Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Геращенко В. Д. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец - Геращенко В. Д. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества – здание магазина № 41, назначение: нежилое здание с кадастровым номером …, площадью 525,8 кв. м., инвентарный номер 317 пр. Литер : А, А1, этажность: 1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Андроповский район, с. …, ул. …, в размере его рыночной стоимости – 1531 573 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31 октября 2011 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки – 01 января 2015 года кадастровая стоимость принадлежавшего истцу на праве собственности объекта недвижимости составила – 4636418,18 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 ноября 2019 года № ….

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного объекта административный истец обратился в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости. По заказу административного истца ООО «Русская Многопрофильная Компания» подготовлен отчет № …. от 19 ноября 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером …., которая по состоянию на 1 января 2015 года составила – 1531 573 рубля.

Административный истец полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежавшего ему объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает его права, как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, расчет которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца Геращенко В.Д. – адвокат Айрапетян Н.П. поддержала заявленные истцом уточненные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание административный истец Геращенко В.Д., представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации муниципального образования села Султан Андроповского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости – здании с кадастровым номером …., с назначением - «нежилое здание», наименованием : «здание магазина № 41», площадью 525, 8 кв. м., кадастровой стоимостью - 4636418, 18 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта по состоянию на 01 января 2015 года внесены в ЕГРН 10 декабря 2015 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382. Заявление о пересмотре вышеуказанной кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в комиссию не поступало (том 1 л. д. 84-87).

От заинтересованного лица – администрации муниципального образования села Султан Андроповского района Ставропольского края в суд поступило заявление с просьбой о рассмотрении настоящего административного дела без участия его представителя.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя истца – Айрапетян Н.П., исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец Геращенко В. Д. на основании нотариального соглашения о разделе наследственного имущества серии …. № …. от 22 октября 2011 года и свидетельства о праве на наследство по закону серии …. № …. от 22 октября 2011 года является собственником объекта недвижимого имущества – наименование : здание магазина № 41, назначение : нежилое здание, с кадастровым номером …., общей площадью 525,8 кв. м., инвентарный номер 317 пр. Литер А, А1, этажность : 2, количество подземных этажей : 1, расположенного по адресу : Ставропольский край, Андроповский район, село …., ул. …., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии …. № …. от 31 октября 2011 года, кадастровым паспортом здания (том 1 л. д. 13-14).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером …. по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере – 4636418, 18 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 ноября 2019 года № ….. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л.д. 109).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества, истец Геращенко В. Д. представил отчет № …. от 19 ноября 2019 года об определении рыночной стоимости нежилого здания, выполненный ООО «Русская Многопрофильная Компания», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила – 1531 573 рубля (том 1 л.д. 17-73).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Ставропольского краевого суда от 17 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Ставропольский Экспертный Центр» (том 1 л.д. 129-131).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № …. от 19 мая 2020 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером …., общей площадью 525,8 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, Андроповский район, село …., ул. …., составила по состоянию на 01 января 2015 года – 1691000 рублей (том 1 л. д. 136-156).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № …. от 19 мая 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом его местоположения, целевого использования.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом произведено натурное обследование объекта недвижимости с кадастровым номером …., о чем были выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние конструктивных элементов исследуемого объекта. Объектом оценки являлось нежилое здание, наименование : здание магазина № 41, 1968 года постройки, общей площадью 525,8 кв. м., количество этажей – 2, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу : Ставропольский край, Андроповский район, село …., ул. …., текущее использование – по назначению (магазин), расположено в центральном районе населенного пункта, окружающая застройка представлена малоэтажными частными домами, общественными и коммерческими объектами (детсад, школа, администрация, небольшие магазины), плотность окружающей застройки – ниже средней, объекты социальной инфраструктуры на улице имеются в пределах 1 км. (детсад, школа, администрация), промышленная инфраструктура представлена сельхозпредприятиями, экологическая обстановка – благоприятная, интенсивность движения транспорта – низкая, здание расположено на границе участка по ул. …., на красной линии, у здания имеется парковка.

Эксперт также указал в заключении, что оцениваемый объект имеет неудовлетворительное техническое состояние (эксплуатация по функциональному назначению возможна при условии проведения капитального ремонта с работами по укреплению фундамента и несущих стен), выявлены признаки физического износа, характерные для состояния помещений, нуждающихся в проведении капитального ремонта. Класс конструктивной системы объекта исследования – КС-1, группа кап I, фундамент бутовый, стены и перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля односкатная, шифер, заполнение оконных проемов – дерево, заполнение дверных проемов – филенчатые, ПВХ, полы бетонные, плитка, отделка – штукатурка, окраска, частично подвесной потолок армстронг, в здании имеется вентиляция (приточно-вытяжная), водопровод, электроснабжение, отопление (газ, котел, АГВ), пожарно-охранная сигнализация. Канализация в здании отсутствует. Инженерные коммуникации подведены, подключены, во всех помещениях отопительные и осветительные приборы в исправном состоянии.

Экспертом в заключении проведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, анализ наиболее эффективного использования, описаны методы оценки, в результате чего, поскольку местоположение объекта исследования – пос. …. характеризуется отсутствием предложений по продаже коммерческой недвижимости в исследуемый период, а его техническое состояние является неудовлетворительным, что не позволяет подобрать к нему адекватных для расчета аналогов. Экспертом оценка стоимости объекта оценки произведена в рамках затратного подхода методом сравнительных единиц, основанном на базе сборника оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2014», который содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения –1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2015 года. В качестве объекта-аналога для исследуемого объекта экспертом был принят объект с кодом «ruОЗ.08.000.00412» справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания 2014».

Содержание заключения эксперта № …. от 19 мая 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании натурного обследования, материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом на основе затратного подхода, с мотивированным обоснованием отказа от применения сравнительного и доходного подходов, с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости в районе, где находится оцениваемый объект, и объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Кроме того, выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта, указанного в иске, содержащиеся в отчете, представленном истцом в материалы дела, фактически подтверждены заключением судебной оценочной экспертизы.

С учетом изложенного, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, то размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленного в иске объекта недвижимости составила – 1691000 рублей.

Исковые требования административного истца об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером …., принадлежащего ему на праве собственности, в размере, указанном в отчете оценщика – ООО «Русская Многопрофильная Компания», удовлетворению не подлежат, поскольку изложенные в отчете выводы опровергаются вышеуказанной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования Геращенко В. Д. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – наименование : здание магазина № 41, назначение : нежилое здание, с кадастровым номером …., общей площадью 525,8 кв. м., инвентарный номер 317 пр. Литер : А, А1, этажность : 2, количество подземных этажей : 1, расположенного по адресу : Ставропольский край, Андроповский район, село …., ул. …., в размере равном его рыночной стоимости – 1691 000 рублей по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …..

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения административного истца Геращенко В. Д. в Ставропольский краевой суд – 24 декабря 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером …., внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 6 июля 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.