Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УК РАОС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «УК РАОС» обратилось в Арбитражный суд Московской области с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости трех объектов недвижимости. Определением Арбитражного суда Московский области от 19.07.2021 года дело передано в порядке ч.4 ст. 39 АПК РФ в Московский областной суд. Определением Московского областного суда от 28.10.2021 года определена подсудность рассмотрения дела судом субъекта.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником трех земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, образованных в результате межевания категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид использования для проведения научно-исследовательских работ. Расположены объекты в Раменском районе Московской области, с/п Софьинское. С определенной кадастровой стоимостью по состоянию на 12.12.2019 года административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования. Не согласился с заключением судебной экспертизы, просил стоимость определить по отчету об оценке.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» заключение судебной экспертизы не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация Раменского г/о Московской области, ООО «Поддонрус» будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. Результаты судебной экспертизы не оспаривали.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежал на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 139710 кв. метров, категория земель земли сельскохозяйственного назначения: для производственно-научной деятельности, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

В 2019 году были проведены работы по межеванию и земельный участок был разделен, в результате чего образовались земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, площадью по 20 000 кв. метров и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 79710 кв. метров, вид использования для производственно-научной деятельности, на землях сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость оспаривается административным истцом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 12.12.2019 года, в размере по 13 258 000.00 рублей у каждого, которая утверждена Актом ГБУ МО Центр кадастровой оценки Московской области №041ОВ от 18.06.2019 года (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности ООО «УК РАОС», как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С целью пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец обращался в ГБУ МО ЦКО Московской области, где принято решение от 27.04.2021 года об отказе в пересчете кадастровой стоимости. Наличие технических и методологических ошибок Учреждением не выявлено.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 13.12.2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, был представлен отчет ООО «Бюро экспертиз и оценки стоимости» №005-12-21 от 12.12.2019 года, в котором по состоянию на 12.12.2019 г. рыночная стоимость каждого объекта определена в размере по 800 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации №3214-р от 16.11.2021 судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». По заключению экспертов рыночная стоимость объектов по состоянию на 12.12.2019 года каждого составила по 10 518 800.00 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «Бюро экспертиз и оценки стоимости».

При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно выводам экспертов оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.3-11 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертами приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертами.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперты провели полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявили предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласился административный истец, представил рецензию.

По замечаниям, изложенным в рецензии, экспертом Лебедевой О.Ю. даны пояснения, согласно которых в ходе исследования экспертами применялась методика описанная в «Методических рекомендациях по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительнотехнических экспертиз» под общ. ред. д-ра юрид. наук А. Ю. Бутырина; М-во юстиции Рос. Федерации ; Федер, бюджет, учреждение Рос. федер. центр судеб, экспертизы. - Москва : ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2016. Данная методика описана в заключении. При определении рыночной стоимости объекта исследования на ретроспективную дату эксперт при производстве экспертизы может использовать базы данных по предложениям к продаже объектов, информацию статистических данных по рыночной стоимости объектов на требуемый период. В случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных в Методических рекомендациях для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», предлагается использовать корректирующий коэффициент. В качестве такого корректирующего коэффициента рекомендуется использовать: индексы цен Госкомстата, государственных органов, аналитических и других компаний по конкретному сегменту рынка недвижимости со ссылкой на источник публикации; метод парных продаж. Метод парных продаж в настоящем заключении не применим по причине отсутствия необходимых архивных данных.

Для расчета искомого коэффициента с использованием данных аналитических компаний эксперт применил аналитические данные. То есть, для расчета корректировки на дат продажи/предложения были использованы данные аналитической компании, что соответствует методике обязательной для применения государственных судебных экспертов ФГБУ МОЛСЭ при МЮ. Также необходимо отметить, что нет аналитических данных в подтверждении тому, что конкретно пандемия, самоизоляция, внесение поправок в Конституцию РФ, спецоперация на Украине повлияли на стоимость земельных участков в Раменском районе.

Для определения стоимости земельных участков, расположенных в Раменском районе в качестве аналогов эксперт использовал три предложения о продаже земельных участков в Московской области, расположенных, Пушкинском, Воскресенском и Щелковском районах Московской области. Экспертом применена корректировка на местоположение для Московской области.

Данная корректировка, рассчитанная в соответствии с методикой «Корректировка на местоположение для Московской области» Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» Онлайн-сервис АФОС АФОС Справочник: оценка и экспертиза Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области 2019 г. Автор - Барамзин Н.К. Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К., включает в себя и направление, и удаленность от МКАД. Методика расписана в заключении.

В свою очередь корректировку, предложенную оценщиком в рецензии, необходимо применять, анализируя объекты в Москве, а не в Московской области.

Поскольку площадь объекта аналога превышает площадь объектов оценки, именно поэтому экспертами была применена корректировка на площадь и использована функциональная зависимость стоимости от площади объекта. Данная корректировка определена в соответствии с данными, приведенными в «Сборник рыночных корректировок» СРК-2018. Под редакцией Е.Е. Яскевича.

Экспертом представлена информация по объекту-аналогу № 1, согласно которой земельный участок имеет категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (кадастровый номер данного участка указан в объявлении, также это было проанализировано и указано в заключении). Таким образом, данный объект-аналог имеет схожий вид разрешенного использования с объектом оценки.

Не согласился эксперт и с утверждением рецензента, что расчет общей валовой коррекции выполнен с ошибкой. В частности эксперт указал, что в данном замечании оценщик ошибочно включает в свои расчеты по суммарной корректировке корректировку № 6. Как видно, данная корректировка уже включена в Скорректированную цену продажи объекта недвижимости. Соответственно расчеты оценщика в своем замечании неверны. Расчет суммарной корректировки не включает в себя корректировку № 6, а включает только № 7 и № 10.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебная рецензия, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «УК РАОС», поданное в суд 22.06.2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв. м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 12.12.2019 года равной рыночной, в размере 10 518 800.00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв. м., категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 12.12.2019 года равной рыночной, в размере 10 518 800.00 рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 27.05.2022года.

Судья М.Ю. Елизарова