения» научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» № 2(55) 2016 года издательского дома «Кредо», так как это привело к неверному расчету рыночной стоимости земельного участка. Также истец считает, что оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО №3, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку при воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, итоговая рыночная стоимость получиться выше стоимости, определенной в отчете на 146 258,50 рублей, что свидетельствует о занижении рыночной стоимости объекта оценки. На отчет об оценке от 12.12.2017 года № дано положительное экспертное заключение от 25.12.2017 года №, которое не может быть принято во внимание, так как не отвечает требованиям законности. Экспертное заключение дано экспертом ФИО2, полномочия которого на проведение подобного вида экспертиз не подтверждено.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края – председатель комиссии ФИО3, в судебном заседании выразил несогласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Лисовая Е.Ф. представила все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.

Представитель заинтересованного лица Лисовой Е.Ф. – Миюсов А.И., давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований. Считает, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, его содержание соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Лисовая Е.Ф. владеет на праве собственности земельным участком площадью 5 765 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для складов – с целью эксплуатации здания склада инв. №, литер В, находящимся по <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 30.08.2016 года (запись регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.04.2016 года в размере 9 822 522,30 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.04.2016 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Лисовая Е.Ф. является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

Лисовая Е.Ф. обратилась 27.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номером №, приобщив к нему и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 12.12.2017 года оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.04.2016 года имеет значение 1 416 633 рублей.

Заявление Лисовой Е.Ф. рассмотрено на заседании Комиссии 24.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № от 24.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 11.04.2016 года – соответственно в размере 1 416 633 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре являлась на день принятия комиссией решения получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 24.01.2018 года №, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № от 24.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь ФИО7 Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № от 24.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 11.04.2016 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка общей площадью 5 765 кв.м. с кадастровым номером № площадью 5 765 кв.м., находящегося по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для складов – с целью эксплуатации здания склада инв. № Литер В, имеет значение 1 416 633 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 11.04.2016 года определена в размере 9 822 522,30 рублей, и разница между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной его рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года №, составленного сотрудником ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» оценщиком ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 12.12.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж (метод корректировки). Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 37-54 отчета).

Оценщиком выявлено 3 объекта, сопоставимых с объектом оценки по ценобразующим факторам: выставляемое право на объект, условия финансирования, площадь участка, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение. Информация о совершенных в отношении этих земельных участков сделках размещена на официальных сайтах Росреестра (раздел «Мониторинг рынка недвижимости») и администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблице 7 на странице 44. Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: «на дату продажи», «на площадь земельного участка», «на вид разрешенного использования», «на местоположение». Расчет и описание корректировок представлены в Отчете (страницы 47-51, таблицы 8-9). В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 52-53, 55-58).

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщику надлежало применить доходный подход к оценке, так как передаваемый в аренду земельный участок приносит доход.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В пункт 22 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 23 ФСО №7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В отчете указано, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику не представилось возможным определить земельную ренту от оцениваемого земельного участка (доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли), что явилось причиной отказа от доходного метода в целом. Рынок аренды земли в Хабаровском крае в целом, и в г. Комсомольске-на-Амуре в частности, ограничен сдачей в аренду федеральных и муниципальных земель, ставки по которым устанавливаются нормативно. Также отсутствует информация о затратах, понесенных покупателями при приобретении земельных участков. Это не дает возможности определить действительный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков, и определить чистый операционный доход от продаж, являющийся разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек.

Доказательства, опровергающие вывод оценщика, административный истец не представил. А его субъективное мнение о правильности выбранного оценщиком подхода, не может служить доказательством по данному делу. Поэтому суд не может согласит с такой позицией административного истца, которая основана исключительно на его субъективном мнении и не имеет иного подтверждения.

Выражая несогласие с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что оценщиком не учтено наличие у объектов-аналогов № 2 и №3 обременений, в связи с чем, необоснованно не применена корректировка «на ограничение (обременение) прав», что повлекло за собой неверное определение рыночной цены объекта оценки.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах № 2 и № 3 – о состоявшихся сделках на открытом рынке или на открытых торгах, получена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведений о наличии у этих объектов недвижимости каких-либо обременений на день заключения сделки, источник информации не содержит. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что эти объекты-аналоги были обременены правами третьих лиц на день размещения предложений. То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости – земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи. Доказательств того, что это обстоятельство повлияло на установление рыночной цены отчуждаемых прав на объекты-аналоги, административным истцом не представлено. При таком положении указанный довод административного истца не может быть принят судом во внимание по причине его несостоятельности.

Не имеет юридического значения для разрешения данного дела и довод административного истца о том, что при проведении оценки учету подлежало состояние здания, находящегося на земельном участке – аналоге № 2 (<адрес>), поскольку его неудовлетворительное состояние существенно повлияло на установление рыночной цены при продаже этого земельного участка. Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, состояние строений, находящихся на земельном участке, не имеет значение для определения рыночной стоимости земельного участка, ибо эти объекты недвижимости являются самостоятельными единицам кадастрового учета. Доказательств того, что земельный участок и здание, находящееся на <адрес>, поставлены на кадастровый учет как единый имущественный комплекс, административный истец суду не представил.

Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные им результаты не совпадают с результатами оценщика.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Произведенный оценщиком расчет (таблицы 10 - 14 на страницах 52, 55-58) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет 245,73 рубля, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 5 765 кв.м.– 1 416 633 рублей. Представленный же административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.

Также суд не принимает во внимание довод административного истца о недопустимости использования при расчете корректировки «на дату продажи/предложения» научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 2(55) 2016 года (издательский дом «Кредо»).

Как указано в пунктах 10, 11 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости включает в себя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик» (издательский дом «Кредо») является официальным изданием Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков, в котором публикуются сведения о совершаемых сделках (предложениях), дается обоснованный анализ рынка недвижимости, в том числе земельных участков, представлены сведения об изменениях рыночных цен на территории г.Хабаровска и г.Комсомольска-на-Амуре. Позиция административного истца о недостоверности этого источника основана на его субъективном мнении, которое не аргументировано и ничем не подтверждено. А такое мнение истца об ином, приемлемом с его точки зрения, источники информации, не является установленным законом основанием для признания отчета об оценке недостоверным.

Довод административного истца о неправомерном применении оценщиком ФСО №4 при проведении оценки земельного участка, суд признает несостоятельным и не принимает во внимание. Как следует из содержания отчета об оценке, этот ФСО оценщиком при проведении оценки не применялся. Ссылка на него в отчете сделана только лишь с целью определения используемых в отчете понятий.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № от 12.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы административного истца о несоответствии положительного экспертного заключения требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» не принимаются судом во внимание.

Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Поскольку Лисовая Е.Ф. с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратился в Комиссию после 01.01.2017 года, то у неё отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из приведенных правоположений, суд не считает необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения № от 25.12.2017 года, составленного экспертом Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО2, поскольку наличие такого документа в силу закона не является обязательным, а его наличие или отсутствие не влияет на вывод комиссии и суда о достоверности отчета об оценке.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 24 января 2018 года №, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 27 мая 2018 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская