Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ла Терра» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 октября 2021 года № ОРС-59/2021/002419, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ла Терра» (с учетом уточнённого административного искового заявления) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 22 октября 2021года № ОРС-59/2021/002419 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 октября 2021года № ОРС-59/2021/002419 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец общество с ограниченной ответственностью «Ла Терра» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, от представителя административного истца Борисова П.А. поступило уточненное административное исковое заявление, просит установить рыночную стоимость земельного участка согласно экспертному заключению, провести судебное заседание в его отсутствие.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» направила ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, возражала об удовлетворении заявленных требований, о проведении повторной экспертизы не ходатайствовала.

Заинтересованные лица администрация г. Перми, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Пермскому краю, Управление Росреестра по Пермскому краю извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителей не направили. От администрации г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствии представителей.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Ла Терра» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, площадью 9196+/-34 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, город Пермь, Индустриальный район, шоссе Космонавтов.

Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от13ноября2017года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта от 24 августа 2021 года №АЗУ-59/2021/002038 по состоянию на 17 августа 2021 года и составляет для земельного участка с кадастровым номером **– 47 068 690,26рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Административным истцом 28 сентября 2021 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимостиот20 сентября 2021 года № 174-1/21-Т по состоянию на дату оценки 17 августа 2021 года, составленный оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «ОК Тереза» Б1.

22 октября 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/002419 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом представлено положительное экспертное заключение, составленное ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-170122-П от 19 января 2022 на отчет от 20 сентября 2021 года № 174-1/21-Т. Согласно данному экспертному заключению итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена в размере 39075000 рублей.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- в Отчете отсутствует техническая документация (технический паспорт) объектов капитального строительства, расположенных на оцениваемом земельном участке, то есть физические и экономические характеристики объекта оценки (земельного участка), являющиеся ценообразующим фактором (в частности, обеспеченность инженерными коммуникациями), отсутствует справка о балансовой стоимости объекта оценки(нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 и подпункт «ж» пункта 8 ФСО № 3);

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (страница 64-65,72-73 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположение (объект-аналог №№1,2,3) локальное расположение относительно Красной линии (объект аналог 2,3), вид разрешенного использования (объект-аналог 2,3), обеспеченность инженерными коммуникациями (1,2,3). Объекты-аналоги №№ 1, 2, 3- несопоставимы. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектом недвижимости, близких к объекту оценки ;для выполнения расчетов не используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «в» и «г» пункта 22 ФСО № 7);

-в Отчете (стр. 27-28) имеется (неполное, неподтвержденное) описание количественных и качественных характеристик объекта оценки. Стр. 87-93 Отчета (объект-аналог 1)- отсутствуют; Стр. 103-110 Отчета – не является подтверждением обеспеченности инженерными коммуникациями объектов недвижимости (объекта оценки о объектов-аналогов №№ 1, 2, 3).

В расчете рыночной стоимости объекта оценки (сравнительный подход) при применении метода корректировок Оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектами оценки по пенообразующему фактору:

- обеспеченность инженерными коммуникациями; к объектам-аналогам №№ 1, 2, 3 корректировка требуется – в Отчете корректировка к объектам-аналогам **, 2, 3 неверная (стр. 72-73 Отчета);

-локальное расположение относительно Красной линии; к объектам-аналогам №№ 2,3 корректировка требуется положительные (стр. 72-73 Отчета);

- вид разрешенного использования; к объектам-аналогам №№ 2,3 корректировка требуется положительные (стр. 72-73 Отчета) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от24 февраля 2022года назначено проведение экспертизы в ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России. Определением Пермского краевого суда от 16 мая 2022 экспертное учреждение заменено, поручено проведение экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Авангард» эксперту Б2. Представлено экспертное заключение от14июня2022года № 22/0601-7, согласно которому отчет об оценке от20 сентября 2021 года №174-1/21-Т не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- в разделе «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и анализ данного сегмента» Оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В разделе присутствует только общая информация о структуре рынка и аналитическая информация о земельных участках под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Нарушены требования п. 116 ФСО № 7;

- оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на маркетинговый период (дату совершения сделки), утверждая, что цены за период со 2 кв. 2020 г. по 2 кв. 2021 года существенно не изменились. Фактически, исходя из данных, приведенных на стр. 68 Отчета, изменение средней цены предложения за период со 2 кв. 2020 г. по 2 кв. 2021 года составило +7 % (880,26/826,28 - 1)х100 %, где 880,26 тыс. руб./сот. - средняя цена предложения участков под строительство объектов коммерческого назначения за 2 кв. 2021 года (табл. 18, стр. 68 Отчета), 826,28 тыс. руб./сот. - средняя цена предложения участков под строительство объектов коммерческого назначения за 2 кв. 2020 года (табл. 16, стр. 68 Отчета). Данный фактор не учтен, корректировка не проведена.

Информация о том, что цена аналога № 1 (табл. 15 стр. 65 Отчета) актуальна на дату оценки также не подтверждена. Наличие скриншота на стр. 92 Отчета не является подтверждением даты актуальности объявления. Нарушены требования п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО №3;

- оценщик недостаточно проанализировал локальное местоположение объекта-аналога № 2, расположенного на второстепенной улице микрорайона с менее интенсивным (низким) транспортным и пешеходным потоком, и его отличие от объекта оценки, расположенного в глубине квартала: локальное расположение объекта оценки (Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, шоссе Космонавтов): участок расположен в глубине квартала, участок не просматривается с улицы. Локальное расположение аналога №2 (Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Социалистическая, 22). участок расположен на второй линии относительно ул. Социалистическая и частично на первой линии относительно - ул. Памирская, подъезд к участку осуществляется со стороны ул. Памирская. В данном случае считаем, что участок расположен в глубине квартала по следующей причине: в месте расположения участка ул. Памирская является второстепенной, с низким уровнем транспортных и пешеходных потоков (участок удален от основных транспортных и пешеходных потоков по ул. Цимлянской), т.е. участок фактически расположен внутри квартальной застройки. Данный фактор не учтен, корректировка проведена некорректно. Нарушены требования п. 22 ФСО № 7;

- Оценщик необоснованно отказался от применения корректировки на вид разрешенного использования для аналогов №2,3, утверждая, что аналоги №2,3 предлагаются к продаже как под коммерческую застройку так и под многоквартирное жилищное строительство. Фактически исходя из данных объявлений (стр. 95,96, 100,101) участки предлагаются к продаже как участки под многоквартирную жилую застройку. Кроме того, аналитические данные, приведенные на стр. 45 Отчета свидетельствуют о различии средних цен для участков под строительство многоквартирных жилых домов и участков под коммерческую застройку-средняя цена участков под строительство многоквартирных жилых домов по итогам 2 квартала 2021 года составляла 789,69 тыс.руб./сотку, средняя цена участков под коммерческую застройку по итогам 2 квартала 2021 года составляла 880,26 тыс.руб./сотку, т.е. корректировка для аналогов №2,3 составляет: (880,26/789,69-1)х100%=+11%. Данный фактор не учтен, корректировка для аналогов №2,3 не проведена.

- оценщик необоснованно применил корректировку на наличие газоснабжения к цене объекта-аналога № 1. В случае, если газоснабжение необходимо только для функционирования отопления, то корректировки на газоснабжение и отопление являются взаимоисключающими. То есть при наличии только газоснабжения считается, что и отопление тоже есть. При наличии у объекта оценки только отопления, а у объекта аналога и отопления, и газоснабжения, корректировка по газоснабжению не применяется. Если объект оценки имеет центральное отопление, а объект-аналог газоснабжение, то корректировка на отопление тоже не применяется. Дополнительно корректировка на газоснабжение может применяться только при условии, если газ необходим для производственных нужд (для земельных участков под промышленную застройку). Данный фактор не учтен, проведена неверная корректировка. Нарушены требования п. 22 ФСО № 7.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлено замечание одного из тех же пунктов ФСО, которые указаны в решении ГБУ «ЦТИ ПК» от22 октября 2021года № ОРС-59/2021/002419, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учрежденияот22 октября 2021года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от16 мая2022года экспертом Б2. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере46835000 рублей для земельного участка с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 14 июня 2022 года № 22/0601-7 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б2. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере46 835 000 рублей по состоянию на 17 августа 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 28 сентября 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от22 октября 2021года № ОРС-59/2021/002419 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 46 835 000 рублей по состоянию на 17 августа 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 28 сентября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 августа 2022 года.

Судья: подпись