Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «АЗС-ресурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «АЗС-ресурс» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.

Административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права и законные интересы общества, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца – Кальнов В.В., действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнил заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Пожаров И.В. не возражал против удовлетворения уточненных требований общества.

Представитель заинтересованного лица - Администрации города Твери – Иванова Е.А. вопрос об удовлетворении административных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра», извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под контейнерную АЗС, расположенный по адресу: <адрес>, был передан в аренду ООО «Топаз-инвест» на основании договора аренды от 28 февраля 2012 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Тверской области на срок до 28 февраля 2060 года. На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 06 апреля 2012 года права и обязанности арендатора указанного земельного участка были переданы ООО «АЗС-ресурс».

Вышеуказанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 28 февраля 2012 года размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

Приложением к договору аренды - расчетом арендной платы предусмотрено, что данный расчет производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости, ООО «АЗС-ресурс» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от 30 октября 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года определена в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки объекта недвижимости общество 21 сентября 2015 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением комиссии от 02 октября 2015 года заявление ООО «АЗС-ресурс» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 июля 2007 года № 254, что послужило основанием для обращения в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке от 19 июля 2015 года № № выполненный оценщиком ООО «Капитал Оценка» Морозовой Е.В., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ года № №, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Батуриной О.Ю. в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выводы оценщика о величине рыночной стоимости признаны обоснованными.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обоснованные тем, что оценщик не учел наличие улучшений на участках-аналогах № 2 и № 3; корректировку на электроснабжение необоснованно применил в минимальном размере; указал, что все аналоги принадлежат продавцам на праве собственности, в то время как в объявлениях о продаже данная информация также, как и дата публичной оферты, отсутствует.

Администрация г.Твери в письменных возражениях указала на необоснованный отказ от корректировки на вид разрешенного использования в отношении аналога № 1, а также на отсутствие информации, позволяющей определить характеристики локального расположения земельных участков.

С учетом возражений административного ответчика и заинтересованного лица относительно выводов оценщика по ходатайству представителей Администрации г.Твери определением суда от 07 декабря 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Андреев Капиталъ» Чайкина А.С. от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость указанного земельного участка составила <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Отвечая на вопрос о том, допущены ли оценщиком нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, эксперт указал, что грубых нарушений закона и федеральных стандартов оценки выявлено не было, однако по представленным материалам невозможно проверить достоверность используемой в расчетах информации при выборе объектов-аналогов из-за отсутствия полноты данных интернет-страниц; сделать вывод о влиянии данного нарушения на итоговую величину рыночной стоимости по представленным объектам-аналогам не представляется возможным.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков в Тверской области и г.Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под индустриальную застройку, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки» и в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Невозможность проверки достоверности информации, используемой при проведении оценки, эксперт обосновал тем, что имеющиеся в отчете материалы представляют собой лишь фрагменты скрин-шотов, в которых отсутствует адресная строка интернет-ресурса, откуда была получена соответствующая информация.

С учетом данного вывода эксперта суд приходит к выводу о том, что в указанной части отчет об оценке не соответствует пункту 10 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 254, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Также отчет не отвечает требованиям пункта 4 этого же федерального стандарта оценки, в силу которого при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, заключающегося в том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

При таких обстоятельствах отчет об оценке не может быть положен в основу решения суда по настоящему административному делу.

В то же время выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Участвующие в деле лица с выводами экспертного заключения согласились, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

Принимая во внимание, что сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка может быть установлена на основании экспертного заключения, удовлетворяющих критериям относимости и допустимости.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, равной <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление ООО «АЗС-ресурс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 21 сентября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова