Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области ФИО1, ФИО2, представителя заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» ФИО3, заинтересованного лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области к Управлению Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области о признании незаконным и отмене решения о результатах определения кадастровой стоимости, восстановлении величины кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области (далее - администрация сельсовета) обратилась в Амурский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, указав, что 9 марта 2010 г. на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на территории <адрес>, выделен из паевых земель ТОО «Новотроицкое» категории земли - сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Постановлением губернатора Амурской области от 22 августа 2011 г. указанный земельный участок был переведен из категории земель «сельскохозяйственного назначения» в «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» для строительства полигона по обезвреживанию и захоронению промышленных и бытовых отходов. 5 апреля 2012 г. принято решение об изменении вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» на вид разрешенного использования «для строительства полигона ТБО». По состоянию на 1 января 2013 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 29 715 000 руб. 20 мая 2020 г. с лицевого счета Новотроицкого сельсовета Благовещенского района произведено снятие денежных средств в сумме 1 004 738 руб. 17 июня 2020 г. по запросу администрации сельсовета из Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области получен ответ, согласно которому на основании решения комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. и предоставленных уточненных налоговых деклараций за 2017, 2018, 2019 год ООО «Альфа-Туран» был произведен перерасчет земельного налога в сторону уменьшения. 16 июля 2020 г. в администрацию сельсовета поступила копия решения комиссии, из которой следует, что основанием для его принятия послужил отчет <номер> от 16 декабря 2019 г. об определении рыночной стоимости земельного участка. Комиссией на дату определения стоимости объекта оценки 1 января 2013 г. была установлена кадастровая стоимость равная его рыночной в размере 2 435 000 руб. С указанным решением комиссии администрация сельсовета не согласна, поскольку в отчете оценщик принял несопоставимые к расчетам аналоги земельного участка, в том числе по площади. В отношении 1-го аналога из объявления о продаже невозможно установить местоположение земельного участка, к продаже предлагаются только документы на земельный участок. По 3-му аналогу, из объявления невозможно установить к какой категории земель относится земельный участок. Приложенные к отчету фотографии не подтверждают его использование в целях сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2013 г. На земельном участке были произведены работы по снятию плодородного слоя. Решение комиссии от 14 января 2020 г. № 9 об уменьшении кадастровой стоимости затрагивает интересы Новотроицкого сельсовета, так как лишило его полученных доходов от налогов. Просит суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области о результатах определения кадастровой стоимости № 9 от 14 января 2020 г., отменить указанное решение и восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <номер>, категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения «для строительства полигона ТБО» по состоянию на 1 января 2013 г., установленной Амурским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в размере 29 715 000 руб.

В судебном заседании представители административного истца администрации сельсовета ФИО1 и ФИО2 настаивали на заявленных административных исковых требованиях, в обоснование привели те же доводы, что изложены в административном исковом заявлении, в дополнение указав, что оценщик ФИО4 оставил без внимания категорию земельного участка, а ссылался только на вид разрешенного использования. Комиссией приведены недостатки отчета, которые оценщиком устранены не были. Снижение кадастровой стоимости было произведено незаконно. Просили административный иск удовлетворить.

В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Амурской области с административным исковым заявлением не согласилось, указав, что доводы административного искового заявления не свидетельствуют о недостоверности отчета об оценке. Просило в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» ФИО3 в судебном заседании и в письменных возражениях с административным исковым заявлением не согласился, указав о соответствии отчета предъявляемым к нему требованиям, в том числе подп. «б» п. 22, п.п. «б» п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611. Поскольку рынок земельных участков (из земель сельскохозяйственного назначения) в районе не развит, возможно применение аналогов других населенных пунктов Амурской области. Оценщиком введена корректировка по урожайности основных сельскохозяйственных культур. Земельные участки площадью от 10,0 га до 100,0 га относятся к одному ценовому диапазону, что не требует введения дополнительных корректировок. Решением суда от 29 июля 2014 г. признано незаконным постановление главы Новотроицкого сельсовета Благовещенского района от 24 февраля 2012 г. № 24 о согласовании изменения разрешенного использования земельного участка, признано незаконным изменение вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» на вид разрешенного использования «для строительства полигона ТБО». В связи с тем, что земельный участок не застроен и не используется, оценщиком был принят фактический вид разрешенного использования. Земельный участок относится не к землям промышленного назначения, а к землям сельскохозяйственного назначения. В заключении эксперт Ф.И.О.1 безосновательно относит земельный участок к землям промышленного назначения, что противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), генеральному плану и Правилам землепользования и застройки. Эксперт безосновательно утверждает, что земли относятся к землям промышленности, не ссылаясь при этом на нормативно-правовые акты. В заключении применены методические рекомендации, не подлежащие применению в силу того, что они утратили силу. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Довод представителя администрации сельсовета о том, что вид разрешенного использования на 1 января 2013 г. земли промышленности для полигона ТБО, необоснованный, поскольку полигона ТБО там не было. Часть земельного участка использовалась как сельхозугодия. Просил признать заключение эксперта Ф.И.О.1 недопустимым доказательством по делу, в том числе по основаниям заинтересованности эксперта в исходе дела. Просил в удовлетворении административного искового заявления отказать.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области оставляет разрешение вопроса на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ФИО4, принимавший участие в судебном заседании с использованием видеоконференцсвязи на базе Белогорского городского суда Амурской области, с административным исковым заявлением не согласился, указав, что отчет <номер> соответствует требованиям закона, является обоснованным. Не соглашается с выводами судебной экспертизы, поскольку ни одна из 6 групп, указанных в методике государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного назначения, утв. Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20 марта 2003 г., не подходит к земельному участку, так как земли относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Эксперт ошибочно относит земельный участок ко второй группе. В заключении некорректно указаны удельные показатели для ТБО. Земельный участок был отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, что соответствует виду разрешенного использования. Вывод о правильном использовании земельного участка был сделан на основании Правил землепользования и застройки. По объекту-аналогу № 1, информация о публикации имеется в открытом доступе в сети интернет, на странице 28 указаны даты публикации. По объекту-аналогу № 2, неважно как измениться стоимость, прежде чем проводить торги определяется рыночная стоимость объекта. По объекту-аналогу № 3, если объект продается, то подразумевается передача в собственность. Основным ценообразующим фактором является вид разрешенного использования. Просил в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, представители заинтересованных лиц правительства Амурской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», министерства имущественных отношений Амурской области, ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало. В письменных возражениях Управление Росреестра по Амурской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» просило рассмотреть дело в их отсутствие. В соответствии со статьей 150, частью 6 статьи 226, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что по сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Амурской области» земельный участок с кадастровым номером <номер> был поставлен на государственный кадастровый учёт 20 октября 2009 г. на основании межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>.

На основании рассмотрения заявления № 2810/101/09-1153 от 23 сентября 2009 г. о постановке на кадастровый учет земельного участка 20 октября 2009 г. органом кадастрового учета принято решение № Ф 10/09-2932 о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости площадью <данные изъяты> кв.м. для сельскохозяйственного назначения, расположенного в <адрес>, с присвоением кадастрового номера <номер>.

Постановлением губернатора Амурской области № 269 от 22 августа 2011 г. земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение земельного участка: <адрес>, переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для строительства полигона по обезвреживанию и захоронению промышленных и бытовых отходов.

09 сентября 2011 г. органом кадастрового учета принято решение № Ф28/11-4099 об учете изменений объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижности были внесены изменения в отношении категории земель земельного участка с кадастровым номером <номер> с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения».

23 декабря 2011 г. в орган государственного кадастрового учета поступило заявление № 280-1-52/3101/2011-923 от ООО «Альфа-Туран» об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером <номер> в соответствии с прилагаемыми документами в связи с изменением вида разрешенного использования - «для строительства полигона ТБО».

5 апреля 2012 г. органом кадастрового учета принято решение № Ф 28/12-11261 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <номер> с «для сельскохозяйственного назначения» на вид разрешенного использования «для строительства полигона ТБО».

Постановлением правительства Амурской области от 01.10.2013 г. № 466 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения на территории Амурской области по состоянию на 1 января 2013 г., согласно приложению № 1 к настоящему постановлению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> составила 29 715 000,00 руб.

Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижности (с 1 января 2017 г. - Единый государственный реестр недвижимости) 14 октября 2013 г.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 29 июля 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 8 октября 2014 г., признано незаконным постановление главы Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области от 24 февраля 2012 г. № 24 «О согласовании изменения разрешенного использования земельного участка»; признано незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <номер> с вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» на вид разрешённого использования «для строительства полигона ТБО»; на ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Амурской области возложена обязанность внести изменения в государственный кадастр недвижимости в части сведений о виде разрешенного использования земельного участка <номер> с «для строительства полигона ТБО» на вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения»; на Управление Росреестра по Амурской области возложена обязанности внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части сведений о виде разрешенного использования земельного участка <номер> с «для строительства полигона ТБО» на вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения». Запрещено ООО «Альфа-Туран» использовать земельный участок не по целевому назначению - для строительства полигона ТБО.

Из представленных сведений филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Амурской области» следует, что 10 ноября 2014 г. во исполнения решения суда от 29 июля 2014 г. ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал по Амурской области) принято решение № 28/14-63983 о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования «для строительства полигона ТБО» на вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. удовлетворено заявление ООО «Альфа-Туран» от 17 декабря 2019 г. № 28-01/19/25085, на основании отчета ИП ФИО4 («Центр независимой оценки») <номер> от 16 декабря 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> в размере равном его рыночной стоимости - 2 435 000 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.

Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 г. - Единый государственный реестр недвижимости) 14 октября 2013 г.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в настоящее время указанная кадастровая стоимость является архивной. Постановлением правительства Амурской области от 28.11.2019 г. № 664 утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1585581, 07 руб., которая в последующем пересмотрена, установлена в размере 840000 руб., дата ее применения с 25 августа 2020 г.

28 августа 2020 г. на основании заявления ООО «Альфа-Туран» об изменении основных характеристик объекта недвижимости органом регистрации прав в ФГИС ЕГРН внесены изменения в вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <номер>, с вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» на вид разрешенного использования «недропользование, для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, недропользование».

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Из части 1 статьи 4 КАС РФ следует, что каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ, в редакции, действующей по состоянию на день принятия оспариваемого решения, т.е. на 14 января 2020 г., рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) земельный налог (далее - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что 20 мая 2020 г. с лицевого счета администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области было произведено снятие денежных средств в сумме 1 004 738 руб.

Согласно ответу Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области от 9 июня 2020 г. № 10-16/24229 снятие денежных средств было произведено на основании заявления ООО «Альфа-Туран» от 15 мая 2020 г. В соответствии со статьей 78 НК РФ Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области произведен возврат переплаты по земельному налогу в сумме 1 004 739 руб., образовавшейся в связи с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. и представлением уточненных налоговых деклараций по земельному налогу за 2017 г., 2018 г, 2019 г. По результатам пересмотра кадастровой стоимости земельный налог к уменьшению составил: за 2017 г. - 409 200 руб., за 2018 г. - 409 200 руб., за 2019 г. - 409 200 руб.

При таких обстоятельствах, решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. затрагивает права и интересы администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области, следовательно, она вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 219 (глава 22) КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела следует, что о нарушенном праве администрации сельсовета стало известно из сведений, предоставленных Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области на запрос по поводу причин снятия с лицевого счета администрации денежных средств. Первый ответ Межрайонной ИФНС России № 1 по Амурской области датирован 09 июня 2020 г. № 10-16/24/229, который поступил в администрацию сельсовета 17 июня 2020 г, зарегистрирован за № 295, последующие ответы датированы 21 августа 2020 г. № 13-21/36656, № 13-21/36655, 17 сентября 2020 г. № 13-23/40925.

Копия решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. в администрацию сельсовета поступила 21 июля 2020 г. (направлена Управлением Росреестра по Амурской области 16 июля 2020 г. на запрос администрации от 15 июля 2020 г.).

Настоящее административное исковое заявление администрацией сельсовета направлено в суд посредством услуг почтовой связи 09 сентября 2020 г., что следует из почтового конверта.

Таким образом, срок, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ, администрацией сельсовета не пропущен.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Пунктом 13 Порядка установлено, что комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением установленных настоящим пунктом документов.

По смыслу пункта 20 Порядка на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (абз. 2). Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (абз.3).

Из материалов дела следует, что удовлетворяя заявление ООО «Альфа-Туран» от 17 декабря 2019 г., комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области исходила из того, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ИП ФИО4 «Центр независимой оценки» от 16 декабря 2019 г. <номер> соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

При этом комиссия в решении указала на ряд недостатков в отчете, которые, как следует из содержания самого отчета <номер>, устранены не были. В оспариваемом решении отсутствуют выводы о том, повлияли ли приведенные недостатки на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца, приведенных в обоснование административного иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, по настоящему делу была назначена судебная экспертиза в области оценочной деятельности, проведение которой поручено ООО «Оценка - Партнер».

Согласно заключению судебной экспертизы <номер> от 15 января 2021 г., проведенной экспертом Ф.И.О.1 (ООО «Оценка - Партнер») отчет от 16 декабря 2019 г. <номер>, выполненный оценщиком ИП ФИО4 («Центр независимой оценки»), не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, в том числе факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены для иного сегмента рынка; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Выявленные нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> не является достоверной, занижена не менее чем в 7,5 раз.

Из заключения эксперта Ф.И.О.1, ее письменных пояснений и пояснений в судебном заседании следует, что в отчете от 16 декабря 2019 г. <номер> оценщик ФИО4 приходит к выводу, что оцениваемый земельный участок является земельным участком из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и ссылается на Методические рекомендации, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39, указывая, что данные рекомендации используются для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. В данном случае в отчете имеется опечатка, так как приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Методические рекомендации по оценке земель сельскохозяйственного назначения утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 г. № 445. В пункте 1.2 указанных Методических рекомендаций по оценке земель сельскохозяйственного назначения приведено всего 6 видов разрешенного использования земель из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», в то время как в отчете указано о наличии 17 видов разрешенного использования для земельных участков сельскохозяйственного назначения, что не соответствует нормативно-правовой базе, действовавшей на дату определения стоимости.

Оценщиком ФИО4 неправомерно отнесен оцениваемый земельный участок к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», не проведен анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов сельскохозяйственной промышленности на землях категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения». В результате данного нарушения оценщиком неверно выбраны ценоформирующие факторы и порядок расчета корректировок по ценоформирующим факторам, искажен диапазон рыночных цен. В нарушение пункта 8 (подп. «е») ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299, в разделе «основные факты и выводы» исследуемого отчета отсутствует общая информация, идентифицирующая объект оценки, в части отсутствует информация о группе видов разрешенного использования земельных участков из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», к которой относится оцениваемый земельный участок. Данное нарушение привело к недостоверности исходной информации для расчетов рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик приходит к выводу, что наилучшим использованием оцениваемого земельного участка - сельскохозяйственное назначение без расшифровки, что именно понимает под сельскохозяйственным назначением, сельскохозяйственные угодья или сельскохозяйственное производство. Оценщик ФИО4 неверно определил сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, отнеся его к земельным участкам из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и использовал информацию о ценах предложения в отношении земельных участков, предназначенных для размещения сельскохозяйственных угодий. Фактически оцениваемый земельный участок предназначен для размещения промышленных объектов (сельскохозяйственная промышленность). Неверное определение сегмента рынка привело к неверному определению ценоформирующих факторов и величины корректировок при проведении расчетов, что привело к искажению итогового результата при определении рыночной стоимости. По объекту-аналогу № 1, к продаже предложены документы, а не материальновещественная вещь - земельный участок, отсутствует информация о дате публикации, разрешенное использование земельного участка, документы на который предложены к продаже, - сельхозугодья, что не соответствует разрешенному использованию оцениваемого земельного участка; отсутствует информация о точном местоположении земельного участка, документы на который предложены к продаже. Данная информация не может использоваться в качестве аналога, нарушены требования п. 10 ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297 и п. 5 ФСО № 3 в части использования объекта, который не может быть признан аналогом, так как относится к иному сегменту рынка - документы; отсутствует достоверная и однозначная информация о дате публикации и точном местоположении. По объекту - аналогу № 2, торги по продаже земельного участка отменены, что не позволяет спрогнозировать как изменилась бы стоимость земельного участка в ходе торгов (нарушены требования п. 10 ФСО № 1 и п. 5 ФСО № 3). По объекту-аналогу № 3, отсутствует информация о дате публикации, о точном местоположении земельного участка; условия сделки нетипичны для рынка, земельный участок продается в связи с отъездом, то есть с уменьшением срока экспозиции и снижением цены; отсутствует информация о передаваемых правах (собственность, аренда). Ни одна из использованных оценщиком публикаций не соответствует минимальным требованиям, предъявляем к объектам-аналогам.

Доводы представителя заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» со ссылкой на статьи 7, часть 2 статьи 77, часть 11 ст. 85 ЗК РФ, генеральный план Новотроицкого сельсовета, утв. решением Новотроицкого сельсовета народных депутатов № 165 от 25 января 2016 г., Правила землепользований и застройки, утв. решением Новотроицкого сельсовета народных депутатов № 173 от 23.12.2019 г., и доводы заинтересованного лица ФИО4 о не согласии с судебной экспертизой, выводы эксперта Ф.И.О.1 не опровергают.

В отчете <номер> оценщиком ИП ФИО4 учтена категория земли «для сельскохозяйственного назначения», в качестве ценообразующего фактора учтены земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 1 статьи 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории, в том числе земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2).

Между тем, постановлением губернатора Амурской области № 269 от 22 августа 2011 г. земельный участок с кадастровым номером <номер> переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Указанное постановление не оспорено, незаконным признано не было.

При этом в отчете <номер> оценщиком ИП ФИО4 не приведено обоснование, по которому им не учтена указанная категория земли, и он пришел к выводу о том, что данная категория в рассматриваемом случае не влияет на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Из материалов дела следует, что для сельскохозяйственного назначения ООО «Альфа-Туран» данный земельный участок не использовался, плодородный слой на большей части земельного участка был снят, что следует из представленных фотоматериалов. Санитарно-эпидемиологическое заключение № 28.22.03.000.Т.000563.11.13 от 6 ноября 2013 г. не свидетельствует о том, что по состоянию на 1 января 2013 г. использование земельного участка было связано с нуждами сельского хозяйства, таких доказательств материалы дела не содержат, представленные фотоматериалы на это не указывают. То обстоятельство, что из пояснений представителя заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» следует, что часть этого участка используется гражданами самовольно под насаждения, не свидетельствует о том, что его собственник либо иное лицо, которому данный участок был передан в пользование на законных основаниях, использовали земельный участок для нужд сельского хозяйства.

Заявление представителя заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» о том, что экспертом Ф.И.О.1 применены нормативно-правовые акты, утратившие силу, а именно методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г. № 445, методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утв. Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П/49, суд находит несостоятельным, поскольку указанные акты утратили силу приказами Минэкономразвития России от 21.09.2017 г. № 468, от 21.09.2017 г. № 469, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, 1 января 2013 г., действовали.

Из отчета <номер> следует, что по объекту-аналогу № 1 к продаже предложены документы, разрешенное использование - сельхозугодья. Утверждение заинтересованного лица ФИО4 о том, что к продаже мог быть представлен только земельный участок, противоречит содержанию самого объявления, такое объявление создает неопределённость в предмете продажи.

По объекту-аналогу № 2, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Торги отменены. Утверждение заинтересованного лица ФИО4 о том, что неважно как измениться стоимость, прежде чем проводить торги определяется рыночная стоимость объекта, является необоснованным, так как отсутствует достоверная и однозначная информация об итоговой цене.

По объекту-аналогу № 3, заинтересованное лицо ФИО4 указывает, что если объект продается, то подразумевается передача в собственность. Между тем, суд соглашается с выводом эксперта, что поскольку этот земельный участок продается в связи с отъездом, т.е. с уменьшением срока экспозиции и снижением цены, условия сделки нетипичны для рынка.

При этом оценщиком ФИО4 в качестве объектов-аналогов учитываются два участка с видом разрешенного использования сельхозугодья, а третий - сельскохозяйственное производство.

В отчете указано, что корректировка на вид разрешенного использования земельного участка не проводилась, так как имеют вид разрешенного использования 15 - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. В обоснование оценщик ссылается на методические рекомендации, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39. Между тем, приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 утверждены методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Представителем заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» заявлено о заинтересованности эксперта Ф.И.О.1 в исходе дела по тем основаниям, что главой администрации Новотроицкого сельсовета является ФИО1, которая состояла в браке с Ф.И.О.2 Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19 февраля 2021 г. оценщик ООО «Оценка-Партнер» Ф.И.О.3 является участником <данные изъяты>. Также участником этой организации был Ф.И.О.4 (возможно отец Ф.И.О.3). ООО «Альфа-Туран» предполагает, что Ф.И.О.2 и Ф.И.О.4 (отец оценщика Ф.И.О.3) являются родными братьями. Ф.И.О.4 и Ф.И.О.1 являлись участниками Хабаровского регионального отделения общероссийской политической партии <данные изъяты>

Между тем, заинтересованность эксперта Ф.И.О.1 не подтверждается материалами дела, одинаковая фамилия и отчество сами по себе не свидетельствуют о наличии между указанными лицами родственных связей.

Из пояснений главы администрации сельсовета ФИО1 следует, что Ф.И.О.2 приходится ей бывшим супругом, в настоящее время они проживают одной семьей, родственников у Ф.И.О.2 в <адрес> нет, он родился в <адрес>.

Из ответа Ф.И.О.3, ООО «Оценка-Партнер» № 93 от 2 марта 2021 г. следует, что оценщик Ф.И.О.3 в родственных связях с Ф.И.О.2 и ФИО1 не состоит, с ними не знакома. Ф.И.О.4 (бывший учредитель ликвидированной <данные изъяты>») являлся отцом Ф.И.О.3, умер <дата> Родственником проживающих в Амурской области Ф.И.О.3 не имеет.

В судебном заседании эксперт Ф.И.О.1 пояснила, что с ФИО5 О.2 она не знакома.

Из диплома <номер> от 20 июня 2009 г. и вкладыша к нему следует, что ФИО1 проходила обучение в ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права» в период с 2006 г. по 2009 г. Эксперт Ф.И.О.1 закончила обучение в Хабаровском институте народного хозяйства (в настоящее время - ГОУ ВПО «Хабаровская государственная академия экономики и права») в 1994 г. (диплом <номер> от 28 апреля 1994 г.).

Таким образом, обстоятельств для отвода эксперта Ф.И.О.1 по основаниям, предусмотренным статьями 33, 31 КАС РФ, судом по делу не установлено.

Оснований для исключения из числа доказательств из административного дела судебной экспертизы ввиду её недопустимости, как того требует представитель заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран», не имеется.

Заключение судебной экспертизы подготовлено оценщиком Ф.И.О.1, обладающей правом на проведение подобного рода исследования, имеющей достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Таких обстоятельств, судом не установлено. Несогласие с выводами судебной экспертизы представителем заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» и ФИО4 само по себе не является согласно части 2 статьи 83 КАС РФ правовым основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

С учётом вышеизложенного, оценивая представленные доказательства в совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что отчет <номер>, выполненный оценщиком ИП ФИО4 (Центр независимой оценки) не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, допущенные нарушения в отчете повлияли на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером <номер>. При таких обстоятельствах, решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, которое было основано на указанном отчете, не может быть признано законным, в связи с чем, в этой части заявленные административным истцом требования о признании данного решения незаконным подлежат удовлетворению.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 г. № 28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Поскольку судом установлены правовые основания для признания незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г., для восстановления нарушенных прав административного истца из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения об архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 2 435 000 руб. и восстановление архивной кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 29 715 000 руб.

Заявление представителя заинтересованного лица ООО «Альфа-Туран» о том, что в этом случае судом подлежит установлению рыночная стоимость земельного участка, основано на неправильном толковании норм процессуального права, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. В силу части 2 статьи 227 (глава 22) КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

При этом суд отмечает, что признание в судебном порядке решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. незаконным само по себе свидетельствует об утрате в этой части акта юридической силы, в связи с чем, не требует его отмену. Поэтому в этой части требование административного истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области удовлетворить частично.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области № 9 от 14 января 2020 г. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2003 года в размере 2 435 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года в размере 29715000 рублей.

В удовлетворении остальной части административного искового заявления администрации Новотроицкого сельсовета Благовещенского района Амурской области отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Диких

Решение в окончательной форме принято 02 апреля 2021 г.

Председательствующий судья Е.С. Диких

УИД 28OS0000-01-2020-000136-50 Дело № 3а-4/2021

(3а-110/2020)