Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МИАКС» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 марта 2018 года №, о возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «МИАКС» обратилось 26.04.2018 года в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.03.2018 года №, которым отклонено его заявление об определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 345 кв.м., расположенного примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> (Литер Б), по состоянию на 05.05.2014 года в размере рыночной стоимости 1 775 071,20 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что на основании договора аренды владеет и пользуется земельным участком, арендная плата за который определяется в процентном отношении к его кадастровой стоимости. Постановлением Правительства Хабаровского края была утверждена кадастровая стоимость этого земельного участка по состоянию на 05.05.2014 года в размере 10 732 103,55 рублей. Кадастровая стоимость может быть пересмотрена и основанием для этого является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, представив отчет об оценке № от 29.12.2017 года, выполненный оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР», и положительное экспертное заключение на отчет, данное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет». В качестве основания для отклонения заявления Комиссия указала на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а именно: оценщик, при расчете корректировки на дату предложения/продажи, не учел, что по данным РСО «КРЕДО» во 2 квартале 2014 года наблюдался рост цен на земельные участки под промышленную застройку, и неверно определил стоимость 1 кв.м. земли на 01.05.2014 года и на дату оценки – 05.05.2014 года. Цена 1 кв.м. должна составлять, с учетом динамики роста цен, 757 рублей, а не 594 рубля, как посчитал оценщик. Следовательно, корректировка по аналогам №1 и №2 на дату предложения/продажи, рассчитанная в таблице 17 на странице 93 произведена неверно. Также в решение указано, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 в отчете имеются разночтения и ошибки на страницах 84, 92, 97, 98, 99, 120, что позволяет неоднозначно трактовать содержание отчета. Административный истец считает такие выводы комиссии неверными, поскольку допущенные в отчете неточности являются техническими опечатками и не влияют на правильность проведенных оценщиком расчетов. Отчет содержит информацию из аналитического отчета РСО «КРЕДО» о том, что за 1 квартал 2014 года цены на земельные участки под промышленную застройку снижались. Тот факт, что по состоянию на 01.07.2014 года имелся рост цен на такую категорию земли, обоснованно не учтен оценщиком, так как оценка производилась на 05.05.2018 года. В установленном законом порядке отчет об оценке недостоверным признан не был.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 (полномочия подтверждены доверенностью от 22.03.2018 года сроком действия шесть месяцев), поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить. В обоснование административного иска он ссылался на теже обстоятельства, которые изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю – её председатель ФИО1, административный иск не признал, сославшись на то, что представленный ООО «МИАКС» отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. В частности, в нарушение пункта 5 ФСО №3 в отчете указана неверная информация: на страницах 98 и 99 - стоимость 1 кв.м.), на странице 120 – зона коммерческой активности, в которой находится оцениваемый земельный участок, в таблицах 11 и 12 – адрес объекта-аналога (вместо <адрес>, указано <адрес>), на странице 84 неверно выставлена отметка о месте нахождения объекта-аналога №3, в таблице 20 в знаменателе в формуле вместо цифры 4 указана цифра 3, на странице 97 в формуле вместо значения 915,05 указано значение 15,05. Также на странице 92 оценщик делает вывод, что для вычисления поправок на дату сделки с земельными участками целесообразнее использовать для вычисления полиномиальную зависимость, и далее указывает, что построение вспомогательной таблице осуществляет по формуле экспоненциальной зависимости. И полученные оценщиком данные не соответствуют данным, приведенным в таблице 16 на странице 92 отчета. По данным РСО «КРЕДО» во 2 квартале 2014 года наблюдался рост цен на земельные участки под промышленную застройку. Исходя из этих данных, цена 1 кв.м. должна составлять на 05.05.2014 года, с учетом динамики роста цен, 757 рублей, а не 594 рубля, как посчитал оценщик. Оценщик, производя расчеты корректировки на дату продажи, определил стоимость 1 кв.м. земли на 01.05.2014 года и на дату оценки – 05.05.2014 года, исходя из того, что в 1 квартале 2018 года произошло понижение цены на такую категорию недвижимости. Следовательно, корректировка по аналогам №1 и №2 на дату предложения/продажи, рассчитанная в таблице 17 на странице 93 произведена неверно.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска ФИО9 (полномочия подтверждены доверенностью от 18.01.2018 года сроком действия по 31.12.2018 года) в судебном заседании с административным иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать. В обоснование своей позиции заинтересованное лицом сослалось на то, что у административного истца отсутствует право на обращения в суд с таким заявлением. Пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости может требовать только собственник объекта недвижимости. Арендатор земельного участка, которым является ООО «МИАКС», может обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости только при наличии на то согласия собственника объекта. Администрация г.Хабаровска, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, своего согласия на пересмотр кадастровой стоимости не давала. Кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке № от 29.12.2017 года не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, как верно указано в решении Комиссии от 21.03.2018 года №.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, показания свидетеля ФИО2, исследовав материалы дела, суд пришел к таким выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «МИАКС» на праве аренды владеет земельным участком общей площадью 2 345 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – в соответствии с разрешенными видами использования в зоне К-2, находящимся примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> (Литер Б). Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 05.02.2015 года, запись регистрации №.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Условиями договора аренды № от 27.11.2014 года предусмотрена обязанность арендатора ООО «МИАКС» вносить арендную плату ежемесячно, размер которой установлен протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 07.11.2014 года №.

ООО «МИАКС» 25.05.2015 года выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства на территории земельного участка с кадастровым номером №. Строительство здания - цеха по производству столярных изделий, завершено, оно 16.11.2017 года принято на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №. Право собственности на этот объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за обществом 17.11.2017 года. Административный истец в судебном заседании пояснил, что он намерен выкупить земельный участок с кадастровым номером № в собственность.

В части 1 и в пункте 6 части 2 статьи 39.3,частях 2 и 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» определена по состоянию на 05.05.2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 107 321 103,55 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29.05.2014 года.

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзацы тридцать второй и тридцать пятый статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ООО «МИАКС» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, которое находится на земельном участке с кадастровым номером №, и намерено приобрести в собственность этот земельный участок, цена которого при заключении сделки устанавливается в размере не выше его кадастровой стоимости. Поэтому оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «МИАКС» обратилось 05.03.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в отношение которого установлена рыночная стоимость на дату установления кадастровой стоимости. К заявлению был приложен необходимый пакет документов, в том числе отчет об оценке №, составленный 29.12.2017 года. оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.05.2014 года составляет 1 775 071,20 рублей, а также положительное экспертное заключение на отчет № от 02.03.2018 года, составленное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО3.

Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 21.03.2018 года, и принято решение №: отклонить заявление.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии –ФИО4 – заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО5 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО5, а в случае её отсутствия – ФИО6

Из протокола № от 21.03.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО1, членами комиссии ФИО4 и ФИО5; протокол заседания комиссии вела секретарь ФИО5. Заинтересованные лица были своевременно уведомлены о поступившем заявлении, принятии его к рассмотрению и даты его рассмотрения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, содержание решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

Довод заинтересованного лица администрации города Хабаровска о том, что ООО «МИАКС» не может оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, так как таким правом обладает только собственник объекта недвижимости, по мнению суда не заслуживает внимания, поскольку является следствием неверного толкования положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Владелец нежилого здания и арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на территории которого находится это нежилое здание, имеет право приобрести этот участок в собственность без проведения торгов. В этом случае цена договора купли-продажи устанавливается в размере не ниже кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, ООО «МИАКС» имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в его пользовании на условиях аренды земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он имеет право оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет на законных основаниях, без получения на это согласия собственника участка.

Принимая решение об отклонении заявления ООО «МИАКС» Комиссия исходила из того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет более 30 процентов. Но оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки. В отчете (на странице 92) оценщик, установив необходимость проведения корректировки «на дату сделки», делает вывод, что коэффициенты детерминации показывают целесообразность использования полиномиальной зависимости при вычислении поправок на дату сделки с земельными участками, а далее указывает, что построение вспомогательной таблицы осуществляет по формуле экспоненциальной зависимости. Следовательно, полученные значения не соответствуют данным, приведенным в таблице 16 на странице 92 отчета. Также на странице 92 оценщик приводит рассчитанные промежуточные значения среднерыночной стоимости земельных участков под промышленную застройку, на основании которых рассчитана корректировка «на дату предложения/продажи». Оценка земельного участка производиться на 05.05.2014 года. По данным РСО «КРЕДО» во 2 квартале 2014 года наблюдался рост цен на земельные участки под промышленную застройку (25,55). Исходя из этих данных, цена 1 кв.м. должна составлять на 01.05.2014 года, с учетом положительной динамики цен во 2-м квартале 2014 года, 757 рублей, а не 594 рубля, как посчитал оценщик. Поэтому рассчитанная в таблице 17 на странице 93 корректировка «на дату предложения/продажи» по аналогам № 1 и №2 не соответствует рыночным данным. В отчете указана неверная информация: на страницах 98 и 99 - стоимость 1 кв.м.), на странице 120 – зона коммерческой активности, в которой находится оцениваемый земельный участок, в таблицах 11 и 12 – адрес объекта-аналога (вместо <адрес>, указано <адрес>), на странице 84 неверно выставлена отметка о месте нахождения объекта-аналога №3, в таблице 20 в знаменателе в формуле вместо цифры 4 указана цифра 3, на странице 97 в формуле вместо значения 915,05 указано значение 15,05. Содержание отчета нарушает пункт 5 ФСО №3. Положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в нарушении требования ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», в части результатов проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Сопоставив изложенные в решение Комиссии от 21.03.2018 года № основания к отклонению заявления ООО «МИАКС» о пересмотре результата определения кадастровой стоимости, и требования федерального законодательства, суд считает, что эти основания противоречит нормам материального права.

В Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункты 3, 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Кадастровая стоимость этого земельного участка с кадастровым номером № установлена на 05.05.2014 года. В отчете об оценке №/ЗУ/2017 от 29.12.2017 года указано, что оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась по состоянию на 05.05.2014 года. Это соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания отчета следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения и метод статистического моделирования. Приведены основания отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете описан порядок проведения подбора аналогов по элементам сравнения: земельные участки, информация по которым носит полный характер, которые расположены в г. Хабаровске, имеют аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования - под промышленную застройку (производственно-складскую), сделки по которым состоялись за 12 месяцев и менее до даты оценки.

Проведя анализ рынка земельных участков за 6 месяцев, предшествующих дате оценки - 05.05.2014 года, оценщиком выявлено 4 аналога. Информация о стоимости сделок с земельными участками производственного назначения, заключенных на открытых торгах, и о предложениях к продаже таких участков на открытых торгах, получены в разделе «Мониторинг рынка недвижимости» Росреестра, в подразделе «Министерство имущественных отношений» раздела «Министерство информирует» на сайте Правительства Хабаровского края, на официальном сайте администрации города Хабаровска в подразделе «Департамент архитектуры и градостроительства», на сайте КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края». Скриншоты источников информации представлены в приложении 3 к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах 11, 12 «Информация об отобранных объектах аналогах».

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки «на условия продажи (на торг)», «на рыночные условия (на дату продажи)», «на местоположение», «на площадь». Расчет и описание корректировок представлены в отчете на страницах 85-96.

Оценщиком не произведены корректировки: «на права на землю» - все объекты-аналоги находились в собственности продавца, и покупателю передавалось право собственности; «на назначение участка (вид разрешенного использования)» - все объекты предназначены для размещения производственно-складских объектов.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой к дальнейшим расчетам приняты скорректированные стоимости всех аналогов, вошедшие в доверительный интервал. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 775 071,20 рубля (756,96 руб./ кв.м). Проведена проверка соответствия итоговой величины стоимости объекта оценки рыночным данным, приведенным в разделе 2.3.4 Отчета, согласно которым наиболее вероятная цена продажи земельных участков под производственно-складскую застройку в г. Хабаровске на 1 квартал 2014 года находится в диапазоне от 125 до 1 700 руб./кв.м, со средней ценой предложения 1 кв.м. - 698 рублей

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение № от 02.03.2018 года, составленное экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО3. В экспертном заключении указано, что отчет об оценке проверен экспертом на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует заданию на оценку, требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет». Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

В судебном заседании факт нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером №, которые послужили основанием для отклонения заявления административного истца в Комиссии.

В подпункте д пункта 22 ФСО № 7 указано, что в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В судебном заседании оценщик ФИО2, опрошенная как свидетель, показала, что расчет поправок «на дату сделки» был ею произведен по формуле полиномиальной зависимости, а в отчете на странице 92 допущена опечатка в наименовании вида применяемой при этом расчете формулы – ошибочно указано, что график строиться по формуле экспоненциальной зависимости. Для проверки свидетелем представлен расчет, выполненный по формуле экспоненциальной зависимости, результаты которого существенно (в сторону понижения) отличаются от расчетов, представленных в таблице 16 на странице 92 отчета.

Оценка земельного участка, как указано в задании на оценку и в отчете об оценке, производилась на 05.05.2014 года. Оценщиком принимались во внимания, при расчете промежуточных значений среднерыночной стоимости земельных участков под промышленную застройку, на основании которых рассчитывалась корректировка «на дату продажи/предложения», средняя цена предложения по состоянию на 01.04.2014 года. Сведения оценщиком были получены из Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края на квартал 2014 года». Факт того, что по данным этого же аналитического обзора по состоянию на 01.07.2014 года – два месяца после даты оценки, произошел существенный рост цен на земельные участки под промышленную застройку, не свидетельствует о том, что цены во втором квартале 2014 года (с01.04.2014 года по 30.06.2014 года) росли равномерно в течение квартала. Поэтому выводы комиссии о том, что на 01.05.2014 года цена 1 кв.м. должна составлять 757 рублей/кв.м., а не 594 рубля/кв.м., как посчитал оценщик, объективно не подтверждены. Следовательно, стоимость 1 кв.м. на страницах 98 и 99 отчета указана верно.

Проверив изложенную в отчете на странице 120 информацию о зоне коммерческой активности оцениваемого участка – К-2, об адресе объекта-аналога № 1 в таблицах 11 и 12, и проверив приведенные в таблице 20 и на странице 97 расчеты, суд пришел к выводу, что оценщиком допущены технические опечатки, которые опровергаются сведениями, содержащимися в источниках, из которых получена информация об объекте оценки и аналоге № 1. В таблице 20 расчет фактически выполнен с применением знаменателя 4, а не 3, и на странице 97 при проведении расчета использовано значение 915,05, а не 15,05.

В оспариваемом решении несоответствие Положительного экспертного заключения установленным требованиям обосновано не соответствием проверенного отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Так как в судебном заседании факт наличия нарушений при составлении Отчета не установлен, то экспертное заключение не может быть признано необоснованным по приведенным в решении Комиссии основаниям.

Поскольку в ходе судебного разбирательства основания принятого Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю решения от 21.03.2018 года №, которым отклонено заявление ООО «МИАКС» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, не нашли своего подтверждения, то это дает основание суду признать это решение незаконным. На административного ответчика надлежит возложить обязанность устранить нарушение прав административного истца путем повторного рассмотрения заявления ООО «МИАКС» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поданного 05.03.2018 года. При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МИАКС» удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 марта 2018 года №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «МИАКС», поданное 05 марта 2018 года, о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 345 кв.м., расположенного примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 29 мая 2018 года

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская