Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 22,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 27.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 29.01.2018 года № 22, которым на основании заявления ООО «Владимир» определена кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 263 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося по <адрес>, северо-западнее пересечения улиц <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.08.2013 года в размере 988 931 рубля. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что у ООО «Владимир» отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Земельные участки, как указано в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, однократно предоставляются в аренду для завершения строительства собственнику такого объекта исключительно расположенному на земельном участке. На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> объект, принадлежащий ООО «Владимир», отсутствует, а договор аренды от 21.03.2017 года №, предметом которого является этот земельный участок, не прошел государственную регистрацию, следовательно, не имеет юридической силы для третьих лиц.

Административный истец также считает, что представленный в Комиссию отчет об оценке от 14.12.2017 года № (составлен оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков») не отвечает требованиям федеральный стандартов оценки, поэтому не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка и не может приниматься в качестве доказательства. Оценщиком некорректно выполнена корректировка «на местоположение», что привело к необоснованному снижению стоимости. При её расчете применено постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении размеров коэффициентов для определения арендной платы за использование значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год» и коэффициент 1,0 для всех аналогов, так как оценщиком сделан вывод, что значения коэффициентов для единого вида разрешенного использования одинаковы вне зависимости от зоны и подзоны градостроительной ценности, в которых земельные участки находятся. Но земельные участки не относятся к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, поэтому указанное постановление не подлежало применению. Применению подлежало постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год», которым для объектов-аналогов установлены коэффициенты от 0,03123 до 0,14090. Кроме того, оценщик не учел, что в соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендация по определению рыночной стоимости земельных участков» наиболее важные факторы, влияющие на рыночную стоимость, являются местоположение и окружение, транспортная доступность объекта оценки. Но эти факторы оценщиком не были учтены при расчете данной корректировки.

Отказываясь от применения корректировки «на вид разрешенного использования», оценщик исходил из того, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному виду разрешенного использования, поэтому корректировка равна 1,0. Но такой вывод не соответствует сведениям о виде разрешенного использования, которые фактически имеют земельные участки, и отказ от такой корректировки веден к занижению стоимости. Так объект оценки и аналоги № 2 и № 3 имеют одинаковые ВРИ-5: включает земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. А объект-аналог № 1 имеет ВРИ–3: «для размещения объекта бытового обслуживания, занимаемый объектом муниципальной собственности – нежилым зданием хранилища на 9 вагонов инв. № литер В»; объект-аналог № 4 имеет ВРИ-6: «с целью эксплуатации объекта бытового обслуживания – гостиницы». Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год» установлены разные значения коэффициентов в зависимости от ВРИ.

В нарушение пункта 20 ФСО №7 оценщик определяет объект оценки и выбранные им объекты аналоги как незастроенные земельные участки, хотя на объектах-аналогах № 1 и № 2 расположены нежилые здания. Такой вывод противоречит одному из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Кроме того, такой показатель, как вид использования земельного участка, имеет существенное значение при оценке объекта и значительно влияет на формирование рыночной цены, как указано в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7. Отказываясь от применения корректировки «на ограничение (обременение) прав», оценщик не учел, что объекты-аналоги № 2 и № 3 имели обременения в виде ипотеки и иных ограничений, что не могло не повлиять на определение рыночной цены на эти объекты в сторону понижения, когда заключались сделки. Производя оценку, оценщик применяет положения ФСО № 4 (страница 7 отчета), на основании которого делает вывод, что не нужно учитывать наличие обременений и ограничений. Но применение ФСО №4 недопустимо, поскольку он регулирует порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и не регулирует вопросы определения рыночной стоимости объекта. А кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Производя расчет корректировки «на расположение относительно красной линии» оценщик применил поправки только к аналогам № 1 и № 2, исходя из того, что находятся «внутри квартала», а объект оценки и остальные аналоги расположены «на красной линии». Но схема расположения аналога № 3 свидетельствует о том, что он находится «внутри квартала», поэтому к нему также подлежала применению корректировка в размере 1,32.

Также административный истец считает, что содержание отчета нарушает положения статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как его содержание можно толковать неоднозначно. На странице 42 отчета указано, что объект оценки и все рассматриваемые объекты-аналоги относятся к одной группе ВРИ-5. Вместе с тем, разрешенное использование у объекта-аналога № 4 – ВРИ-6. На странице 16 отчета оценщик указал, что на оцениваемом земельном участке имеются постройки – объект незавершенного строительства – магазин. А фотографии объекта оценки, приложенные к отчету, свидетельствует о том, что участок свободен от строений и сооружений.

В нарушение подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7 оценщиком был отобран только один аналог ( № 3 по Аллее Труда, 22), имеющий сходный с объектом оценки ВРИ–5. Но при расчете итоговой рыночной стоимости этот аналог был исключен из расчета, так как его стоимость не входит в рассчитанный доверительный интервал с диапазоном стоимостей от 17 руб./кв.м. до 1923 руб/кв.м.. При таком положении оценщику надлежало расширить территорию исследования для отбора большего количества аналогов с таким же как у объекта оценки ВРИ, за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, представитель заинтересованного лица ООО «Владимир», уведомленные о рассмотрении дела в установленной законом форме и своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к таким выводам.

На основании договора аренды № от 02.02.2014 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Владимир» предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 363 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с целью строительства магазина. Срок действия договора установлен с 02.02.2014 года по 01.02.2027 года. Договор зарегистрирован в Росреестре 05.03.2014 года номер регистрации <данные изъяты>).

Между арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, и арендатором ООО «Владимир» 21.03.2017 года заключен договор аренды №, предметом которого является земельный участок площадью 2 363 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с целью строительства магазина; цель использования – занимаемый объектом незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, с целью завершения строительства магазина. Срок действия договора установлен с 14.02.2017 года по 12.02.2020 года. Договор не зарегистрирован в Росреестре.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды № от 21.03.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «Владимир» оплачивать ежеквартально арендную плату, размер которой определяется от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 06.08.2013 года в размере 8 268 209,95 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.12.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ООО «Владимир» является плательщиком арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ООО «Владимир» обратилось 28.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, приобщив к нему и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 14.12.2017 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.08.2013 года имеет значение 988 931 рубль.

Заявление ООО «Владимир» рассмотрено на заседании Комиссии 29.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 22 от 29.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установленной в отчете об оценке по состоянию 06.08.2013 года в размере 988 931 рубля.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 29.01.2018 года № 22, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № и от 09.02.2017 года № от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 (заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю), заместитель председателя комиссии –ФИО3 (заместитель директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»), члены комиссии по согласованию: ФИО4 (начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края), ФИО5 (представитель Национального совета по оценочной деятельности). Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО6, а в случае её отсутствия – ФИО7

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО2, членами комиссии ФИО5 и ФИО3; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 3 от 29.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 14.12.2017 года № на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала объяснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 14.12.2017 года № указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 06.08.2013 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2 263 кв.м, находящегося по <адрес>, имеет значение 988 931 рубль.

Поскольку разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Довод административного истца о том, что у ООО «Владимир» отсутствует право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, так как проект договора аренды № 10621/3 от 21.03.2017 года не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, суд признает несостоятельным, свидетельствующим о неверном толковании норм материального права.

В абзаце первом статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, он должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 606, части 1 и 3 статьи 607, части 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено частью 2 статьи 162, частью 1 статьи 164, частью 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что заключенный в надлежащей форме договор аренды, в котором определен предмет договора и все его существенные условия, является действующим. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о его недействительности.

ООО «Владимир» владеет земельным участком с февраля 2014 года на законных основаниях – он предоставлен по договору аренды № от 02.02.2014 года для строительства магазина. По условиям этого договора арендатор обязан приступить к строительству после оформления разрешения на строительство, но, не позднее трех лет с даты заключения договора. Договор между сторонами заключен в письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ООО «Владимир» начато строительство магазина, и на день договора аренды № от 21.03.2017 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, собственником которого является ООО «Владимир». Договор аренды от 21.03.2017 года заключен между сторонами в письменной форме, земельный участок находится по настоящее время во владении и пользовании ООО «Владимир», соглашение о прекращении действия договора между сторонами не заключено, решение суда о расторжении договора отсутствует. С февраля 2014 года по настоящее время ООО «Владимир» является плательщиком арендной платы, размер которого определяется от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ООО «Владимир» вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, которым владеет.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2017 года №, составленного сотрудником ООО «Бизнес аудит оценка» оценщиком ФИО1, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2017 года № соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 36-39, 45-46 отчета).

Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение (зона градостроительной ценности), категория земель, вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта), условия продажи (открытый рынок - торг), выставляющееся право на объект, расположение относительно магистралей, дата продажи/предложения (страницы 23-30 отчета).

В ходе анализа рынка оценщиком выявлено 4 земельных участков, предназначенных для размещения магазинов ил объектов бытового обслуживания, которые возможно использовать в качестве аналогов. Подробное описание критериев отбора объектов аналогов и характеристики выявленных объектов представлены на страницах 23-33, 38-40 и в таблице 3.3 «Описание объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода». Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена оценщиком на официальном сайте (http://www.kmscity.ru) администрации города Комсомольска-на-Амуре, в разделе «Продажа объектов имущества муниципальной собственности». Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре (торги), и на сайте Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (https://portal.rosreestr/ru). Скриншоты источников информации представлены в приложении 7 к отчету.

Пункт 22 ФСО №7 предусматривает, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации, в процессе оценки могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Различия в объектах-аналогах, при проведении сравнения, оценщик скорректировал применением корректировок: «на дату продаж», «на вид разрешенного использования», «на местоположение», «на площадь участка», «расположение относительно красной линии». Описание примененных корректировок и произведенные расчеты представлены в Отчете (в таблицах 5.1 и 5.2 и на страницах 42-44). Корректировку «на условия продажи (торг)» оценщик не производил, поскольку для расчета рыночной стоимости использована информация о стоимости земельных участков, проданных, согласно данным источников информации, в условиях открытого рынка.

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон (от 17 руб./кв.м до 1923 руб./кв.м) вошли скорректированные стоимости объектов-аналогов №1, №2 и №3, которые и использованы в дальнейшем расчете, а аналог № 3 из последующих расчетов исключен.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.08.2013 года определена в размере 988 391,00 рубля. После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06.08.2013 год определена в размере 988 391,00 рубля.

По мнению административного истца, оценщик необоснованно определил все земельные участки как незастроенные, хотя на них имеются разного типа и вида строения, а их состояние существенно влияет на результат определения цены земельного участка при его продаже. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положении оценщик обоснованно определил все земельные участки как незастроенные.

Также административный истец считает, что производя корректировку «на расположение относительно красной линии» оценщик не применил её к объектам-аналогам №№ 3 и 4, исходя из того, что они находятся «на красной линии», а остальные аналоги «внутри квартала» ввиду чего корректировка их стоимости не производилась. Но аналог № 3 находится «внутри квартала» поэтому его цена подлежала такой корректировки. Суд не может согласиться с таким мнением, так как он выражает субъективную позицию административного истца относительно такого понятия, как «объект находится внутри квартала».

На страницах 42-43 отчета оценщик указывает, что определяя нахождение объекта относительно «красной линии» он исходил из того, в какой непосредственной близости находится земельный участок к проезжей части, автодороге красной линии. Данные Росреестра о кадастровых квартала (скриншот кадастровой карты приложен к отчету в приложении 7) свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (аналог №3) расположен в непосредственной близости к краю кадастрового квартала и в непосредственной близости к автомагистрали (проезжей части). А земельные участки – аналоги № 1 и № 2 находятся в глубине кадастровых кварталов и в значительном удалении от автодороге (проезжей части). Представленная административным истцом схема кадастрового квартала, на котором находится земельный участок – аналог № 2 (получена публичной кадастровой карты), не опровергает вывод оценщика, а подтверждает его. При таком положении не применение корректировки к аналогу № 2 «положение относительно красной линии» обоснованно.

Не заслуживает внимания и довод административного истца о том, что оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у некоторых объектов-аналогов. Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, не содержит сведений о наличии у отобранных оценщиком объектов-аналогов обременений правами третьих лиц. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на день заключения сделки или регистрации перехода права собственности.

Представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости о наличии у объекта-аналога № 2 (земельный участок по ул. Дзержинского, 21 с кадастровым номером <данные изъяты>) и у объекта-аналога № 3 (земельный участок на Аллее Труда, 12 с кадастровым номером <данные изъяты>) обременений прав, суд не принимает в качестве доказательств, поскольку они не отвечают требованиям относимости. В выписках указано, что эти объекты имеют «иные ограничения (обременения) прав» (временные до 07.08.2018 года) и «ограничения в виде ипотеки» (с 04.07.2016 года), соответственно. При этом в выписках отсутствуют сведения о том, что эти ограничения были наложены или действовали на день совершения сделок с этими участками – на февраль и август 2011 года, или ограничения прав на день проведения оценки.

Довод административного истца о применении оценщиком ФСО №4 при определении рыночной стоимости объекта оценки суд признает несостоятельным, поскольку содержание отчета свидетельствует, что ФСО №4 при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком не применялся. Сведения о нем указаны лишь на странице 7, где отражены допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные), и используемые в отчете понятия и определения в целях соблюдения единообразия расчетов.

Выражая несогласие с отчетом, административный истец ссылается на то, что объекты-аналоги № 1 и № 4 имеют отличный от объекта оценки и аналогов № 2 и № 3 вид разрешенного использования. Оценщиком же фактически корректировка «на вид разрешенного использования» не произведена, так как он исходил из того, что все объекты имеют одинаковый вид разрешенного использования, поэтому коэффициент корректировки равен 1,0.

В отчете указано, что вид разрешенного использования объектов аналогов определен оценщиком на основании сведений Росреестра – данных, представленных на публичной кадастровой карте: разрешенное использование по документу (сайт- httр://pkk5/rosreestr.ru). Все рассматриваемые объекты аналоги и объект оценки относятся к одной группе видов разрешенного использования – Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, и расположены в общественно-деловых зонах города.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Для этого постановлением определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены, в том числе: ВРИ-5 - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», ВРИ-3 – «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», ВРИ-6 – «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц».

В источниках информации указано, что аналог № 1 предназначен для размещения объектов бытового обслуживания, аналог № 4 – с целью эксплуатации объекта бытового обслуживания. Следовательно, вывод оценщика о единых видах разрешенного использования у объекта оценки и аналогов № 1 и № 4 является верным. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своего довода, не представил.

Выражая несогласие с отчетом об оценке административный истец считает, что оценщик некорректно произвел корректировку «на местоположение» - неверно применено постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па для определения величины коэффициента корректировки, а необходимо было применять постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 21.03.2013 года № 145-па, и не учтена разная транспортная доступность и разная удаленность от делового центра города у объектов-аналогов, что привело к снижению рыночной стоимости объекта-оценки. Суд не соглашается с таким мнением истца, поскольку оно не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Определяя местоположение объекта оценки, оценщик исходил из границ и схемы зон и подзон градостроительной ценности, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 года № 72, и решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «город Комсомольск-на-Амуре». Оцениваемый объект находится в границах зоны ОД-2 – Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения. В качестве аналогов оценщик отобрал земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенные в общественно-деловых зонах г. Комсомольска-на-Амуре – ОД-2 (аналоги №3 и № 4) и ОД-1 (аналог № 1), аналог № 3 в расчете рыночной стоимости не участвует. Все земельные участки имеют одинаковый вид разрешенного использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 14.02.2013 года № 461-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре» на 2013 год» для земельных участков, с видом разрешенного использования – «предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», установлено значение коэффициента 0,4854, независимо от зоны и подзоны градостроительной ценности. Следовательно, вывод оценщика о значении корректировки «на местоположение» для всех аналогов – 1,0,является верным.

Мнение административного истца о необходимости применения при определении размера коэффициента корректировки «на местоположение» положений постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 21.01.2013 года № 145-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2013 год", не подтверждается сведениями, содержащимися в источниках информации об объектах аналогах, содержание которых свидетельствует о праве собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на земельные участки – аналоги.

Довод административного ответчика о том, что при сравнении объектов-аналогов по критерию «местоположение», оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

Довод административного истца о том, что содержание отчета допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, что свидетельствует о нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд не принимает во внимание, ибо он не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Истец считает, что вывод оценщика о наличии на земельном участке - объекте оценки, объекта незавершенного строительства опровергается фотографиями земельного участка, приобщенными к отчету. Но такой вывод оценщика подтверждается содержанием договора аренды №, заключенного 21.03.2017 года администрацией г.Комсомольска-на-Амуре с ООО «Владимир», предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (объект оценки), на котором имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>. Доказательства, опровергающие этот факт, административный истец не представил.

Также суд не может согласиться с мнением административного истца о том, что оценщику надлежало расширить территорию для поиска объектов-аналогов, чтобы найти большее их количество, которое можно было бы использовать для расчета рыночной стоимости. Содержание отчета свидетельствует о том, что оценщиком, при изучении открытого земельного рынка г.Комсомольска-на-Амуре, выявлено 4 объекта-аналога, и такое количество было признано им достаточным. Различия отобранных аналогов с объектов оценки были устранены путем применения соответствующих корректировок.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № от 14.12.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № от 14.12.2017 года, выполненного оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1 по заданию ООО «Владимир», повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета № от 14.12.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 29 января 2018 года № 22, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – в судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская