Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее также - ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», Учреждение, бюджетное учреждение) о признании незаконным решения от 8 декабря 2021 г. № № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания цехов: мягко-мебельного, черновых заготовок, сборочного, отделочного и склада кирпичного для материалов, назначение: нежилое, общей площадью 4908,3 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 3 062 300 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником данного здания, уплачивает налог на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого, определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 13 декабря 2021 г. кадастровая стоимость здания утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» и составляет 46717316 руб. 12 коп.

Согласно отчету ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» № от 24 ноября 2021 г. рыночная стоимость здания определена по состоянию на 4 июня 2021 г. в размере 3 062 300 руб.

24 ноября 2021 г. ФИО1 обратилась к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в удовлетворении которого ей отказано.

Полагая решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» незаконным, ФИО1 указывает, что оно не соответствует пункту 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пункту 24 Федерального стандарта оценки № 1, пункту 25 Федерального стандарта оценки № 7, Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 135-ФЗ), поскольку в отчете изложены обоснование применения методов оценки при проведении расчета стоимости объекта оценки, ошибок в расчетах и несоответствия расчетов избранному методу сравнительных продаж при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не допущено.

Считает, что оценщиком правильно подобраны объекты-аналоги, проведено выделение стоимости объекта капитального строительства из единого объекта недвижимости с использованием данных из справочника оценщика, а также анализ и корректировка площади и передаваемых прав на земельные участки, на которых расположены объект оценки и объекты-аналоги.

Определением Курганского областного суда от 17 февраля 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением № эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО2, каких-либо нарушений при проверке отчета об оценке ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» № от 24 ноября 2021 г. не выявлено.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО3 административный иск поддержали.

Представитель ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО4 против заявленных требований возражала.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя, таким образом, основания принятого решения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в данные ЕГРН направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также – Решение).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области - 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Курганской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником здания цехов: мягко-мебельного, черновых заготовок, сборочного, отделочного и склада кирпичного для материалов, назначение: нежилое, общей площадью 4908,3 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах от 23 апреля 2021 г. (л.д. 10-11).

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2021 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 45:09:020301:505, утвержденная постановлением Департамента от 19 октября 2020 г. № 52-п по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 46 717 316 руб. 12 коп., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 г. (л.д. 12).

24 ноября 2021 г. ФИО1 обратилась в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, представив с заявлением отчет об оценке объекта оценки № от 24 ноября 2021 г., подготовленный оценщиком ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость здания, рассчитанная по состоянию на 4 июня 2021 г. составляет 3062300 руб. (л.д. 20).

8 декабря 2021 г. ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» принято оспариваемое решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение принято уполномоченным органом в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, причины, послужившие основанием для отказа в установлении рыночной стоимости, в решении приведены.

Вместе с тем, решение нельзя признать законным ввиду следующего.

В ходе рассмотрения дела экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» ФИО2 на основании определения Курганского областного суда от 17 февраля 2022 г. проведена судебная экспертиза.

Эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» ФИО5 при составлении отчета об оценке № от 24 ноября 2021 г. не допущены:

- использование неполных и (или) недостоверных сведений;

- расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки;

- иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Эксперт полагает указанные в разделе V оспариваемого решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 8 декабря 2021 г. № нарушения необоснованными и противоречащими действующим нормам законодательства.

Поскольку определенная в отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 4 июня 2021 г. является достоверной, перерасчет стоимости эксперт не производил.

Оснований не согласиться с выводами эксперта, у суда не имеется.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 данного Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В качестве первой причины отказа в удовлетворении заявления административного истца бюджетным учреждением в разделе V оспариваемого решения указано нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости нежилого здания на странице 41 отчета оценщик прикладывает скриншот объекта-аналога № 2 в неполном виде, и по скриншоту видно, что он составной, был составлен из нескольких частей. Так видно, что нижняя часть объявления, где указана площадь объекта, адрес и текст объявления значительно меньше по площади от основного объявления и реклама, расположенная по краю объявления находится частично под фотографией объекта недвижимости, к тому же отсутствуют дополнительные фотографии объекта-аналога, которые обычно располагаются под основной фотографией объекта недвижимости. У специалиста Учреждения возникли сомнения о правдивости даты, указанной в скриншоте объявления для объекта-аналога № 2.

Эксперт в заключении пришел к выводу, что это замечание не влияет на порядок проведения расчетов, принятия выводов о стоимости объекта, данных об описании объекта, его физических и ценовых характеристиках, так как все данные о дате публикации объявления, его актуальности на дату проведения оценки, стоимости объекта, его площади, местоположении, технических характеристиках присутствуют в объявлении. Также достоверность объявления подтверждена наличием его архивной копии. По указанным критериям расхождения экспертом не выявлены.

В качестве второй причины принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением указано нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ.

Так, на страницах 47-49 отчета оценщик описывает примерную корректировку на численность населенных пунктов, которая не может использоваться в том виде, в котором предлагает оценщик, так как формула показывает отношение: во сколько раз численность населения в г. Куртамыш отличается от численности населения в г. Петухово и г. Макушино. Если сравнить значения получившейся корректировки оценщика со значениями корректировок, предложенными справочником оценщика недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», выпущенный в 2020 г. под редакцией ФИО6, то получится, что значение для г. Петухово (2,14) схоже со значением 2,13, которое отражает разницу между городом с численностью населения 1400000 – 2100000 человек и городом с численностью населения 15000 – 25000 человек. Это, примерно как сравнить г. Екатеринбург и г. Куртамыш. Та же ситуация с численностью населения для г. Петухово (1.66).

Бюджетное учреждение отметило, что Совет Ассоциации «Русское общество Оценщиков» своим решением от 29 декабря 2020 г. (протокол № 29) утвердил и рекомендовал к применению Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «Русское общество Оценщиков» (далее также - СПОД РОО 2020), которые вошли в Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления (приравнивания) кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости СПОД РОО 04-111-2020. Оценщик, подготовивший отчет об оценке, является членом Ассоциации «Русское общество Оценщиков» и не соблюдает СПОД РОО 2020 (пункты 6.15, 6.16 и 6.17).

В силу статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ оценщик обязан, в том числе быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков; соблюдать требования данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Между тем, эксперт установил, что оценщик произвел все расчеты в рамках обоснованных им методологических действий и обосновал, насколько фактор численности населения влияет на спрос на недвижимость (а значит и стоимость этой недвижимости). Чем меньше населения населенного пункта, чем ниже ожидания продавца на дорогую продажу объекта, тем выше потенциальная возможность покупателя купить объект дешевле, поэтому необходимость поправки в данном случае обоснована.

В силу пункта 24 «Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Учитывая изложенное, решение о применимости поправки и методики ее расчета, при обоснованности своей позиции, находится в рамках компетенции оценщика.

Экспертом отмечено, что поправка на соотношение численности населения оценщиком на основании сборника ФИО6 не применялась, поэтому оценщик не мог нарушить то, что он не применял.

На странице 48 отчета имеются выдержки из указанного сборника, обосновывающие позицию оценщика, почему он не применил сборник, и самостоятельно рассчитал относительную коэффициентную корректировку.

Учитывая изложенное, следует согласиться с мнением эксперта о необоснованности указанного выше замечания бюджетного учреждения.

Кроме того, эксперт обратил внимание, что сборник ФИО6 является справочным и применяется наряду с другими пособиями, используемыми оценщиками для подготовки отчетов.

По мнению эксперта, приведенная оценщиком поправка на численность населенного пункта в конечном итоге, наряду с другими внесенными поправками, уравновешивает стоимости всех трех аналогов, а внесенная модульная поправка действительно не превышает 50% отклонения между аналогами.

В качестве третьей причины отказа в удовлетворении заявления бюджетным учреждением в оспариваемом решении указано нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Так, на странице 49 отчета при определении корректировки на местоположение в пределах населенного пункта оценщик указывает, что объект-аналог № 1, расположенный по адресу: <адрес> относится к производственной зоне г. Петухово (П1), однако подтверждение данной информации не представлено, к тому же по карте интернет ресурса 2 ГИС видно, что данный объект расположен скорее на окраине города в окружении частных жилых домов, поэтому корректировка на местоположение в пределах населенного пункта объекта-аналога № 1 рассчитана не корректно.

Проверив месторасположение указанного объекта, эксперт на основании карты 2 ГИС и данных карты градостроительного зонирования <адрес> подтвердил, что аналог № 1 (<адрес>) расположен в зоне П1.

Четвертой причиной отказа в удовлетворении заявления бюджетным учреждением послужило нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Как указывает бюджетное учреждение, на страницах 50-51 отчета оценщик определяет корректировку на масштаб объекта через коэффициент торможения взятый из «Справочника оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», выпущенный в 2021 г. под редакцией ФИО6 Так, значение корректировки для объекта-аналога № 2 (с площадью 194,4 кв.м.) – 0,651, а для объекта-аналога № 3 (с площадью 232,7 кв.м) – 0,667. Такие большие значения корректировки означают большое расхождение между объектом оценки и объектами-аналогами по одному из основных ценообразующих факторов – масштабу объекта. Объект оценки имеет площадь 4908,3 кв.м., что в 25 раз больше чем площадь объекта-аналога № 2 (194,4 кв.м.) и в 21 раз больше, чем площадь объекта-аналога № 3 (232,7 кв.м.).

По мнению эксперта, нормы, на которые ссылается бюджетное учреждение, не предусматривают невозможность сопоставления объектов-аналогов по фактору площади при сопоставлении аналогов из одного сегмента рынка, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Методика расчета поправки на площадь, описанная в сборнике ФИО6, указана оценщиком на странице 50-51 отчета, а расчеты сделаны в строгом соответствии с указанной методологией расчета.

Пятой причиной отказа в удовлетворении заявления бюджетным учреждением послужило нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Так, объект-аналог № 1, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, уточненная площадь 790,7 кв.м. Согласно фотографиям, представленным в объявлении, пол в здании бетонный, потолок без отделки, стены побелены. Данный вид отделки для производственно-складских зданий и помещений можно характеризовать как «без отделки», так как такая отделка не требует значительных финансовых затрат. Следовательно, необходимость введения корректировки на состояние отделки на странице 52 отчета не обоснована.

Эксперт, как и оценщик, провел визуальный осмотр объекта оценки и пришел к выводу, что объект-аналог № 1 имеет более качественный ремонт внутренних помещений, без механических повреждений конструкции здания, в то время как оцениваемый объект имеет разрушения стен, кровли, несущих конструкций.

На странице 52 оценщик привел поправки на физическое состояние здания в размере 30% и на необходимость проведения ремонта помещения в сопоставлении с аналогом № 1 в размере 19% в соответствии со сборником ФИО6 2001 г.

По мнению эксперта, неприменение данных поправок приведет к несопоставимости объектов по физическим характеристикам и искажению рыночной стоимости объектов, что ведет к нарушению именно тех норм, на которые ссылается административный ответчик.

Шестой причиной отказа послужило нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Как указывает Учреждение, в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка на странице 14 отчета оценщик пишет, что доля земли приходящая на объект оценки, составляет (28728 кв.м. (общая площадь земельного участка) *4908,3 кв.м. (площадь объекта оценки)) / 5626,7 кв.м. (общая площадь всех зданий на участке) = 25060 кв.м. с учетом округления. Оценщик не объясняет, на основании какой формулы проведен этот расчет, не приводит источник информации формулы, нет уверенности в том, что расчет верный. Исходя из того, что доля земельного участка, приходящаяся на объект оценки, была определена по некорректной формуле, что и другие доли, значит, нет разницы в том, что земельный участок и общая площадь всех зданий на участке в данном случае другие. Следовательно, «очищение» рыночной стоимости земельного участка было проведено не корректно.

Между тем, эксперт в заключении на странице 14 привел математические расчеты и не выявил математических и методологических ошибок в данной части отчета оценщика.

Седьмая причина отказа – это нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Как отмечает Учреждение, на странице 70 отчета оценщик пишет, что значение корректировки на статус населенного пункта в размере 0,56 «…попадает в серую зону согласно матрицам коэффициентов в сборнике под редакцией ФИО6 Использование таких значений автор рекомендует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью, однако данные значения не запрещены к использованию. Учитывая, что рынок земельных участков коммерческого назначения в Курганской области является неразвитым, и проследить тенденции рынка можно только по рынку города Кургана, как наиболее развитому рынку в Курганской области, оценщик считает возможным использование данной корректировки…» Данное утверждение было бы неоспоримым, если бы в анализе рынка земельных участков оценщик на странице 29 не указал, что в Курганской области «…найдено только 3 предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения без улучшений…» и не привел данные о предложении двух земельных участков в г. Шадринске и одного в п.г.т. Варгаши. Для определения рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом вполне достаточно и трех аналогов, следовательно, использование аналогов из г. Кургана, при наличии достаточного количества аналогов в Курганской области необоснованно. Если использование данных предложений о продаже по каким-либо причинам невозможно, то оценщик должен был указать данное обстоятельство и обосновать его.

По мнению эксперта, поправка на статус населенного пункта внесена в связи с ограниченностью предложений о продаже земельных участков со схожей системой ценообразования и сопоставимости по физическим характеристикам по земельному участку расположения объекта оценки. Предложенные три аналога в городе Шадринске и р.п. Варгаши имеют место для применения только в том случае, если данных по указанным объявлениям будет достаточно для обоснования применимости аналогов и соответствия возможности их использования в рамках действий подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7.

Аналог с адресом расположения: <адрес>, требует внесения более существенных поправок, нежели аналог из г. Кургана по физическому показателю – площадь – сопоставление объектов в 6,5 соток и в 2,5 га возможно только при полном отсутствии аналогов для расчета, и не решен вопрос с проверкой неопределенности относительно имущественных прав на участок (собственность или долгосрочная аренда), помимо этого будут факторы местоположения, скидки на торг, фактор статуса населенного пункта (недвижимость в Шадринске более ликвидна, чем в Куртамыше), и таким образом модульное значение поправки существенно превысит значение поправки при использовании аналога из г. Кургана. Схожая ситуация с аналогом по адресу: <адрес>, площадью 4 сотки. Аналог в р.п. Варгаши требует очистки стоимости объекта от качественных характеристик в виде его улучшений, что технически очень сложно сделать, ввиду продажи участка не свободного от физических объектов, расположенных в его границах. Поэтому отказ от применения аналогов в г. Шадринске и р.п. Варгаши не только обоснован оценщиком, но и методологически оправдан.

Восьмая причина отказа – это нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

Бюджетное учреждение отметило, что на страницах 70-71 отчета оценщик при определении корректировки на местоположение в пределах населенного пункта указывает, что объект-аналог № 1 с адресом: <адрес>, расположен рядом с ТРЦ «Hyper City», в центре деловой активности г. Кургана (ОДЗ 3). Данное утверждение не совсем корректно, так как данный земельный участок действительно расположен в многофункциональной зоне (ОДЗ 3), но при этом этот земельный участок находится за ТРЦ «Hyper City» и окружен промышленными зданиями, заезд на участок осуществляется с улицы Бажова. Многофункциональная зона (ОДЗ 3) может включать в себя также и размещение промышленных и складских объектов. Следовательно, определять местоположение земельного участка как в «центре деловой активности» некорректно и корректировка на местоположение в пределах населенного пункта для объекта-аналога № 1 не нужна.

По мнению эксперта, наличие рядом с объектом-аналогом индустриального парка, зон торгового назначения ТЦ РИО, ГиперСити, Товарищества Предпринимателей, Светофор, телецентра, городского отделения полиции, детского сада, многочисленных объектов торговли, говорит никак ни о промышленной зоне города, а с учетом анализа ближайшего окружения определяет ее как зону делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ 1) – то есть центр деловой активности города.

Других оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости оспариваемое решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не содержит.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку представленный в материалы дела отчет оценщика составлен компетентным оценщиком, в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к оценщику и отчету об оценке объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, оценщик при проведении оценки объекта недвижимости руководствовался нормами действующего законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать изложенные в отчете ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» № от 24 ноября 2021 г. выводы оценщика о размере рыночной стоимости объекта оценки недостоверными и не принимать отчет в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению, решение административного ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания цехов: мягко-мебельного, черновых заготовок, сборочного, отделочного и склада кирпичного для материалов, общей площадью 4908,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости следует признать незаконным и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере 3062300 руб. по состоянию на 4 июня 2021 г., согласно отчету ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» № от 24 ноября 2021 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 8 декабря 2021 г. № № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания цехов: мягко-мебельного, черновых заготовок, сборочного, отделочного и склада кирпичного для материалов, назначение: нежилое, общей площадью 4908,3 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и установить кадастровую стоимость здания цехов с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 3062 300 руб. по состоянию на 4 июня 2021 г.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 6 мая 2022 г.

Судья В.В. Варлаков