Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-109/2017 по административному исковому заявлению ООО «Спецстройкомплект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Спецстройкомплект» Екатеринина И.И.,

у с т а н о в и л:

ООО «Спецстройкомплект» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в размере 7 016 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве собственности. Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 12 977 216,89 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., в размере 7 016 000 руб., что значительно ниже его кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал в полном объеме.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Чапаевск, ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о.Чапаевска в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости приведет к снижению поступлений налогов в бюджет Администрации.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Спецстройкомплект» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Спецстройкомплект» является собственником земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС /основание: договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГ.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 12 977 216,89 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Спецстройкомплект» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением № от ДД.ММ.ГГ. Комиссия отклонила заявление ООО «Спецстройкомплект», указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: отсутствует описание города Чапаевск как местоположения объекта оценки /приведенная информация из Википедии не позволяет сделать вывод о социально-экономическом развитии населенного пункта/-п.8 ФСО №3; отсутствует описание рынка недвижимости г.Чапаевск, однако, в отчете указано на то, что 80% территории данного населенного пункта занимают промышленно-складские объекты, 9% -городская застройка- п.11 ФСО №7, п.8ФСО №3. Исследование рынка явно недостаточно, особенно учитывая, что выбран сегмент рынка, ограниченный г.Чапаевск; не обосновано расширение сегмента рынка до иных городов Самарской области помимо г.Чапаевск, не проведен анализ по идентичности ценообразующих факторов стоимости объектов-аналогов, нарушен п.11 и 22 ФСО №7.

Согласно представленного в суд отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 7 016 000 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.Гг., выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, ООО «Спецстройкомплект» обратилось в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Относя на странице 43 отчета спорный земельный участок к сегменту рынка земельных участков для строительства коммерческих объектов /общественно-делового назначения/, оценщик указал, что стоимость объекта оценки, расположенного в г.Чапаевске, вероятно, находится в диапазоне 780 - 3 720 руб./кв.м.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 44-52 отчета/.

В отчете об оценке приведена общая характеристика города Чапаевска и влияние социально-экономических факторов целом по стране и в разрезе региона- Самарской области, поскольку аналоги используются по г.Тольятти и г.Сызрани.

Оценщик указал, что отсутствие данных непосредственно по городу Чапаевске свидетельствует о неразвитости рынка свободных земельных участков коммерческого иного назначения. В связи с этим им принято решение расширить географию поиска объектов-аналогов и использовать аналитику из сегмента рынка торгово-офисной недвижимости Самарской области по состоянию на 4 квартал 2012 года. Города Тольятти и Сызрань, как и Чапаевск, относятся к городам областного подчинения субъекта РФ, имеются данные по ценам офисно-торговой недвижимости в данных населенных пунктах, позволяющие сделать корректировку на местоположение. Величина данной поправки не превышает 30%, что свидетельствует о сопоставимости цен и возможности использования аналогов из других городов для проведения расчетов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Описывая на странице 53 отчета об оценке правила выбора объектов-аналогов для проведения расчетов, оценщик указал, что в результате анализа для расчетов были отобраны 3 аналога площадью от 766 до 10 000 кв.м., стоимостью от 3 264 до 3 720 руб. за 1 кв.м. или в среднем 3 518руб./кв.м

Описание объектов-аналогов произведено в таблице 18 на странице 54 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование применения корректировок содержится на страницах 55-60 отчета. Оценщик применил корректировки на торг, на местоположение.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2013 года 7 016 000 руб.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 7 016 000 руб., а требование ООО «Спецстройкомплект» подлежит удовлетворению.

Доводы Администрации г.о.Чапаевск о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к значительному снижению суммы земельного налога и снижении поступлений в бюджет городского округа Чапаевск, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку завышение кадастровой стоимости, подтвержденное представленными доказательствами, нарушает права и законные интересы административного истца.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 31.08.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Спецстройкомплект» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 7 016 000 рублей.

Датой обращения ООО «Спецстройкомплект» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 31.08.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина