Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 90 116 372,53 рублей.

18 июля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №868 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, которым кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 46 532 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 июня 2017 года №302/17н, выполненному ООО «Амурский экспертный центр», по состоянию на 01 января 2016 года.

Администрация г. Благовещенска полагает, что используемые объекты в качестве аналогов подобраны некорректно, и многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в сумме 90 116 372,53 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 23 июня 2017 года №09-51/17/1572.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств, с учётом заключения судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4 суду пояснила и в письменных возражениях указала, что оснований для отмены решения комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 не усматривается. Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 июня 2017 года №302/17н, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Она не согласна с выводами судебного эксперта ООО «Амурский оценщик», изложенными в заключении эксперта от 30 мая 2018 года о том, что Отчёт об оценке от 20 июня 2017 года №302/17н не соответствует требования федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. По её мнению, эксперт не учёл тот факт, что проведенный в Отчёте об оценке №302/17н анализ касается центрального района г. Благовещенска, а объект оценки расположен в районе КПП; считает использованные оценщиком корректировки на земельный участок обоснованные; объекты-аналоги отобраны с учетом предложения; она не согласна с выводами эксперта о том, что в Отчёте отсутствует проверка полученного результата в рамках сравнительного и доходного подходов на сопоставимость с рыночными данными.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованное лицо ФИО2 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО5 просит удовлетворить иск административного истца, указав, что Отчёт от 20 июня 2017 года №302/17н об оценке объекта недвижимости с кадастровым № выполненный ООО «Амурский экспертный центр» не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. На стр. 48 Отчета в таблице 13 оценщиком вводится корректировка цены объекта оценки на земельный участок (-27%). Согласно информации, приведенной на стр. 44 Отчета, корректировка на земельный участок вводится при условии, если собственником объекта оценки и земельного участка под ним является одно и тоже лицо. На стр. 48 Отчета в таблице 13 оценщик указал, что земельный участок и расположенный на нём объект оценки находятся в собственности одного лица. Однако в соответствии с информацией, содержащейся на стр. 13 Отчета в таблице 2, земельный участок под объектом оценки принадлежит собственнику объекта оценки на праве аренды. Из чего следует, что поправка на земельный участок применена оценщиком необоснованно.

Письменных возражений на административное исковое заявление от административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Амурской области не поступило.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора аренды пользуется объектом недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес> (л.д.6).

На основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 90 116 372,53 рублей.

23 июня 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, и установления рыночной стоимости в размере 46 532 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 20 июня 2017 года № 302/17н, выполненному ООО «Амурский экспертный центр».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 46 532 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 20 июня 2017 года №302/17н.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 46 532 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 20 июня 2017 года №302/17н требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Амурский оценщик» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 20 июня 2017 года № 302/17н об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №, по <адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Амурский оценщик».

На разрешение эксперта ООО «Амурский оценщик» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 20 июня 2017 года №302/17н на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 2 485,6 кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Амурский оценщик» от 30 мая 2018 года следует, что Отчёт от 20 июня 2017 года №302/17н выполненный ООО «Амурский экспертный центр» в отношении объекта недвижимости: здание общей площадью 2 485,6 кв. м, кадастровый №, по <адрес>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Отчет содержит сведения, которые вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке). Оценщиком верно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, но при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, проверяемой.

В рамках доходного подхода применялся метод капитализации чистого операционного подхода с использованием арендных ставок для помещений свободного назначения.

В анализе рынка аренды помещений свободного назначения, офисно-торгового назначения (стр. 31-32) Оценщиком приведен диапазон арендных ставок 300-600 руб./кв. м. Однако, при определении чистого операционного дохода Оценщиком применена арендная ставка в размере 243 руб./кв. м. Данное значение не сопоставимо с рыночными данными, приведенными в анализе рынка исследуемого отчета и существенно снижает итоговую стоимость объекта оценки. Нарушен принцип существенности и обоснованности.

При расчете стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода в анализе рынка на стр. 28-31 исследуемого Отчёта приведено 10 объектов аналогов. Но при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода Оценщик использует всего четыре объекта-аналога. Выбор аналогов не обоснован. Нарушен принцип обоснованности (п 22в ФСО №7).

В Отчёте отсутствует полное название, год выпуска источника, на который ссылается Оценщик при определении корректировок в сравнительном подходе (стр. 46, 47, 48, 53, 54, 56). Следовательно, данную информацию можно признать непроверяемой и не подтвержденной. Нарушен принцип проверяемости (п.5 ФСО-3).

В Отчёте отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок. На стр. 45 исследуемого Отчёта при определении корректировки на земельный участок оценщик использует информацию, предоставленную «Ассоциацией развития рынка недвижимости Некоммерческая организация СтатРиэлт», по состоянию на 01.07.2016 г. Корректировка составила (1-0,23) = 0,77. Дата оценки - 01.01.2016 г. Корректировка на земельный участок должна составить (1-0,17)= 0,83.Данный факт существенно влияет на стоимость объекта оценки. Нарушен принцип обоснованности, проверяемости.

В соответствии с анализом рынка продаж помещений свободного назначения, офисно- торгового назначения (стр. 28-31) Оценщиком приведен диапазон цен 26 419 - 72 816 руб./кв. м.

Результат, полученный при расчете в рамках сравнительного подхода, составляет 26 300 руб./кв. м, что является не сопоставимым с рыночными данными.

Оценивая заключение эксперта ООО «Амурский оценщик» от 30 мая 2018 года на Отчет об оценке от 20 июня 2017 года №302/17н, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Квалификация эксперта ООО «Амурский оценщик» Ф.И.О.6 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая выводы приведённые в заключении эксперта представитель Управления Росреестра по Амурской области направил в суд письменное ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы, поставив на разрешение вопрос о соответствии законодательства об оценочной деятельности Отчёта об оценке от 20 июня 2017 года №302/17н. Доводы приведённые в ходатайстве представителя административного ответчика назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами эксперта о выявленных нарушениях требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки допущенных оценщиком при выполнении Отчета об оценке от 20 июня 2017 года №302/17н, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворении заявленного ходатайства, о чём судом вынесено определение.

В ходе судебного разбирательства административный ответчик и заинтересованное лицо ФИО2 не представили доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта, о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 20 июня 2017 года №302/17н требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 485,6 кв.м., по <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО6 от 23 июня 2017 года №09-51/17/1572 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 18 июля 2017 года №868 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 485,6 кв.м., по <адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 485,6 кв.м., по <адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 18 июля 2017 года №868.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, здание общей площадью 2 485,6 кв.м., по <адрес>, в размере 90 116 372 (девяносто миллионов сто шестнадцать тысяч триста семьдесят два), 53 рублей.

Отказать административному истцу в части удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 23 июня 2017 года №09-51/17/1572.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев