Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Санаторий «Зеленый городок» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Санаторий Зеленый городок» обратилось в суд с указанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под очистные сооружения, площадью 5012 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 1247 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, площадью 3598 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 898 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, площадью 3585 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 895 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при установлении в отношении данного объекта его рыночной стоимости.

Административный истец отмечает, что установленная в отношении указанных земельных участков кадастровая стоимость, утвержденная Постановлением Правительства Ивановской области от 28 сентября 2012 года № 368-п по состоянию на 01 января 2009 года для земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 365 808,60 руб., для земельного участка с кадастровым номером № в размере 3392094,32 руб., для земельного участка с кадастровым номером № в размере 2383451, 40 руб., не соответствует их рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Асэксперт», что нарушает права административного истца как арендатора, поскольку арендная плата уплачивается в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям. Просила восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, поскольку до настоящего времени оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной.

Представитель заинтересованного лица Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области ФИО2 возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенных в письменном отзыве (т.2 л.д.32), полагая, что отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства.

Представители административных ответчиков Правительства Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, в отзывах оставили решение по спору на усмотрение суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, пояснения оценщика ФИО3, допрошенного в качестве свидетеля, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «Санаторий Зеленый городок» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под очистные сооружения, площадью 5012 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, площадью 3598 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, площадью 3585 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Право аренды административного истца на указанные земельные участки, находящиеся в государственной собственности, подтверждается договором аренды № 9-2010-юр от 11.03.2010 года.

Административный истец в силу требований п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ и Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, уплачивает арендную плату, которая определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что размер арендной платы, которую обязано уплачивать ООО «Санаторий Зеленый городок» за земельные участки, зависит от их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Административные ответчики и заинтересованные лица такое право административного истца не оспаривают.

Согласно абзацу 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату определения – 01 января 2009 года составляет 3365808,6 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату определения – 01 января 2009 года составляет 2392094,32 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату определения – 01 января 2009 года составляет 2383451,4 руб. Кадастровая стоимость указанных земельных участков была утверждена постановлением Правительства Ивановской области от 28 сентября 2012 года № 368-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Ивановской области».

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в ЕГРН 27 ноября 2012 года. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости истекал 27 ноября 2017 года. Административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 11 декабря 2018 года, то есть с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных земельных участков, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи ООО «Санаторий Зеленый городок» административного иска в суд уполномоченным органом не вносились.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным представителем ООО «Санаторий Зеленый городок» – ФИО1, не заявляли.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд считает возможным признать причины пропуска ООО «Санаторий Зеленый городок» процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке № от 15 ноября 2018 года, подготовленному оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка площадью 5012 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2009 года составляет 1247 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 3598 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2009 года составляет 898 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 3585 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2009 года составляет 895 000 рублей.

Административные ответчики каких-либо возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Представитель заинтересованного лица считал, что при составлении отчет об оценке составлен с нарушением требований действующего законодательства.

Проверяя представленный суду отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО3, составивший отчет об оценке №, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, является членом Ассоциации «СРОО «Экспертный совет», застраховал свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СПАО «Ингосстрах» с лимитом ответственности 5000000 рублей.

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объектов оценки в части их количественных и качественных характеристик, в том числе описание их физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях, сведений об износе и устаревании.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорных объектов недвижимости, произведен анализ ликвидности объектов оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 провел анализ рынка земельных участков, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения, произвел анализ рынка продаж объектов недвижимости за 2008 год из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, как по Ивановской области, так и по всей России, с учетом малого количества предложений о продаже аналогов в Ивановской области, и определил основные ценообразующие факторы для земельных участков под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения: площадь объекта, местоположение объекта, близость к автомагистралям, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, удаленность от водных объектов, время продажи/предложения.

В итоге оценщиком установлен диапазон цен по сделкам с земельными участками под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения в целом по рынку России, который в анализируемом периоде находился в пределах от 100 до 300 рублей, а также среднее значение цены 1 квадратного метра земельного участка, составляющее 227,53 рубля, медианное значение в целом по рынку на уровне 211,62 рублей. Среднее значение цены квадратного метра земельного участка в Ивановской области находилось на уровне 637 рублей, медианное значение – 606 рублей за квадратный метр.

В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал четыре объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже в марте-ноябре 2008 года, по принципу функциональной, конструктивной и параметрической и территориальной сопоставимости. Так, все объекты – аналоги, также как и объект оценки, относятся к категории земельных участков, предназначенных под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения, находятся в центральной части России, в соседних с Ивановской областью регионах, имеющих сходную социальную инфраструктуру, а также имеют сопоставимые физические характеристики (удаленность от водных объектов, топологию, транспортную доступность, качество окружения, наличие инженерных коммуникаций) и предлагались к продаже в период до даты оценки.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

Так, в рамках сравнительного подхода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на условия рынка, на местоположение, на физические характеристики, в том числе площадь. При этом обоснование введенных корректировок оценщиком ФИО3 подробно приведено в отчете.

Оценщиком произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта – аналога в зависимости от внесенных корректировок.

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что используемые аналоги отличаются от объектов оценки по виду разрешенного использования (разрешенное использование оцениваемых объектов – «под очистные сооружения» и «артскважину») не могут быть приняты во внимание и свидетельствовать о несоответствии составленного отчета требованиям действующего законодательства.

Как следует из пояснений оценщика ФИО3 и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, оцениваемые земельные участки входят в состав комплекса, фактическое использование которого – санаторий «Зеленый городок». Соответственно, данные объекты оценки обоснованно отнесены оценщиком к объектам рекреации и аналоги подбирались именно из данного сегмента.

Указанный подход к выбору аналогов соответствует п. 20 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Доводы заинтересованного лица о том, что выбранные объекты-аналоги существенно отличаются по площади от оцениваемых земельных участков, также не свидетельствуют о нарушении оценщиком положений законодательства об оценочной деятельности, поскольку различия в площади учтены с помощью введения соответствующих корректировок.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании приведена в описательных таблицах, отчет и дополнение к нему содержат сведения об источниках используемой информации. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Ссылка заинтересованного лица о том, что оценщиком необоснованно применялся справочник Лейфера за 2014 год, что в соответствии с п.8 ФСО 1 недопустимо, также являются несостоятельными.

Из содержания ответа об оценке, а также пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании следует, что данный справочник использовался лишь для рассмотрения вопроса сегментирования рынка. В расчетах какие-либо показатели из указанного справочника не применялись.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ООО «Асэксперт» ФИО3 о величине рыночной стоимости объектов оценки, суд признает обоснованными.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено.

При этом оценщиком ФИО3 также представлены сведения о средней стоимости 1 кв.м. земельных участков с назначением под объекты рекреации, определенной в рамках процедур оспаривания кадастровой стоимости, в том числе, одного из земельных участков, на котором также расположен санаторий «Зеленый городок» и которая составляет по Ивановской области от 241 до 264 руб. за кВ.м. (т.2 л.д. 30)

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ООО «Санаторий Зеленый городок» исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данные величины для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков путем удовлетворения в полном объеме требований ООО «Санаторий Зеленый городок».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Санаторий «Зеленый городок» к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

земельного участка площадью 5012 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под очистные сооружения, кадастровый номер № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2009 г. в размере 1247000руб.

земельного участка площадью 3598 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, кадастровый номер № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2009 г. в размере 898000 руб.

земельного участка площадью 3585 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: под артскважину, кадастровый номер № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2009 г. в размере 895000 руб.

Датой подачи заявления ООО «Санаторий «Зеленый городок» об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости считать дату обращения с соответствующим заявлением в Ивановский областной суд – 11 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.А. Степанова