Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр» (далее – ООО «Торговый центр») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:66:010102:20, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

Протокольным определением суда от 30 июня 2021 года КГБУ «АЦНГКО» исключено из числа административных ответчиков.

В судебном заседании представитель административного истца Леер С.Ф. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

КГБУ «АЦНГКО» в отзыве указал, что является ненадлежащим административным ответчиком и отметил аналогичные нарушения, допущенные оценщиком при оставлении отчета об оценке.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Торговый центр» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 10597821 рубль 85 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке *** от 23 апреля 2021 года, составленный оценщиком ООО «ПрофОценка» ФИО1, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 7783000 рублей.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 выводы отчета подтвердил, пояснив, что для целей оценки оцениваемый участок воспринимался как условно-свободный, что подтверждается таблицами 36 и 40 отчета и для определения его стоимости по состоянию на ретроспективную дату осмотр не требовался, в связи с чем ссылки на пункт 20 ФСО №7 в данном случае некорректны. Применение корректировки на численность населения в размере вызвано необходимостью разграничения объектов-аналогов, поскольку они расположены в городах, обладающих одинаковым статусом. При этом, в силу малого количества схожих идентифицируемых объектов на рынке земельных участков, оценщик вынужден брать для сравнения имеющиеся в наличии предложения о продаже. Корректировка в 34% для г.Бийска более приемлема, чем сравнение с предложениями о продаже в пределах краевого центра. Рубцовск имеет статус города в отличие от райцентров сельскохозяйственных районов, которые имеют статус сел, поселков городского типа, рабочих поселком и т.д. Также его нельзя отнести к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра, так и к прочим населенным пунктам, а потому в рамках отчета статус г.Рубцовска был определен как «Райцентры с развитой промышленностью». При размещении объектов торговли не менее важным фактором является количество потенциальных покупателей (население). По данному показателю г.Рубцовск превосходит г.Заринск. Более высокая заработная плата в г.Заринске обусловлена структурой экономики (градообразующим предприятием является АО «Алтайкокс»), то есть г.Заринск является моногородом. В совокупности с относительно малым количеством населения данный фактор формально обуславливает относительно высокую среднюю заработную плату. Экономика других городов Алтайского края более диверсифицирована, что в совокупности с большим количеством населения дает более точную картину по средней заработной плате и средним доходом населения. Таким образом, расчет корректировки по формальным признакам является некорректным. Расчет корректировки на местоположение на основании численности населения является более корректным и обоснованным. Поправка на торг, применяемая оценщиком в усредненных значениях по городам России, обусловлена небольшой разницей с коэффициентом по категориям населенных пунктов (0,5-0,7 %), при том, что города с населением до 500 тыс. человек подразделяются на категории – с доходами выше и ниже среднего уровня, что значительно перегружает отчет и оставляет открытым вопрос о географии среднего уровня дохода, то есть нарушает принцип достаточности. Относительно объекта-аналога № 1, то он расположен на одной из основных городских магистралей г.Рубцовска – проспекте Ленина. Администрация города и городской совет депутатов расположены в пределах 500 м к югу. В пределах 300 м на юг от объекта-аналога № 1 расположены Драмтеатр и ТЦ «Кировский». В пределах 100 м на север расположен ТЦ «Мария-Ра», в пределах 200 м на север расположены два торговых центра. Местоположение объекта-аналога № 1 однозначно не относится к промышленной зоне либо окраинам города. Отнести его местоположение к категории «Центр города» так же нельзя, в силу некоторого удаления от городской администрации. Категории «Спальные районы высотной застройки», «Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки», «Районы крупных автомагистралей города» также не подходят для описания местоположения объекта-аналога № 1, так как характеризует только один ценообразующий фактор, вынесенный в название категории. Объекта-аналога № 1 расположен в пешей доступности от городской администрации, между несколькими офисно-торговыми центрами. Высокая концентрация торговых и торгово-офисных объектов в районе расположения объекта-аналога № 1 позволяет предположить, что его так же возможно использовать под торгово-офисную застройку в пределах малоэтажной жилой застройки. Следовательно, на основании вышеприведенных факторов, местоположение объекта-аналога № 1 можно охарактеризовать как «Центры административных районов города, зоны точечной застройки» как по формальным признакам, приведенным в Справочнике оценщика недвижимости – 2018, так и по фактическому местоположению, исключающему отнесение к остальным категориям. По объекту-аналогу № 2 оценщик пояснил, что согласно Справочнику оценщика недвижимости 2018 к центру города могут быть отнесены зоны, находящиеся в разных административных районах города. Объект-аналог № 2 расположен вблизи трех торговых центров, в пределах 150 м от зоны многоэтажной застройки, на пересечении двух крупных городских магистралей – пер. Улежникова и пр. Ленина. Учитывая окружение, а также тот факт, что в объявление его местоположение отнесено к центру города, оценщик счел возможным определить местоположение объекта-аналога № 2 как приравненную по статусу территорию «Культурный и исторический центр города». Местоположение объекта-аналога № 3 помимо среднеэтажной застройки характеризуется большим количеством магазинов, присутствием в пределах 150 м от границ участка торгового центра. От типичного спального района объект-аналог № 3 отличается насыщенностью объектами социальной и деловой сфер, при этом большая часть указанных объектов расположена в отдельно стоящих зданиях, то есть точечно. Объект-аналог № 3 нельзя однозначно отнести к спальным районам среднеэтажной застройки. Методом исключения оценщик пришел к выводу, что наиболее подходящей по описанию является категория «Центры административных районов города. Зоны точечной застройки».

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 7783000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 мая 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 08 июля 2021 года