Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1106/2020 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве собственности нежилого здания с КН <данные изъяты>, расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административные истцы указывают, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего им объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает их (истцов) права как плательщиков налога.

Административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость принадлежащего им объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке № 21.10./14-19-2 от 3 декабря 2019 года по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости (л.д. 55-58).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО5 поддержала требования своего доверителя и ранее представленные замечания на экспертное заключение. Полагала недостоверной рыночную стоимость здания, определенную по результатам судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) отказ от затратного подхода; 2) необоснованный расчет корректировка на «дату предложения» по данным инфляции; 3) итоговая ставка аренды завышена.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области в суд поступили письменные пояснения в соответствии с которыми, Министерство оставляет уточненные требования административного истца на усмотрение суда (л.д. 75).

От представителя административного ответчика – ГБУ МО «ЦКО» в суд поступило письменное согласие с результатами, проведенной по делу экспертизы (л.д. 70).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с названной нормой одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра физическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база для данного налога в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 402 НК РФ.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 НК РФ.

Законом Московской области от 18 октября 2014 года № 136/2014-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории Московской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2015 года.

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, несоответствие внесенной в Единый государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности собственника данного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются сособственниками нежилого здания с КН <данные изъяты>, общей площадью 3376,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Судом также установлено, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом № 004д от 29 марта 2019 года ГБУ МО «ЦКО» в рамках реализации ч. 9 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д. 8).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного здания – 150 853 451 рубль 59 копеек.

Согласно заключению эксперта № 39 от 19 июня 2020 года ООО «ГК «Метрикс» ФИО6, которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 23 августа 2018 года составляет 139 424 000 рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного жилого дома.

Замечание административного истца относительно отказа эксперта от применения затратного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт сам вправе определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке. Обоснование отказа от данного подхода содержится на стр. 26 в табл. 13 экспертного заключения, а также в письменных пояснениях, где эксперт более подробно раскрывает причины отказа от применения затратного подхода.

Утверждение истца о том, что экспертом неверно применена корректировка на «условия рынка», ввиду того, что она рассчитана из данных об инфляции, суд находит необоснованным, поскольку инфляция это категория, которая отражает устойчивый рост общего уровня цен на товары и услуги.

Довод административного истца о том, что итоговая ставка аренды, полученная экспертом, является завышенной, не заслуживает внимания, поскольку вызван невнимательностью стороны истца при изучении экспертного заключения. Эксперт пояснил, что на стр. 154 экспертного заключения указана стоимость арендной ставки за кв.м. в год, а не в месяц как на стр. 81-82.

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО6 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с КН <данные изъяты>, общей площадью 3376,1 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>А, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 августа 2018 года в размере 139 424 000 (сто тридцать девять миллионов четыреста двадцать четыре тысячи) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в Московский областной суд – 20 декабря 2019 года.

В удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в ином размере ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян