Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Курочко И.В. к Управлению имущественных отношений Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» России в лице ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Курочко И.В. обратилась в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание салона красоты) с кадастровым номером №, общей площадью 72,5 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 154 138,60 руб.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, что влияет на размер арендной платы, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ИП Семенцовым П.Л., в размере 830 664 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании представитель административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» по доверенности Ребеко О.Е. не возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в экспертном заключении.

В судебное заседание не явились: административный истец Курочко И.В., представитель административного истца Погорелец А.В., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, филиала ФГБУ ФКП Росреестра, представитель заинтересованного лица Клинцовской городской администрации.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области Богушевская Н.С. по существу заявленных требований не возражала, ссылалась на то, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч.2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив представленные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Исходя из положений п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума от 30 июня 2015 года № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости – здания (нежилое здание, здание салона красоты) с кадастровым номером №, общей площадью 72,5 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 397 914,33 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ№

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости представил отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ИП Семенцовым П.Л., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 830 664 руб.

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «РосЭкспертЪ», вышеуказанный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, выявлены нарушения п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, пп. «б», пп. «е» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

При ответе на второй вопрос эксперт определил, что рыночная стоимость здания (нежилое здание, здание салона красоты) с кадастровым номером №, общей площадью 72,5 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 630 000 руб.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд признает заключение оценочной судебной экспертизы надлежащим доказательством, выявившим недостоверность указанной в Отчете об оценке итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и определившим действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Представленную истцом рецензию на экспертное заключение суд не принимает во внимание, полагая приведенные в ней суждения неверными.

Как пояснила эксперт ООО «РосЭкспертЪ» А.В. Пахомова на первый пункт замечания рецензии, в объявлении о сдаче в аренду объекта-аналога № в верхней части объявления в кратком описание указана конкретная площадь, которая предлагается к сдаче в аренду, а также указана стоимость аренды для данной площади. В тексте объявления указан возможный диапазон площадей (от 15 кв.м до 350 кв.м), предлагаемых к сдаче в аренду, при этом отсутствуют данные о площадях помещений, предлагаемых к аренде. Также отсутствует стоимость для данного диапазона. Таким образом, экспертом корректно определена площадь объекта-аналога №, предлагаемая к аренде, и стоимость аренды для нее. Применение повышающей корректировки на масштаб обоснованно.

По второму пункту замечания рецензии эксперт указала, что образцы для исследования относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, следовательно, ценообразование по каждому из указанных факторов является единообразным, что полностью удовлетворяет требованиям пп. «б» п. 22 ФСО № ««Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611. Экспертом был проведен полный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится исследуемый объект, и выявлены предложения по сдаче в аренду в достаточном количестве и с полным описанием ценообразующих факторов. Экспертом были использованы образцы для исследования с незначительным различием в стоимости за 1 кв.м и наиболее сопоставимые с объектом исследования по ценообразующим факторам. Количество примененных корректирующих коэффициентов было минимально, в связи с чем эксперт использовал наиболее сопоставимые образцы из доступных.

По третьему пункту рецензии эксперт пояснила, что под «красной линией» понимается расположение объекта относительно основных автомагистралей и улиц города с высоким пешеходным и транспортным потоком. Указанный образец для исследования имеет выход на <адрес> - дорогу минимальной значимости с низким транспортным трафиком (см. рисунок ниже). Таким образом, данный образец выхода на «красную линию» не имеет.

В отношении четвертого и пятого пунктов рецензии эксперт указала, что объект исследования представляет собой отдельно стоящее здание без земельного участка. Образцы для исследования являются встроенными помещениями и рассматриваются к сдаче с учетом стоимости аренды земельного участка, что требует внесение корректировки, тем самым из потока дохода, получаемого от единого объекта недвижимости, исключается доход, приходящийся на земельный участок, остается только доход от объекта капитального строительства. Корректировка для образцов для исследования составит 0,92. Корректировка на площадь земельного участка, относящегося к объекту учтена в настоящем заключении в корректировке на тип объекта.

Судебная коллегия критически относится к представленной истцом рецензии, на которую экспертом даны исчерпывающие возражения.

В удовлетворении ходатайства административного истца (л.д. 125) о назначении по делу повторной оценочной экспертизы суд отказывает, ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности имеющегося экспертного заключения.

Учитывая, что объективных и достоверных доказательств иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости истцом и ответчиками не представлено, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном ООО «РосЭкспертЪ».

Согласно ч. 6 ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Курочко И.В. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ согласно дате приема корреспонденции, указанной на квитанции.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

ООО «РосЭкспертЪ» обратилось в суд с ходатайством об оплате проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 25 000 руб.

Как следует из материалов дела, данные расходы были возложены определением суда на Управление имущественных отношений Брянской области, однако не были оплачены, экспертиза проведена без оплаты.

Эксперт установил недостоверность Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертного заключения положены в основу решения об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости. Следовательно, данные расходы являлись необходимыми и целесообразными и поэтому подлежат возмещению.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 3 июля 2014 года N 1555-О указал на то, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Разрешая данное ходатайство, суд учитывает, что утвержденная кадастровая стоимость составляла 2 397 914,33 руб. и превышала рыночную в 1,4 раза, что не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости при применении к спорному объекту недвижимости, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений (менее 2 раз), связано с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Исходя из этого, суд находит, что принятое в рамках настоящего дела решение в отношении стоимости названного объекта недвижимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые действовали в рамках своих полномочий, а административный истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

Кроме того, административным ответчиком Управлением имущественных отношений <адрес> в судебное заседание представлены расчеты алоговой выгоды при оспаривании административным истцом кадастровой стоимости данного объекта. Из расчетов усматривается, что налоговая выгода за период применения новой кадастровой стоимости превышает размер судебных расходов в виде оплаты экспертизы.

Следовательно, исходя из размера налоговой выгоды, взыскание судебных расходов не способно финансового обесценить значения судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов и ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах оплата судебной экспертизы в размере 25 000 руб. возлагается судом на административного истца.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание салона красоты) с кадастровым номером №, общей площадью 72,5 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, – 1 630 000 руб.

Дата подачи административным истцом в суд заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Курочко И.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ» расходы на производство судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 14.07.2021 г.

Судья Брянского областного суда Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ