Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-10/17 по иску Шуваловой Л.Н. об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Шувалова Л.Н. обратилась в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 01.01.2013 года в размере рыночной стоимости 3 190 662 руб.

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 01.01.2013 года в размере его рыночной стоимости 1 477 791 руб.,

-объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 18.11.2014 года в размере его рыночной стоимости 2 337 323 руб.,

-объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на 28.08.2015 года в размере его рыночной стоимости 4 883 819 руб., а также обязать ФГБУ ФКП Росреестра внести в ГКН сведения об измененной кадастровой стоимости.

Истец является сособственником объектов капитального строения, сособственником земельного участка с кадастровым номером № и арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванных.

Дата определения кадастровой стоимости земельных участков – 01.01.2013 года и составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 6 005 639,30 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 5 032 564,68 руб.

Кадастровая стоимость ОКС определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области".

Кадастровая стоимость определена: ОКС с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014 года – 10 089 184,07 руб., ОКС с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015 года -24 171 630,17 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлены отчеты об оценке № и № от ДД.ММ.ГГ., выполненные ООО ЭКГ «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объектов оценки, в которых определена их рыночная стоимость.

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца Шуваловой Л.Н. – Колодов А.Л., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, указав, что согласен с выводами повторной экспертизы. Просил установить кадастровую стоимость ОКС по её результатам, также согласился с результатами первой экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков.

Представитель мэрии г.о. Тольятти – Финагеев И.С., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ. просил в удовлетворении исковых требований отказать, полагал, что результаты первой экспертизы более достоверны, не возражал против удовлетворения исковых требований по первой экспертизе.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Правительства Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в своем отзыве разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Шуваловой Л.Н. в части установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами первой экспертизы, а требования в части установления кадастровой стоимости ОКС подлежат удовлетворению в соответствии с повторной экспертизой, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что Шувалова Л.Н. является: сособственником нежилого помещения (1/2 доли в праве общей долевой собственности), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. и собственником нежилого помещения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждено свидетельством от государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ.

Так же, Шуваловой Л.Н. на праве обшей долевой собственности, доля в праве №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Кроме того, Шуваловой Л.Н. на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.Гг., а также дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ. к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ.

Истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке № и № от ДД.ММ.ГГ., выполненные ООО ЭКГ «<данные изъяты>», по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Из отчета № от ДД.ММ.ГГ. усматривается, что объектом оценки являлись: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. составляет 3 190 662 рубля, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. составляет 1 477 791 рубль.

Из отчета № от ДД.ММ.ГГ. усматривается, что объектом оценки являлись: объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 18.11.2014г. составляет 2 337 323 рубля, объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенное по адресу: АДРЕС, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 28.08.2015 года составляет 4 883 819 рублей.

На отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., на отчет № от ДД.ММ.ГГ. получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «<данные изъяты>», согласно выводам которых, отчеты об оценке соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в них стоимость объектов подтверждена.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В рамках судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица – Мэрии г.о. Тольятти Самарской области была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г., объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014г., объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015 года.

Согласно заключениям эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г. составляет 2 657 731,38 рубль, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 1 077 407,76 рублей; № от ДД.ММ.ГГ. итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014г. составляет 3 325 245,92 рублей; № от ДД.ММ.ГГ. итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015г. составляет 10 183 486,34 рублей.

Представителем истца по доверенности Кодоловым А.Л., заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в отношении объектов капитального строительства, поскольку имеются замечания по методике и порядку проведения экспертизы: выбранная экспертом модель расчета стоимости носит исключительно вероятный (оценочный) характер, также в заключение эксперта недостаточно аргументированы выводы, не применены или неверно применены необходимые методы и методики экспертного исследования.

Учитывая, что указанные недостатки результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>», существенно влияют на определение итоговой рыночной стоимости объектов экспертизы в заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ., а также полученные в рамках отчета об оценке и судебной экспертизы рыночные значения стоимости одних и тех же объектов капитального строительства значительно различаются, хотя никакие их качественные показатели не изменились, судом по ходатайству представителя истца назначена и проведена повторная судебная экспертиза в ООО «<данные изъяты>» по вопросу определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014г., объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014г. составляет 3 306 779,66 рублей, итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015г. составляет 5 195 762,71 рубля.

С учетом уточнений представителем истца исковых требований, в части установления кадастровой стоимости земельных участков по экспертизе, проведенной ООО «<данные изъяты>»: № от ДД.ММ.ГГ., а также в части установления рыночной стоимости объектов капитального строительства по экспертизе, проведенной ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., суд приходит к следующему.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Экспертиза, проведенная ООО «<данные изъяты>»: № от ДД.ММ.ГГ., выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>»: № от ДД.ММ.ГГ., в части установления рыночной стоимости земельных участков по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, осмотр объектов экспертизы экспертом не производился. В представленных судом материалах дела на стр. 25 тома 1 имеются фотографии исследуемых объектов, не вызывающие у эксперта каких-либо сомнений. Определенные в экспертном заключении итоговые рыночные стоимости объектов оценки не являются произвольными, при оценке спорных земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

На странице 9 заключения экспертом сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта экспертизы является его использование в качестве земельных участков коммерческого назначения.

Эксперт провел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Тольятти Самарской области, актуальных на дату оценки, что отражено на стр. 11-17 отчета.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости спорных земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельными участками, являющимися объектами исследования.

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался / страница 19 экспертизы/.

Для расчета стоимости земельных участков, эксперт использовал данные информационной системы «Волга-Инфо»-«I-Real».

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка коммерческого назначения, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области, максимально схожих и сопоставимых по основным экономическим и физическим характеристикам /таблица № 21 на странице 26 заключения/.

Определение необходимости внесения поправок приведено в таблице №22 на странице 27-28 экспертного заключения.

Обоснование введения корректировок приведено на страницах 29-30 экспертизы, после чего эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 657 731,38 рубль, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г. составляет 1 077 407,76 рублей.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз в части установления рыночной стоимости спорных земельных участков, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>»: № от ДД.ММ.ГГ.. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельных участков, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Экспертиза, проведенная ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ., выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела с проведением осмотра объектов исследования - объекта капитального строительства с кадастровым номером № и объекта капитального строительства с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объекта в рамках затратного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения) Самарской области, актуальный на дату определения кадастровой стоимости объектов оценки, отобранные экспертом 6 объектов-аналогов, актуальных на дату исследования, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки – нежилым помещением с кадастровым номером № и наиболее полно отражают зависимость цены нежилого помещения от ценообразующих факторов; отобранные экспертом 6 объектов-аналогов, актуальных на дату исследования, расположенные в Автозаводском, Центральном и Комсомольском районах г. Тольятти Самарской области схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки – нежилым помещением с кадастровым номером № и наиболее полно отражают зависимость цены нежилого помещения от ценообразующих факторов, расчет стоимости объектов недвижимости произведен с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, а также доходным подходом – методом прямой капитализации, данные методы позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 18.11.2014 года и на 28.08.2015г.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

С учетом изложенного, суд полагает, что требования Шуваловой Л.Н. подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 18.11.2014г. в размере 3 306 779,66 рублей, кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 28.08.2015г. в размере 5 195 762,71 рубля, подлежат определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.., а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 657 731,38 рубль, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г. в размере 1 077 407,76 рублей подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>»: № от ДД.ММ.ГГ..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд, а именно: 14.11.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Суд полагает, что оснований для удовлетворения требований Шуваловой Л.Н. об обязании административного ответчика внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Шуваловой Л.Н. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 01.01.2013 года в размере рыночной стоимости 2 657 731 рубль 38 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС по состоянию на 01.01.2013 года в размере его рыночной стоимости 1 077 407 рублей 76 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на 18.11.2014 года в размере его рыночной стоимости 3 306 779 рублей 66 копеек.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на 28.08.2015 года в размере его рыночной стоимости 5 195 762 рубля 71 копейка.

Дата подачи иска в суд – 14.11.2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.03.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь