Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Главное управление обустройства войск» к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация город Владивосток об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 17400 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 35 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 20615 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.

Акционерное общество «Главное управление обустройства войск» (далее – АО «ГУОВ») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером 25:28:020033:41 в размере равной его рыночной стоимости ... рублей, с кадастровым номером 25:28:020033:42 в размере равной его рыночной стоимости ... рублей. В обоснование своих требований указало, что Общество является собственником вышеназванных земельных участков. Установленная кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером 25:28:020033:41 – ... рублей, с кадастровым номером 25:28:020033:42 – ... рублей значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в Отчете ФИО7 № 334-2-Ко от 18 декабря 2017 года, в Отчете ФИО8 № 489-4-Ко от 18 декабря 2017 года, чем нарушаются права Общества, как плательщика налога на недвижимость.

В судебном заседании представитель АО «ГУОВ» ФИО9 поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснил, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорных земельных участков. Настаивал, что представленные ими Отчеты рыночной стоимости спорных земельных участков, выполненные ФИО7 № 334-2-Ко от 18 декабря 2017 года, и ФИО8 № 489-4-Ко от 18 декабря 2017 года, достаточно и достоверно подтверждают реальную стоимость земельных участков.

Представитель Администрации города Владивостока ФИО12 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ранее был представлен письменный отзыв на административный иск. По существу показала, что Отчеты об оценке спорных земельных участков не соответствуют требованиям, предъявляемым к ним действующим законодательством. Так, оценщиками были выбраны некорректные объекты-аналоги. Использованная оценщиками информация не содержит в полном объеме необходимые сведения о физических характеристиках объектов-аналогов, видах разрешенного использования земельных участков, их расположения с учетом территориального зонирования, связи с чем, рыночная стоимость спорного земельного участка является недостоверной. Использованная информация, содержащаяся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, документального подтверждения не имеет, документы, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, оценщиком получены не были.

Представители департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.

Выслушав объяснения представителя АО «ГУОВ» ФИО9, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО12., исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, АО «ГУОВ» указало на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности у Общества, их рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельных участков существенно ниже их кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектами налогообложения.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, АО «ГУОВ» на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:41, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 17400 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 35 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером 25:28:020033:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 20615 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 1 июня 2016 года и 22 июля 2014 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 18 декабря 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 18 августа 2017 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42 установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

27 декабря 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:020033:41, 25:28:020033:42, которые были отклонены решениями №№ 1/26, 1/25 от 10 января 2018 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований АО «ГУОВ» представлен Отчет № 334-2-Ко, составленный оценщиком ФИО7ФИО16 18 декабря 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 17400 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 35 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет округленно ... рублей.

Согласно Отчету № 489-4-Ко, составленному оценщиком ФИО8ФИО18 18 декабря 2017 года, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 20615 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчетов №№ 334-2-Ко, 489-4-Ко от 18 декабря 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорных земельных участков административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков ими не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно пункту 16 ФСО № 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет № 334-2-Ко, составленный оценщиком ФИО7ФИО16 18 декабря 2017 года, Отчет № 489-4-Ко, составленный оценщиком ФИО8ФИО18 18 декабря 2017 года, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиками составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, оценщиками произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 в рамках сравнительного подхода оценщиком был использован метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода - метод остатка (стр. 40-49, 50-77 Отчета № 334-2-Ко).

Рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41, полученная на основе применения сравнительного подхода, составляет ... рубля.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 8.2 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: виду права; условиям финансирования; особым условиям; условиям рынка: изменению цен во времени; отличию цены предложения от цены сделки; местоположению: типу подъезда, престижности района; физическим характеристикам: общей площади, рельефу; категории земель/текущему виду использования; инженерному обустройству: наличию подключенных коммуникаций, наличию ж/д пути, а на различия между ними применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на вид права (собственность, аренда); корректировка на отличие цены предложения от цены сделки (скидка на торг); корректировка на общую площадь (сот.); корректировка на наличие подключенных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение); корректировка на наличие ж/д пути, что отражено в таблице 8.2 (стр. 43-45 Отчета № 334-2-Ко). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 46-49 Отчета № 334-2-Ко).

Рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 оценщиком также определена методом остатка в рамках доходного подхода на основании таких показателей, как арендная ставка для производственно-складских помещений (руб./кв.м. в год); арендопригодная площадь от производственно-складских помещений (кв.м.); арендопригодная площадь от земельного участка (кв.м.); арендная ставка для земельного участка (руб./кв.м. в год); ПВД (руб./год); процент недозагрузки; недозагрузка (руб.); ДВД (руб./год); операционные расходы (%); операционные расходы (руб.); ЧОД (руб./год); коэффициент капитализации для улучшений; рыночная стоимость оцениваемой недвижимости (руб.); стоимость улучшений (руб.), и составляет ... рублей, что отражено в таблице 8.29 (стр. 76 Отчета № 334-2-Ко).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта для расчета стоимости величины арендной ставки для помещений производственно-складского назначения, и три объекта для расчета стоимости величины арендной ставки для земельного участка, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41 в рамках доходного подхода.

Как следует из таблиц 8.12, 8.13 объекты-аналоги для расчета стоимости величины арендной ставки для помещений производственно-складского назначения и для расчета стоимости величины арендной ставки для земельного участка сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: качеству прав; условиям финансирования; особым условиям; условиям рынка: изменению цен во времени, отличию цены предложения от цены сделки; местоположению: престижности района, расположению относительно основных транспортных магистралей, доступности объекта (транспортной, пешеходной); физическим характеристикам: капитальности, типу здания, общей площади помещения, техническому состоянию здания, наличию ж/д путей (для здания); физическим характеристикам: общей площади, рельефу, топографии, наличию ж/д путей (для земельного участка); сервису и дополнительных характеристик, обеспеченность коммунальными услугами (стр. 54-57 Отчета № 334-2-Ко).

На различия между объектом оценки и объектами-аналогами при расчете стоимости величины арендной ставки для помещений производственно-складского назначения оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на отличие цены предложения от цены сделки (скидка на торг); корректировка на капитальность; корректировка на наличие ж/д путей; корректировка на обеспеченность коммунальными услугами (электроснабжение, отопление), а при расчете стоимости величины арендной ставки для земельного участка применены такие корректировки, как корректировка на отличие цены предложения от цены сделки (скидка на торг) и корректировка на наличие ж/д путей, что отражено в таблицах 8.12, 8.13. При описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 58-61 Отчета № 334-2-Ко).

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42 в рамках сравнительного подхода оценщиком был использован метод количественных корректировок, в рамках доходного подхода - метод остатка (стр. 79-89, 90-126 Отчета № 489-4-Ко).

Рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составляет ... рублей.

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42 в качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 5.2 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположению; общей площади земельного участка; категории земельного участка; виду разрешенного использования; передаваемому праву; условиям финансирования; условиям продажи; снижению цены в процессе торгов; кадастровому номеру; транспортной доступности; наличию коммуникаций; рельефу; наличию дополнительных улучшений (ж/д ветки); дате выставления на торги/дате продажи; цене предложения; стоимости 1 кв.м. (стр. 80-81 Отчета № 489-4-Ко). На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на передаваемые права (собственность, аренда); корректировка на снижение цены в процессе торгов (поправка на торг); корректировка на площадь земельного участка (кв.м.); корректировка на наличие коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение); корректировка на наличие улучшений на участке, что отражено в таблице 5.4 (стр. 87-89 Отчета № 489-4-Ко). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 81-85 Отчета № 489-4-Ко).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42в рамках применения метода остатка доходного подхода составляет ... рублей исходя из расчета вычета из рыночной стоимости ЕОН, рассчитанной в рамках доходного подхода с учетом НДС (... рублей) стоимости затрат на создание (замещение) объектов капитального строительства с учетом НДС (... рубля), что отражено в таблице 5.27 (стр. 126 Отчета № 489-4-Ко).

Рыночная стоимость ЕОН определена в рамках доходного подхода на основании таких показателей, как общая площадь зданий (кв.м.); арендопригодная площадь земельного участка, в том числе открытых площадок (кв.м.); арендная ставка для зданий (руб./кв.м.общей площади/вкл. НДС и ЭР); арендная ставка для земельного участка (руб./кв.м./вкл. НДС и ЭР); потенциальный валовой доход (руб.); недозагрузка (%); потери от недозагрузки (руб.); недосбор платежей (%); потери от недосбора платежей (руб.); действительный валовой доход (руб.); ОР (%); ОР (руб./общая площадь); чистый операционный доход (руб.); коэффициент капитализации (%), что отражено в таблице 5.26 (стр. 125 Отчета № 489-4-Ко).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта для расчета рыночно обоснованной арендной ставки для зданий, и три объекта для расчета рыночно обоснованной арендной ставки для земельного участка, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Как следует из таблицы 5.14 объекты-аналоги для расчета рыночно обоснованной арендной ставки для зданий сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: назначению; общей площади; неотапливаемым помещениям; административным помещениям; материалу стен; передаваемым правам на объект; структуре арендной ставки; дате предложения; местоположению объекта; цене предложения, с учетом НДС и без КУ; снижению цены в процессе торгов; наличию дополнительных улучшений (ж/д ветки); условиям финансирования; условиям сделки; состоянию здания (стр. 105-106 Отчета № 489-4-Ко). На различия между объектом оценки и объектами-аналогами при расчете рыночно обоснованной арендной ставки для зданий оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на снижение цены в процессе торгов; корректировка на назначение здания; корректировка на материал стен; корректировка на структуру арендной ставки (с учетом НДС и без КУ); корректировка на наличие отопления; корректировка на наличие дополнительных улучшений (ж/д ветки), что отражено в таблице 5.19 (стр. 111-113 Отчета № 489-4-Ко). При описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 106-109 Отчета № 489-4-Ко).

Из таблицы 5.20 следует, что объекты-аналоги для расчета рыночно обоснованной арендной ставки для земельного участка сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади участка; цене предложения; передаваемым правам; условиям финансирования; условиям аренды; дате оценки/дате предложения; снижению цены в процессе торгов; местоположению; площади земельного участка; категории земель; виду разрешенного назначения; наличию коммуникаций; структуре арендной ставки; форме; наличию улучшений на участке (стр. 114 Отчета № 489-4-Ко). На различия между объектом оценки и объектами-аналогами при расчете рыночно обоснованной арендной ставки для земельного участка оценщиком применены соответствующие корректировки: корректировка на снижение цены в процессе торгов; корректировка на местоположение; корректировка на наличие улучшений на участке, что отражено в таблице 5.22 (стр. 118-121 Отчета № 489-4-Ко). При описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 115-116 Отчета № 489-4-Ко).

Расчет затрат на создание (замещение) объектов капитального строительства приведен в таблице 5.13 и включает в себя стоимость затрат на замещение объектов недвижимости с учетом предпринимательской прибыли (руб.); сохранность объекта; физический износ (%); функциональное устаревание (%); внешнее устаревание (%); накопленный износ (%) (стр. 104 Отчета № 489-4-Ко).

При определении затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, оценщиком проведены расчеты методом сравнительной единицы (МСЕ) с использованием отобранных оценщиком аналогов из справочников Ко-Инвест.

Согласно пункту 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

На основании полученных результатов в рамках двух подходов сравнительного и доходного, оценщиками определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером 25:28:020033:41 по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере ... рублей (таблица 9.1 Отчета № 334-2-Ко), с кадастровым номером 25:28:020033:42 по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере ... рублей (таблица 6.4 Отчета № 489-4-Ко) (стр. 79 Отчета № 334-2-Ко, стр. 132 № 489-4-Ко).

В Отчетах содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в Отчетах имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.

Так, оценщиком использованы данные интернет-сайтов (стр. 83 Отчета № 334-2-Ко, стр.135 Отчета № 489-4-Ко).

В Приложении 3 к Отчету № 334-2-Ко, в Приложении 2 к Отчету № 489-4-Ко имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 97-101 Отчета № 334-2-Ко, стр. 143-147 Отчета № 489-4-Ко).

Поскольку Отчеты №№ 334-2-Ко, 489-4-Ко от 18 декабря 2017 года составлены специалистами, имеющими необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в них сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований АО «ГУОВ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером 25:28:020033:41 равной его рыночной стоимости в размере ... рублей, с кадастровым номером 25:28:020033:42 равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков 27 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Акционерного общества «Главное управление обустройства войск» к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация город Владивосток об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:41, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 17400 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 35 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020033:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 20615 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 27 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева