Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1100/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Южная торговая компания» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Административный истец ООО «Южная торговая компания» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административный истец, являясь собственником земельного участка, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 435 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 45 192 000 рублей по состоянию на <данные изъяты>, согласно выводам, изложенным в отчете независимого оценщика ООО «НацЭксперт» № 1/НЭК-3Э от 03 февраля 2021 года.

Представитель административного истца Кибакин М.М. в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить по выводам, изложенным в отчете независимого оценщика ООО «НацЭксперт». С заключением эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкова А.Ю. не согласился по замечаниям, изложенным в возражениях на судебную экспертизу, а также по заключению специалиста ООО «Оценочная компания» по результатам рецензирования заключения эксперта, просил назначить повторную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Иванова Н.Н. в судебное заседание явилась, представила письменные пояснения, согласно которым не возражала против выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», оставила разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» не возражал, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица Администрации городского округа Солнечногорск Московской области, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим и своевременным образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя административного истца, представителя административного ответчика, учитывая письменные пояснения эксперта Бушкова А.Ю., проводившего судебную оценочную экспертизу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, а именно земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 435 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект недвижимости, представленной в материалы дела.

В отношении вышеуказанного земельного участка на основании распоряжения об утверждении кадастровой стоимости Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27.11.2018 года по состоянию на 01 января 2018 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка в размере 209 330 700 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости объекта.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости в виде земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года была установлена распоряжением об утверждении кадастровой стоимости, принятым Министерством имущественных отношений Московской области.

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО «НацЭксперт» № 1/НЭК-3Э от 03 февраля 2021 года, в котором по состоянию на 01 января 2018 года определена рыночная стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом исследования.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 09 августа 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Бушкову А.Ю.

Заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» № 128/10/2021 от 13 октября 2021 года установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «НацЭксперт» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты>: земельного участка с кадастровым номером 50:09:0040213:103 общей площадью 435 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 208 174 694 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости ООО «НацЭксперт», суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «НацЭксперт», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт Бушков А.Ю., проводивший судебную оценочную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком ООО «НацЭксперт» нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, с выводами, содержащимися в экспертном заключении судебной оценочной экспертизы, не согласился представитель административного истца, представил суду возражения по заключению эксперта Бушкова А.Ю., основанные на заключении специалиста ООО «Оценочная компания» № 2021С138 от 18 ноября 2021 года, ходатайствовал о вызове в судебное заседание и допросе эксперта Бушкова А.Ю.

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения эксперта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» экспертом Бушковым А.Ю.

Так, заключение ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» содержит подробное описание проведенного исследования, а также указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключение эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объекту оценки.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе анализа рынка исследуемого объекта, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, потенциальное использование объекта, местоположение и характеристика объекта, вид права, категория земель, вид разрешенного использования.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки, все аналоги являются земельными участками, относящимися к категории земли: земли населенных пунктов, с назначением: для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей, существенно не отличающиеся от оцениваемого объекта, расположенного в Солнечногорском районе Московской области.

Учитывая местоположение земельного участка, расположение непосредственно в населенном пункте, окружающую застройку, а также категорию - земельный участок целесообразно использовать под индивидуальное жилищное строительство.

Характеристика объектов-аналогов для объекта экспертизы представлена в таблице сравнения (таблица 2, стр. 33 заключения). Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цена предложения, передаваемые права, финансовые условия, условия продажи, дата выставления на торги, снижение цены в процессе торгов, местоположение, удаленность от МКАД, общая площадь земельного участка, корректировка на категорию земель/ разрешенное использование, наличие крупного водоема, наличие коммуникаций, источник информации. При этом, экспертом сделаны выводы по результатам сопоставимости стоимости рассматриваемых объектов-аналогов для рассматриваемого земельного участка с учетом указанных параметров.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении, в том числе в части применения подходов, применив доходный подход (метод предполагаемого использования) и сравнительный подход (метод сравнения продаж) (таблица 1, стр. 31 заключения).

В рамках каждого из подходов экспертом произведен расчет рыночной стоимости объекта, с учетом подбора аналогов, с применением соответствующих корректировок в рамках каждого подхода, что отражено в расчете рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода (таблица 3, стр. 39-40 заключения), а также в рамках доходного подхода (таблица 11, стр. 54 заключения), после чего произведено согласование результатов оценки (таблица 12, стр. 55 заключения).

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Для личного участия в судебное заседание явился эксперт Бушков А.Ю., который в судебном заседании от 06 декабря 2021 года подробно ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением.

Кроме того, эксперт пояснил, какими правилами, источниками и методиками руководствовался при отборе аналогов, при выборе подходов и методов оценки, при применении корректировок.

Также судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых эксперт подробно ответил на замечания административного истца, изложенные в письменных пояснениях. Указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам административного дела.

Таким образом, эксперт пояснил, что в заключении экспертом приведена выборка предложений по продаже объектов-аналогов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом, с учетом ретроспективного характера оценки. При исследовании экспертом применены корректировки, устраняющие различия между объектом исследования и объектами сравнения, с учетом специфики подобранных аналогов.

Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом Бушковым А.Ю., отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки 16 лет, являющимся действующим членом Экспертного Совета Общероссийской общественной организации Русское общество оценщиков, являющимся кандидатом экономических наук, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 30 января 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Само по себе несогласие административного истца с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы, в связи с незначительным уменьшением рыночной стоимости земельного участка от кадастровой стоимости, а также несогласие с выводом эксперта в части подбора аналогов, применения корректировок в рамках сравнительного и доходного подходов, по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы.

Оценивая представленное административным истцом заключение специалиста, подготовленное ООО «Оценочная компания» № 2021С138 от 18 ноября 2021 года, суд обращает внимание на то, что составленное заключение не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», и мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Таким образом, с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз».

Исходя из положений статьи 17, статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд 20 июля 2021 года.

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Южная торговая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 435 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере 208 174 694 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.