Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Дом отдыха «Связист» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Дом отдых «Связист» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, возражая против удовлетворения ходатайства представителя Министерства имущественных отношений Московской области о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, настаивая на том, что проведенная по делу судебная оценочная экспертизы не может быть признана допустимым доказательством.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласился с заключением эксперта, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав позицию представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области ФИО2, допросив эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:49:0020203:1, общей площадью 268 500 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дома отдыха, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований статьи 391 НК РФ общество является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года утверждена в размере 529 903 545 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 223 366 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональная оценочно-экспертная корпорация «Люди дела», эксперту ФИО3.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составляет 297 766 500 руб.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг возражения ответчика.

Так, эксперт ФИО3 пояснил, что у представителя Министерства имущественных отношений Московской области была возможность найти подобранные экспертом объекты-аналогии, проверить контактный номер телефона, который имеется в подобранных экспертом объявлениях. В связи с этим можно сделать вывод, что имеющаяся в заключении информация является достоверной и обоснованной.

Использование данных аналитической статьи за 2013 год обусловлен следующими факторами: информация до даты исследования, с течением времени изменение цен по направлениям происходит равнозначно.

Зависимость стоимости недвижимости от местоположения в Московской области зависит, в первую очередь, от престижности района расположения, то есть от земли, на которой расположена данная недвижимость. Стоимость строительства здания в том или ином районе Московской области не будет различаться, стоимость строительных материалов в среднем по Московской области одинаковая, то есть, строительство здания в Барвихе, будет стоить ровно столько же, сколько и строительство точно такого же здания в Коломне, однако земельный участок в Барвихе намного дороже нежели в Коломне. Таким образом, любая корректировка на местоположение, отражает, в первую очередь, стоимость земли под объектом недвижимости.

Вышеприведенные обстоятельства подтверждаются данными, изложенными в Сборнике укрупненных показателей стоимости строительства, 2014 год, составленного компанией «КО-Инвест», где стоимость строительных материалов указана непосредственно по Московской области и нет разделений по районам, что подтверждает тот факт, что различие в стоимости объектов коммерческой недвижимости в разных районах Московской области, зависит от земельного участка, а не от объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке. Таким образом, использование для корректировки, данных о стоимости зданий и помещений является обоснованным.

В разделе «Анализ рынка» справочно были приведены данные о стоимости 1 сотки земли по следующим категориям: земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и земельные участки промышленного назначения. Так как исследуемый земельный участок относится к рекреационным земельным участкам, данная информация не использовалась при расчете корректировки на направление.

Срок экспозиции - это срок нахождения объекта на рынке с момента появления до момента его продажи (заключения сделки). Нахождение объекта на рынке больше или меньше указанного диапазона может означать нерыночность предлагаемой цены объекта. Согласно данным аналитического сайта Росриелт (https://rosrealt.ru/), изменение цен земельных участков по России с июня по декабрь 2017 год составило +1,03, что свидетельствует о том, что уровень цен остался на прежнем уровне, и рыночная стоимость, определенная для объекта исследования по состоянию на 01 января 2018 г. действительна.

Оценив вышеуказанные доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 22 июля 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ЗАО «Дом отдыха «Связист» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 22 июля 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:49:0020203:1, общей площадью 268 500 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дома отдыха, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере 297 766 500 (двести девяносто семь миллионов семьсот шестьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года.